上古神盤「熙華府」，“小甜甜”還是“牛夫人”？

說到熱度，“熙華府”可能是這些年最高的樓盤。

現(xiàn)在，這個上古神盤最后兩棟156套，終于上架。不出意外，這些房源將在2024年第一天走向拍賣臺。

3.2萬起的價格，走法拍路線，價高者得，意味著沒有“剪刀差”。

也很好印證了，年初深測君說過那句話，今年起再無“網(wǎng)紅盤”。

和6年前萬人搖的“火爆氛圍”已經(jīng)大不一樣。

這一次，更多的是“爭議”， 有人覺它是上一代產(chǎn)品，已經(jīng)過時，當年的“小甜甜”已經(jīng)變成“牛夫人”。

也有人覺得，位置好，學區(qū)好，小區(qū)不錯，科技系統(tǒng)加分，評價較高。

作為“前浪”的熙華府，到底會不會被“后浪”拍死在沙灘上？

01

很明顯，熙華府最大優(yōu)勢，那就是地段。

大源這一片，算是過去十來年，整個房地產(chǎn)騰飛時代，享受紅利最多的板塊。

▲大源中央公園

在房地產(chǎn)普漲年代，大源妥妥跑贏大盤，原因大致 有這么三點：

第一，它承接了金融城的發(fā)展。

天府一街隔錦城湖公園，對面就是金融城，大源和金融城算是“無縫銜接”。

不少在大源買房的人，早年也是金融城拓荒者。

▲萬科公園五號眺望金融城

第二，大源的互聯(lián)網(wǎng)紅利。

過去二十年，最大的紅利，莫過于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)。不好意思，這兩點，大源都趕上了。

從天府一街到五街，騰訊、阿里、抖音、網(wǎng)易、快手……

▲大源“天府三街”騰訊大廈

這些產(chǎn)業(yè)帶來高收入人群，最終體現(xiàn)到房價上。

很多地方羨慕大源，主要在于它強大的產(chǎn)業(yè)支撐，當然大源產(chǎn)業(yè)強的原因是背后有“高新區(qū)爸爸”站臺。

▲高新區(qū)大源互聯(lián)網(wǎng)公司聚集

第三，向南的城市紅利。

“西控東進、北改南拓”的城市戰(zhàn)略，看似每個區(qū)域都有機會。

但是機會，還是有大有小，成都發(fā)展重心在城南。

15年前，大源還在城南邊緣，但天府新區(qū)的崛起，讓大源-金融城成為市中心和天新連接地帶。

▲高新區(qū)大源中央商務區(qū)

當年的“大源村”也正是晉升為“大源國際商務區(qū)”，算是“草雞”變了“鳳凰”的奇跡。

02

有個問題，上面說的這些區(qū)域價值，大源所有樓盤，都能享受到，憑什么說“熙華府”位置更好。

這可以從居住和商業(yè)兩個方面來討論。

大源功能劃分，以益州大道為分界線，以西為主要為居住區(qū)，以東主要為商務區(qū)。

▲大源居住區(qū)和商務區(qū)

大家看到了的西派瀾岸、西派善成、公園五號、中州錦城湖岸這些大源最好的住宅，都在益州大道以西。

原因就是，益州大道以西，居住更純粹，幾乎沒有寫字樓。

相對純粹的居住區(qū)域，產(chǎn)生大量圍繞“居住”的商業(yè)。

比如，這邊有伊藤、鷺洲里、沃爾瑪。

▲大源伊藤洋華堂

熙華府出門正好是伊藤、鷺洲里，沃爾瑪也只有800米。出門吃飯、購物、娛樂都很方便。

另外，地鐵5號線也很近，就在伊藤樓下。

加上學區(qū)對口墨池小學，未來中學對口三所最好的初中：教科院附中、石室中學天府中學錦城湖校區(qū)、教科院附屬小學初中部。

▲成都教科院附屬學校

▲成都教科院附屬高中

▲石室中學天府中學錦城湖校區(qū)

