新房為什么越來越貴？

2月份，我們寫過一篇《》

從統計數據來看，2023年高天新房套均已經來到了426萬，5個主城區的單套均價也在362萬。

▲來源貝殼研究院成都分院

從貝殼數據來看，2023年成都新房和二手單套差已經超過100萬。

這是歷史上首次。

可以判斷，隨著限價放開，未來新房和二手的價差進一步拉大。

今年成都首次拍地，潘家溝拍出2.24萬/㎡樓面價，主城新房將普遍在今年來到3.5萬-4萬/㎡之間。

今天，聊聊大家關注的一個話題，新房為什么越來越貴？

01

新房越來越貴，大致有三個原因。

一是，KFS幾乎只做改善，或者高端，因為剛需不掙錢。

二是，作為市場經濟，一項商品的價值和需求相關，價差大是正?，F象。

好比勞斯萊斯和捷達，普拉達包包和普通包，上百倍價差，也沒人覺得不正常。

說回房子，有錢人也有買豪宅的需求，需求反過來決定生產。

▲成都金融城

三是，產品升級，最直接是“得房率”提升。比如現在市面上卷過幾輪的143㎡戶型，差不多等于早年的160-170㎡戶型。

得房率大概提升了10%-20%。

得房率提升的原因，我們此前講過，源頭是成都從2017年開始降容積率，推出的新地塊以2.0/2.5低容積率為主，這就有了做低密高端的條件。

但是2017-2022年好產品為什么還是少？

因為“限價”，即便空有一身武藝，也沒有施展空間。

所以，市場要等到2023年開始，才有“卷產品”的基礎。

02

去年開始，成都瘋狂“卷產品”，可以理解為多年政策壓制之后的爆發。

卷到什么地步呢？北上廣前來考察的同行非常吃驚的地步。

▲龍湖云河頌展示區實景

卷大門、卷會所、卷園林……總之，全方位卷產品。

由于篇幅所限，今天我們重點解讀在戶型方面的提升，首先從入戶開始。

入戶就代表進入了“私人領域”。

因此，T2已經成標配，最好是2T2，電梯入戶，居住體驗顯著提升。

去年新拿地塊，除了極少數，幾乎都是T2產品，電梯入戶已成必選。

如果是7層洋房，有可能有是1T2配置，但是通過兩側雙開門，仍然可以做到電梯入戶的體驗。

▲龍湖·云河頌185㎡洋房1T2入戶實景

比如，龍湖云河頌185㎡洋房戶型，雖然是1T2雙開，私梯入戶的感受一點不比2T2差。

因為，7層洋房使用電梯的一共12戶，相比一些高層2T2，使用人數實際會更少。

全2T2的樓盤也越來越多。

比如，青羊新城“建發·書香云錦”，作為一個超過百畝的純住宅大盤，整個小區都是全2T2戶型。

▲建發·書香云錦采用全2T2設計

T2板式的居住感受，顯然比T3/T4，甚至早年的T6/T8提升太多。

主要體現在，板式南北通透，通風采光效果也會好很多。

其次，電梯入戶私密性強，出電梯之后，從公共空間切換至私人領域，而電梯前廳則是外部和歸家的轉換空間。

此外，就在入戶配置上，電梯入戶前廳的規格、檔次和面積，也非常卷。

什么叫入戶前廳的規格呢？

一般來說，入戶前廳能做成“明廳”，一定會盡力做“明廳”，最新的產品已經基本做到“明廳”。

▲萬科·古翠隱秀入戶明廳實景

不過，如果是端廳戶型，為了追求客廳的180度端廳采光，那么入戶前廳就可能是暗廳。

比如，華發閱天府，典型的豪宅端廳，入戶不是明廳的案例。

當然，因為它的戶型采光面超級好，電梯前廳是不是“明廳”已經不太重要。

其次，上不少樓盤入戶前廳采用了玻璃護欄，而不是水泥墻體，這樣可以進一步放大采光和視野。

▲龍湖·天府晴川入戶明廳實景

入戶前廳裝飾也在向酒店化方向迭代升級，以提升整體檔次。

最后，就是前廳實用性，主要體現在面積大小上。

部分產品電梯入戶前廳能達到約10㎡，這個空間可以作鞋柜、種花草、放玩具等，多出不少收納空間。

03

卷戶型，功能大幅迭代。

首先，實得面積更大，這是最直接的實惠。

其次，由于現在都是T2板式，即便100㎡出頭的戶型，也能做到橫廳設計。橫廳的好處是采光面更大，戶型更通透。

