“冰山之下”年報(bào)觀察③ | 華潤(rùn)綠城龍湖的盈利刻度尺

行業(yè)的刻度尺

已經(jīng)從單一的銷售規(guī)模

轉(zhuǎn)向冰山之下持續(xù)涌動(dòng)的

三大盈利暗實(shí)力

一個(gè)是開(kāi)年打響組織架構(gòu)調(diào)整的央企代表，一個(gè)是勇于“刀刃向內(nèi)”的代建巨頭，一個(gè)是年輕董事長(zhǎng)執(zhí)掌下的行業(yè)自律生，在TOP10房企中，華潤(rùn)置地、綠城、龍湖是年報(bào)季值得觀察的三個(gè)樣本。

完成組織變革的華潤(rùn)置地，由之前的三級(jí)管控，變成強(qiáng)總部、強(qiáng)片區(qū)、弱大區(qū)的啞鈴型模式，壓縮管理半徑，總部直管城市公司，與龍湖的模式越來(lái)越像。

龍湖近幾年一系列調(diào)整，開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

綠城則直接砍掉虧損嚴(yán)重的西南區(qū)域，原區(qū)首張勝利被調(diào)去華北區(qū)域。

一切向業(yè)績(jī)和利潤(rùn)看齊，以市場(chǎng)導(dǎo)向、投資聚焦導(dǎo)向?yàn)橹鳌?/p>

如華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣在業(yè)績(jī)會(huì)所言，2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底徘徊，供需雙縮，預(yù)期下行，而2024年開(kāi)局，市場(chǎng)繼續(xù)承壓，銷售回款持續(xù)收縮，這是行業(yè)共同面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2023年報(bào)季頂著“普遍預(yù)虧”的冰山開(kāi)局，盈利已成為少數(shù)代名詞。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)用三把刻度尺，重點(diǎn)測(cè)量華潤(rùn)、綠城、龍湖三家盈利房企的業(yè)務(wù)模型、投資布局及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)藏在冰山下的三大暗能力。

01

業(yè)務(wù)刻度

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)成關(guān)鍵

十年前，王健林在接受楊瀾訪談時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)公司的平均毛利率大概就是20%～25%。

那一年機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)，上市房企平均毛利率在36%上下。

如今，房企毛利率持續(xù)承壓。

還在盈利的房企中，除了瑞安這樣的豪宅專業(yè)戶保持在50%以上的高位，行業(yè)平均毛利率已經(jīng)逼近個(gè)位數(shù)。

表現(xiàn)相對(duì)較好的華潤(rùn)置地、龍湖，2023年綜合毛利率分別為25.2%、16.9%。

單看開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，毛利率則分別是20.7%、11%，且均呈下降趨勢(shì)。

這個(gè)時(shí)候，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的盈利優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。

華潤(rùn)置地2023年經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)69.6%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。

不算酒店的話，毛利率還能再高點(diǎn)，來(lái)到75.7%。

在華潤(rùn)置地3+1業(yè)務(wù)模型中，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)帶來(lái)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)了三分之一。

事實(shí)上，華潤(rùn)置地正大踏步向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

“華潤(rùn)置地在資產(chǎn)方面具備向大資管轉(zhuǎn)型的條件，比如這些年發(fā)展的購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)。”

華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清坦陳，這也是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，行業(yè)銷售規(guī)模逐漸降低，后續(xù)很難能夠依靠住宅銷售拉動(dòng)公司業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。

龍湖則更典型，運(yùn)營(yíng)+服務(wù)兩大非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比超過(guò)60%。

這兩家都是開(kāi)發(fā)與非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊配比合理，其中，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期勢(shì)能積淀，逐漸成為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，緩解了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利空間收窄帶來(lái)的壓力。

“我們希望通過(guò)高質(zhì)量發(fā)展穿越周期，去年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)過(guò)半，如果后續(xù)能夠?qū)κ杖胴暙I(xiàn)過(guò)半，那就是真正地完成轉(zhuǎn)型了。”

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示。

靠開(kāi)發(fā)+代建撐起3000億規(guī)模的綠城，去年的毛利率13%，近四年最低。

其中代建板塊的毛利率為52.2%，維持在近年高位。

過(guò)去一年，代建為綠城賺了9.7億元?dú)w母凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)超30%。

雖然綠城代建業(yè)務(wù)已位于行業(yè)頭部，但業(yè)務(wù)構(gòu)成相對(duì)單一，與華潤(rùn)、龍湖的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)體量與成熟度上尚存在一定差距。

02

投資刻度

戰(zhàn)線向一二線核心城市聚焦

對(duì)于龍湖2023年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率11%，龍湖年輕董事長(zhǎng)陳序平認(rèn)為——