大源的教育資源已經(jīng)算是全城“第一梯隊”的存在。

03

在產(chǎn)品方面，朗詩熙華府相比現(xiàn)在新盤，是有些“過氣明星”的感覺。

但 PK 周邊保利、華潤、中海這些老盤，它又更新，價格上更貴一點也算合理。

不過，放在2017年當時來看，還是很能打。

▲朗詩熙華府大門

當年，朗詩這塊地是在雅頌居手上購買。

朗詩拿到手上大概是2015年底，這個時間很關鍵，因為那年還沒有限價，所以朗詩做這個項目時，還是下了血本。

比如，當時朗詩選擇了做首層全架空，還是很有“前瞻性”的，一樓大堂挑高6米，其余架空層挑高3米，小區(qū)擁有大量休閑活動空間。

▲朗詩熙華府首層全架空

作為大圍合小區(qū)，首層全架空，小區(qū)通透感突出，也誕生了兩個大中庭。

這種18棟樓小區(qū)，首層做架空，要多花幾千萬。如果限價之后出規(guī)劃，KFS可能就不會花如此成本。

▲圍合式大中庭

▲圍合式大中庭

高密度的問題，很多人說，熙華府 3.6 容積率，但這是加上了兩棟公寓的整體容積率。

需要注意的是，公寓在小區(qū)外，住宅部分容積率大概在3.0左右。

不過，商業(yè)和住宅地下停車場連在一起，較為考驗物業(yè)后期管理能力。

▲住宅和商業(yè)單獨組團

和今年新盤比， 3.0 也不低，因此熙華府主打 2T3 ，加上 4 棟 2T2 大戶型。

它的2T2并沒有做電梯入戶，戶型和新盤比有差距。

04

具體來看即將法拍這兩棟，分別是9棟和11棟。

11棟為2T2產(chǎn)品，只有一個179㎡戶型，層高比T3樓棟更高，達到3.1米。

遺憾的是，2T2并非是南北通透，電梯入戶。

而是傳統(tǒng)的T2產(chǎn)品，優(yōu)勢是有三個陽臺，戶型布局還算合理。

▲179㎡戶型圖

179㎡戶型優(yōu)勢：

▌三個陽臺，特別是客廳陽臺長度達到8.4米，這樣的配置，不輸當前新盤。需要注意的是，科技系統(tǒng)覆蓋不了陽臺。

▌動靜分區(qū)較好。入戶后，右邊是客廳+廚房+雙陽臺，屬于生活動區(qū)。四間臥室位于入戶玄關左側(cè)，較為安靜。

▌兩間次臥有“真飄窗”，主臥有“衣帽間+陽臺”，居住空間較為充裕。

▲7.2米大橫廳

179㎡戶型不足：

▌180㎡這個尺度，現(xiàn)在的新盤基本都做到雙套房，比如西派善成180㎡便是四房三衛(wèi)，熙華府這個戶型還是單套房。

▌雖然是2T2，但并非南北通透戶型，采光通風效果不如現(xiàn)在的板式T2來的暢快。

▲179㎡戶型西側(cè)環(huán)境

9棟為2T3產(chǎn)品，三個戶型分別是133㎡、135㎡和157㎡。

熙華府157㎡戶型，基本對應現(xiàn)在市面上143㎡的新品。

▲157㎡戶型圖

157㎡戶型優(yōu)點：

▌戶型方正，橫廳設計，客廳面寬6.9米，陽臺標準1.8米，尺度尚可。

▌主臥面積近30㎡，主臥通透，還帶步入式衣帽間；其它三間次臥，最小面積也超過12㎡，較為寬敞。

157㎡戶型不足：

▌最大的遺憾是只有一個陽臺，晾曬衣物只能在客廳陽臺，影響使用和美觀。

▲133㎡戶型圖

▲135㎡戶型圖

133 ㎡和 135 ㎡戶型，均為套三雙衛(wèi)。

▌優(yōu)缺點都比較明顯，優(yōu)點在于，這兩個戶型都是橫廳，其中133㎡戶型客廳面寬達到7.1米。

臥室尺度相對比較出色，最小臥室面寬也在3米以上。

▌缺點在于，這兩個戶型都臨天府二街，作為城市主干道，加上對面鷺洲里商業(yè)，噪音影響在所難免。

這兩款戶型，也都沒有生活陽臺，這也是不足之處。

05

最后，說下購買邏輯。

資金充足情況下，最優(yōu)先順位應該是179㎡戶型，雖然不是電梯入戶，但畢竟T2樓棟，3.1米層高，三個陽臺，舒適度還是挺高。

其次選157㎡戶型，畢竟不臨街，朝中庭。

▲朗詩熙華府實景

最后，選135㎡和132㎡，這兩款戶型均臨街，不過總價相對來說更友好，上車門檻更低。

由于是法拍，價高者得，其實并沒有太大的價差。適合需要好學區(qū)，以及在高新區(qū)上班的客群。

結(jié)合過往法拍的案例，大約成交在4萬左右，這批次房源較多，或許有驚喜。

另一個好處是，這些房源都可以貸款，對購房者更友好。

「往期測評」

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