我們這里列舉四款不同面積段的戶型，感受下新房炸裂的“產品力”！

▌建發·璞云108㎡套四雙衛

當143㎡套四已經卷過N輪之后，不少業內人士在探討一個問題，套四戶型最低能下探至多少平米？

去年出現了一批125㎡左右套四，今年位于麓山的“建發璞云”直接把這一面積段打到108㎡，出乎意料。

這套戶型，電梯入戶，主流橫廳設計。

主臥有3.4米面寬，達到143㎡戶型水準。

只是客餐廳6.4米面寬稍顯緊湊，沒辦法，面積控制之下舒適度方面有取舍能理解。

雖然空間不寬裕，但在這個尺度做出套四橫廳雙衛，仍然令人驚嘆。

▌萬科·朗拾交子128㎡套四雙衛

萬科戶型一直以來是行業學習的榜樣。

這套128㎡戶型，采用主流2T2入戶明廳，橫廳設計。

萬科戶型出彩的地方就在于，為了讓居住空間更大，非常注重收納空間提升。

在萬科朗拾交子、萬科古翠隱秀都能看到入戶玄關設計有800庫超大收納空間。

所謂800庫是指進深800毫米，孩子玩具車，男主人自行車，女主人行李箱……統統裝下。

然后，萬科重點考慮了現在家庭人口比較少，成都家庭戶均2.2人，那么住四房是否是必須？

為解決這個痛點，128㎡戶型可以在套四和套三之間切換，這樣一來從單身到二人世界，再到三口之家，能保證居住空間足夠使用。

▌龍湖·天府青云闕143㎡套四雙衛

龍湖143㎡戶型，在此前行業“卷橫廳”的基礎上有所升級。

重點就在方廳的設計上。

這套戶型，和去年龍湖·天府晴川戶型類似。

▲龍湖·天府青云闕143㎡方廳實景

整個方廳面積達到70㎡以上，大家要知道，像這樣大方廳，一般在180㎡以上大戶型會出現。

現在龍湖讓這一功能下探至143㎡，實在太卷。

▌麓湖西派臻境165㎡套四三衛

過去，要想買雙套房戶型，基本要在200㎡左右去選。

現在雙套房面積已經下探到143㎡，比如去年邦泰·天府云璟，143㎡就設計出雙套房。

不過143㎡雙套房，空間相對緊湊，從麓湖西派臻境165㎡雙套房戶型，可以看到未來這類戶型主流設計。

套房越多，戶型越豪華。

該戶型雙套房分別位于客廳兩端，互不打擾，兩間套房面寬分別為3.9米和3.4米，較為寬敞，唯一遺憾是次套房為暗衛。

7.4米橫廳尺度寬裕，廚房預留島臺，可以進行中西廚規劃，并且帶生活陽臺，使用方便。

由于是2T2板式，面寬較大，因此餐客廳以及3間臥室朝南，采光非常好。

04

產品的提升，不僅是入戶、戶型實得面積，還有會所的規格，架空層的設計，園林綠化的提升，等等。

從今天重點分析的戶型，我們可以總結這么幾條。

第一，戶型面積更大，得房率普遍接近100%，優勢非常明顯。

比如，你現在住的房子，產權面積150㎡，公攤有20%。那么，除去公攤30㎡，只相當于120㎡新房。

如果150㎡這套房子，單價3萬，總價450萬，從實際使用面積120㎡來計算，單價就是3.75萬/㎡。

那么，現在市場上一套120㎡新房，單價3.5萬/㎡，看似漲了不少，其實從實際使用面積來計算，并沒有漲。

第二，設計迭代，戶型功能優化。

很多人買房沒有注意到的點。

新房普遍為T2板式，在設計上，有更多施展空間。

比如，可以做橫廳，擴大采光面。比如，南北通透，甚至主臥也能做到南北通透。再比如，入戶前廳的設計，拓展空間等等。

這些優化，基于現在普遍2.0容積率地塊，帶來的優勢。

如果你住的是4.0容積率，T6戶型，即便贈送大，也面臨淘汰。

比如，高新區英倫聯邦，雖然贈送大，但是T8塔樓配置，采光、通風等和板式相比差距較大。

總結：

一是實得面積上提升，價格雖然上漲，但使用效率提升。

二是雖然早年部分二手房也有高贈送，但新房在功能上有大幅度提升，這才是產品升級的關鍵。

「往期測評」

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