五連降！二手房“不講武德”？

看不懂，現在市場完全看不懂。

這周，錦江區琉璃廠29畝地，剛創下2.35萬/㎡的地價新高，“單價地王”被仁和刷新。

另一邊，成都二手房價已經五連降（國家統計局數據），大家的體感，二手房不砍自己一大刀，很難出貨。

原因不難理解，市場正在經歷最嚴重“兩極分化”。

▲成都二手房價格指數環比“5連降”

新房，則是另一番風景。

同樣是國家統計局數據，從去年以來，新房持續23個月環比上漲，價格堅挺。

不過，今年6月份開始，漲幅有所趨緩，最近6個月漲幅度在0.2-0.3之間。

▲近兩年，成都新房價格走勢

一句話總結，二手房5連降，開始不講武德，新房價格逐步放開，進入平穩狀態。

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二手房走低，在很多人看來，是“掛牌量”太大。

那么，最重要的一個問題，成都現在究竟掛牌多少二手房？

▲貝殼APP12月14日數據

以貝殼 12 月 14 日數據為準，成都在售二手房22.59萬套。

當然，我們說過很多次，這里面包含了車位、商業等產品。

因此，點擊選擇“普通住宅”“別墅”“四合院”，顯示房源有20.2萬套。

▲貝殼APP普通住宅為20.2萬套

其實，這里面仍然有部分商業，比如有的別墅、四合院是商業性質。

不過，20萬套掛牌量，大體是準確的。

那么，問題來了，20萬套多嗎？

多不多，就要看，交易量究竟有多少。

根據成都購房通數據，今年前11個月，全成都已經成交20.4萬套二手房。

▲成都前11月二手房成交20.4萬套

也就是說，這 20 萬套掛牌量，從數量上來看， 11 個月可以全部銷售一空。

那還擔心個毛啊，20萬套掛牌并不算多！

在地產行業內，1.5年以內去化周期，算正常。

所以，成都二手房其實并不多，甚至可以說存量稍微偏緊。

但是，但是！

類似今年這樣二手房成交量“大爆發”，能否持續，需要打個問號，畢竟去年成都成交15.1萬套二手房，已經創下記錄。

▲2023年成都單月二手房成交走勢

相比總量更重要的，應該是趨勢，從2023年二手房走勢來看。

上半年，三四五月份突然達到高峰，單月突破2萬套大關，隨后開始下滑，七八九月成為一年中低谷。

在“9.29”新政帶動下，四季度開始明顯回暖，12月前半個月開始有所回落。

今年， 弱市之下，二手房為何放量？

答案也不難。

一是，新房產品迭代，價格居高不下，300萬以內，在主城已經很難買到新房。

二是，二手房以價換量，房東讓利較大，總價在100萬-300萬之間是成交主力。

▲戶均95㎡，二手房成交仍以小戶型為主

數據顯示，截至目前 （12月15日） ，全市二手房成交戶均面積只有95㎡。

一句話，人人都知道要買好產品、好地段，但現實是，新房“高攀不起”，需求被擠壓到二手市場找機會。

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當然關于二手房真實掛牌數量，部分網友也有疑問。

有網友在社交媒體看某些中介講，成都真實二手房掛牌量已經“突破30萬套”！

比如，網上有中介小哥，貼出貝殼內網數據顯示，二手房掛牌量已經超過25萬套。

的確，貝殼一直以來，有內網和外網兩套數據。

為什么會有兩套數據？

內網比外網多出的那部分房源，幾乎都是手續不全，尚且“不能交易”的房源。

比如，沒有產權證，有可能是小產權，存在財產爭議，離婚分割等法律上問題。

這些房源，貝殼內部只是“備在系統里”，一旦手續齊全，才能“掛外網”。

有少數房源不能“掛外網”，原因是掛牌價太高，被管控。

比如，某小區成交價3萬，房東掛15萬，存在“故意擾亂市場”嫌疑，這類房源一般不掛“外網”。

但這類房源，非常非常少。

少到什么程度呢？

按照貝殼某門店負責人的說法，可以忽略不計。

