多地取消限購(gòu)，炒房客重出江湖

最近杭州特別熱鬧，亞運(yùn)會(huì)一結(jié)束，殘奧會(huì)就開始。10月16日一大早，強(qiáng)二線城市第一城的杭州，宣布了樓市新政，脫下了厚重的限購(gòu)鎧甲，打破了此前成都創(chuàng)下的“強(qiáng)二線城市松綁紀(jì)錄”。杭州“脫了”，比成都還徹底。

杭州選擇在亞運(yùn)會(huì)之后立即松綁樓市，應(yīng)該說(shuō)是明智的。杭州樓市，亟需要大量資金接盤、支撐。外地人在杭州限購(gòu)4區(qū)買房，事實(shí)上接近了零門檻。隨著樓市不斷松綁，大城市之間的資金爭(zhēng)奪戰(zhàn)、富人爭(zhēng)奪戰(zhàn)全面展開，誰(shuí)先松綁，誰(shuí)就能獲得更多的蛋糕。

于是有很多溫州炒房客開始行動(dòng)了，紛紛跑到杭州去買房子。而最近我們身邊有很多朋友都說(shuō)在上海、杭州、南京、武漢、蘇州等城市出現(xiàn)了大批外地購(gòu)房團(tuán)，炒房客想趁這波機(jī)會(huì)去抄底，用最低的首付款比例在核心城市來(lái)配置優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

有人說(shuō)，今后三四線城市的房?jī)r(jià)很難再上漲，應(yīng)該賣掉老家多余的房子，去核心城市買房。也有人說(shuō)，杭州是浙江人的杭州，杭州限購(gòu)放開，會(huì)有大量浙江人到杭州買房。

作為省會(huì)城市，杭州并非首個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有沈陽(yáng)、南京、西安、蘭州、長(zhǎng)沙、太原、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、武漢、西安、廣州、成都、杭州等至少15個(gè)省會(huì)城市調(diào)整了限購(gòu)政策。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月以來(lái)各地放松限購(gòu)政策主要涉及全面放開限購(gòu)、縮小限購(gòu)區(qū)域、針對(duì)特定面積段取消限購(gòu)、降低非本地戶籍人口購(gòu)房門檻、針對(duì)人才或多孩家庭優(yōu)化限購(gòu)等方面。截至10月16日，已有12個(gè)二線城市全面放開限購(gòu)，廣州則成為第一個(gè)放松近郊限購(gòu)的一線城市。

其中，全面取消限購(gòu)政策的省會(huì)城市就有7個(gè)，包括南京、蘭州、合肥、濟(jì)南、福州、鄭州、武漢等。

具體而言，廣州、西安、長(zhǎng)沙、成都、杭州等省會(huì)城市收窄限購(gòu)區(qū)域，如9月20日廣州限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)。9月26日，成都限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為天府新區(qū)、高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)；此外，144平方米以上住房取消限購(gòu)。10月16日，杭州限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

部分城市則降低非本地戶籍人口購(gòu)房個(gè)稅/社保年限要求，降低置業(yè)門檻。如杭州提出非本市戶籍家庭在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納社保或個(gè)稅記錄的，即可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

同時(shí)，支持多孩家庭購(gòu)房需求亦是限購(gòu)優(yōu)化的重要方向。如9月25日西安明確符合西安購(gòu)房資格的二孩及以上家庭，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)套數(shù)的基礎(chǔ)上可新購(gòu)買1套住房。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放松限購(gòu)政策有利于為市場(chǎng)釋放更多住房需求，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)一線城市限購(gòu)政策調(diào)整力度取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，參照廣州近郊取消限購(gòu)，北上深未來(lái)也有望按照因區(qū)施策、因需施策優(yōu)化限購(gòu)政策，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房以及特定需求購(gòu)房限制等。部分核心二線城市近期以優(yōu)化非核心區(qū)限購(gòu)為主，未來(lái)政策優(yōu)化有望逐漸向核心區(qū)過渡，其余城市限購(gòu)政策或?qū)⑷嫒∠?/p>

對(duì)于樓市什么時(shí)候回暖，關(guān)鍵還是要看一線城市出臺(tái)具體的松綁政策。尤其是深圳和上海的樓市松綁政策，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為這個(gè)月底很大概率會(huì)出臺(tái)。如果10月份一線城市出臺(tái)救市政策，那么極有可能是在10月的最后一周出臺(tái)。

從目前樓市行情來(lái)分析，多名業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為：如果京滬深10月底不出松綁政策，如果繼續(xù)拖到11月再出新政，那么這一輪樓市的行情復(fù)蘇會(huì)減弱很多，有可能會(huì)到明年5-7月份，才能緩慢復(fù)蘇。如果在2024年春季之前，一線城市樓市不松綁，那么一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)跌5%-10%，這是正常現(xiàn)象，當(dāng)然少數(shù)核心板塊，會(huì)保持橫盤不動(dòng)。從現(xiàn)在開始，一直到一線城市松綁政策出臺(tái)之時(shí)，都是市場(chǎng)底。2024年的貨幣放水是天量的，這就意味著一線城市又將進(jìn)入到5年3倍行情。