房企在2020～2021年高點(diǎn)時(shí)所拿地塊于2022～2023年進(jìn)行銷售和結(jié)算，利潤(rùn)肯定會(huì)受到影響，隨著近兩年所拿地塊進(jìn)入結(jié)算期，毛利率水平或有所提升。從去年整個(gè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，龍湖2023年之后拿的項(xiàng)目毛利率能做到20%以上。

不同于早前的攻城略地，這兩年房企拿地明顯開(kāi)始聚焦和收縮，“少城市，精地塊”。

地產(chǎn)投拓人已被“一二線核心城市”支配，去年拿地金額TOP10房企，新增地塊超八成位于一二線核心城市。

來(lái)看看華潤(rùn)置地、龍湖、綠城三家盈利企業(yè)的投資刻度：

·華潤(rùn)置地2023年新獲取68個(gè)項(xiàng)目，一二線城市投資占比92.8%。

·龍湖2023年新增31幅地塊，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市；總土儲(chǔ)77%的貨值集中在高能級(jí)城市和區(qū)域。

·綠城2023年獲取38個(gè)新項(xiàng)目地塊，一二線城市貨值占比84%（北京上海杭州三城就占到58%），總土儲(chǔ)一二線城市貨值占比80%。

不管是地塊數(shù)量，還是貨值金額，主打一個(gè)“一二線核心城市高占比”。

從城市的銷售貢獻(xiàn)比例，可以非常清晰地感受到房企增持一二線核心城市的決心。

龍湖去年一整年賣了1735億元，一二線城市就貢獻(xiàn)了95%的業(yè)績(jī)。排在前三的城市分別是成都（198億元）、西安（142億元）、北京（112億元）。

圖源：龍湖2023年財(cái)報(bào)

華潤(rùn)置地3070億元全年銷售業(yè)績(jī)中，一二線城市貢獻(xiàn)占比91%，排名前三的城市北京、深圳、成都，有兩個(gè)跟龍湖重合。

圖源：華潤(rùn)置地2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

可以想見(jiàn)投資集中度的提升，會(huì)讓一二線核心城市的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

綠城去年自投項(xiàng)目合同銷售1943億，代建項(xiàng)目合同銷售1068億，一共賣了3011億，一二線城市銷售占比86%。

近兩年頭部房企向一二線核心城市聚焦的投資刻度，在銷售端有所兌現(xiàn)。一個(gè)現(xiàn)象是，2023年以來(lái)，整個(gè)土地市場(chǎng)的溢價(jià)率已回落至低位，這代表穩(wěn)健房企擁有更多以合理價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)，未來(lái)利潤(rùn)率修復(fù)的預(yù)期非常強(qiáng)烈。

03

財(cái)務(wù)刻度

債事安全現(xiàn)金充裕融資順暢

安全底盤是盈利的前提，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、現(xiàn)金流管控、融資渠道暢通是安全經(jīng)營(yíng)三件套。

龍湖的財(cái)務(wù)盤面是大寫的克制、審慎和高度自律。

2023年有息負(fù)債余額1926.5億元，同比下降7.4%；

平均借貸成本4.24%，保持行業(yè)低位；

負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，平均貸款年限為7.85年，進(jìn)一步拉長(zhǎng)；

在手現(xiàn)金604.2億元，凈負(fù)債率為55.9%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為2.25倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率60.4%。

因?yàn)榉e極兌付、提前還債，龍湖被稱為業(yè)內(nèi)的“還債先鋒”。

良好的信用反過(guò)來(lái)給龍湖開(kāi)足了融資綠燈，境內(nèi)外渠道通暢且額度可觀。

去年龍湖凈增174億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，平均融資成本3.65%，更是吃到了經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的紅利。

華潤(rùn)置地交出的也是一份穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表，以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支持新增投資，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生良性發(fā)展。

2023年華潤(rùn)置地總有息負(fù)債率、凈有息負(fù)債率分別為38.4%、32.6%行業(yè)低位，三道紅線保持綠檔，3.56%的加權(quán)融資成本讓業(yè)界羨慕。

值得擔(dān)憂的是綠城的財(cái)務(wù)刻度。

2023年總借貸1461.4億元，比上年增加60億，債務(wù)規(guī)模不降反增。

全年利息支出83億多，比凈利潤(rùn)64億高出十幾個(gè)小目標(biāo)。

凈負(fù)債率63.8%，2021年為53.5%，出現(xiàn)上升勢(shì)頭。

顯然，同處盈利刻度尺下，擺在華潤(rùn)、龍湖面前的發(fā)展路徑看上去更加平坦。