所以，內網多出的房源，幾乎都是“問題房源”。

即便內網真的逼近“30萬套”，也不用“焦慮”。

因為，這些都是“手續不齊”，不具備交易條件的房源。

▲萬科公園5號，最近拍出單價5萬房源

按照貝殼規則，最終成交房源，即便之前在內網，也必須經過“掛外網”這道程序。

所以，我們只需要看“外網”顯示數據就行了，這是“貝殼”成交房源，必經通道。

03

那么，前11月二手房已成交20.4萬套，是不是清庫存就很容易？未來是否就非常樂觀？

那也未必，甚至可以說“并不樂觀”。

第一，成交量放大，建立在“割肉”基礎上。

不用我說，大家明顯能感受到，現在“賣方競爭激烈”。

南城都匯一套房源掛牌半年，上個月終于成交，但是陸續降價近30萬。相比之下，南城都匯，已經算是二手市場比較受歡迎的樓盤。

今年二手放量交易，普遍建立在“降價”基礎上。

對于賣家來說，能賣多少錢，不僅取決于買家的出價，還取決于同小區其它業主的“掛牌價”。

從國家統計局的數據來看，成都二手房價也已經連續5個月下跌，隨著掛牌量增加，未來還有進一步下探的可能。

▲成都高新區某小區

并且，降價帶來的交易量刺激，短期會有效果，長期很難有新鮮感。

如果整體經濟未能明顯轉好，2024年還能有今年20萬套以上的超高成交量？這恐怕要打一個大問號！

第二，高齡房源，很難出清，二手房內部也“高度分化”。

在二手房市場內部也是“分化”的狀態。

產品好、地段好、樓齡新的房源，仍然有不少粉絲在等房東出貨。上月，高新區大源萬科公園5號一套258㎡法拍房，拍出1305萬高價，折合單價超達到5.05萬/㎡。

但是，高齡房源，可能真的很難碰到“有緣分”的買主。

從貝殼掛牌房源來看，5年以內的房源只有1.5萬套，占所有房源的7.5%；房齡10年以內的6.1萬套，占所有房源的30%。

所以，樓齡新的，特別是5年以內的房源還是比較稀缺，真正“卷”的還是10年以上的老房。

特別是今年“9.29新政”之后，兩年內交易免征營業稅，降低了5年內新房交易成本，這類次新房更受歡迎。

第三，換房焦慮，帶來的“賣房”沖擊。

什么叫換房焦慮？

現在新房產品太好了，自己手上的二手房面臨淘汰，即便沒有居住需求，也有強烈的“換房需求”，以求保值增值。

這類置換需求，資金又大多來自于“賣房”，所以掛牌量不斷增加。

▲新房依靠產品力，價格持續走高

此前，我們調查過，同一地段二手房與新房的價差，普遍在5千—8千/㎡之間。

在地段、教育、環境都相同的情況下，這樣的價差只能用“產品”來解釋。

從“限價時代”，打新的剪刀差，到現在“完全反轉”。

這種價差，只有拉大到一定“差距”，才會逐漸穩定。

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傾巢之下安有完卵，在資產價格上漲期間，大多數人覺得是自己有投資眼光，而忽視“經濟大環境”因素。

反過來，資產下跌階段，很多人才發現，經濟基本面有決定性作用。

在目前這個階段，我們至少可以得到幾條結論。

第一，成都二手房掛牌量22.5萬套，住宅大約20萬套，的確很多，但相對于前11個月成交20.2萬套來看，并不算多。

至少可以說是，掛牌量和成交量，基本相匹配。

第二，二手房價格的確跌了，從國家統計局數據來看，環比四連跌，真實感受可能更深，隨著掛牌量增加，未來還有繼續下探可能。

第三，新房繼續走高，地價再創新高。

新房和二手，基本已經形成兩個不同的市場，新房可以參考二手價格，放飛自我；二手可以不看新房價格，自由落體。

兩者的聯動，越來越不緊密。

第四，“資產置換”已經成為共識。

新房之所有貴，就在于所有人都意識到置換資產的重要性，買的人多，自然還能保持高價。

「往期測評」

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