一勺言｜學會認輸，資產換倉

不久前，在微信里做了一個演講：???????????????????????????????

但是，榮譽感似乎已無法驅動這屆疲憊不堪的地產人，大家僅僅為了活下去，已經耗費了全部精力。

榮譽、情懷、鼓勁提供的那點情緒價值，遠不如深夜刷刷短視頻更接地氣。????????

但是，一向樂觀的杰總認為，以中國房地產今天的庫存體量與債務規模計，已經沒有哪一個機構、主體可以憑借一兩個大招扭轉大局。市場信心與消費熱情的二次回歸，才是打破僵局的唯一解。??????????????????????????

怎么才能回歸？??????

只能還是在產品端打贏，用更有購買欲的新產品來激活需求。?????????????

如果說，這一屆蓋房子的地產人不能輸在房子上。那么，對普通買房人而言，其實也存在一個「不能輸在房子上」的觀察角度。???????????????

今天，一個普通人在房子上的賠率已經開始超過贏率，電梯效應消失了，房子過去是財產性收入的來源，現在可能是家庭資產系統性風險的來源。

如果沒有與時俱進的買房觀加持，房子就會對你露出它兇險的另一面。

那么，如何讓「這一代買房人不能輸在房子上」？??????

最近有一些思考，拋磚引玉，核心是一個概念：學會認輸，資產換倉。???????????????

談幾點感想。

1，全國范圍，各行各業，都在「以舊換新」。誰能想到一個普通詞匯，今天居然成為拉動經濟增長的「全村的希望」，政治規格拉滿，宣傳機器啟動，配套政策工具跟上，它的全部動機就寫在臉上：制造消費理由。

2，「以舊換新」新國策，落地到地產行業，ToB，意味著城市更新，城中村改造等等生意機會；ToC，意味著資產換倉。

3，資產換倉，不是一個經驗推論，而是一個正在發生的嚴肅事實。

半個月前，上海黃埔，中海順昌玖里刷新中國開盤新記錄，單價17.2萬起，套均4000萬，開盤196億。

三天前，融創外灘壹號院二期首批204套房源啟動認籌，單價17萬起，認籌率卻高達 150%。注意兩個關鍵詞：上海目前沒有放開限購；融創，仍處在暴雷名單中。但是，中國富人追逐資產的熱情淹沒了任何不可能。

此時此刻，中國金茂在西安曲江正在無限接近開盤的一個超級大平層，璞逸曲江，它是金茂的下一代頂級IP——璞系的首發作品。總價600萬起，首開僅100多套，但是據各方消息，已蓄客了370多組，據說這還是在預約看房驗資門檻很高的情況下。

其實，這類高階資產熱銷的趨勢，自2021年中以來，就被各路機構數據監測到了。

只不過，當時它被命名為「改善崛起」。今天在我看來，它就是「資產換倉」。

4，這一屆買房人如何不輸在房子上？第一步，學會認輸。第二步，資產換倉。

5，賣掉被時代拋棄的房子，換倉更有價值錨點的房子。???????????

過去36個月，買家與賣家已經做出選擇，賣掉老破小，學位房，遠郊低密房，15年、20年房齡的豪宅等等。

每一筆房產交易背后，都有一個心酸的理由，但是，從不同類型房屋的跌幅看，市場已經給出了答案。

既然被拋棄了，就要學會認輸。

人只能賺到認知內的錢。要從內心認識到，手中持有的那些房子已經是上一代、上上一代產品了，不管情愿與否，大哥大一定會輸給IPONE，哪怕割肉讓價都要出手。一個房子在40-50年的生命使用周期里，你已經擁有了15-20年，現在是時候交給處在另一個周期的用戶手里了。?????????????

然后果斷換倉，買入更好的房子，面向未來五到八年，更新手中資產的時間坐標軸，然后耐心等待下一個周期。

6，資產換倉的標準是什么？

答案是，有超級X因素加持的新房。??????

新房，意味著它處在全新的時間坐標體系里。

它的機電、管道是新的，公區園林有更長的損耗周期，它的設計理念一定不同程度地折射了當今的生活方式，更有時代感，更適配今天的用戶。

所有新房命運的終點都是二手房，但是新房贏在了起跑線上。???????????????

這幾年大家都聽著一個「鬼故事」長大——因為開發商利潤變薄，所以不要買這三四年的房子。聽的多了，容易上頭。其實，每個年代都有產品創新，房子品質進化的過程也從未中斷過，即使是在行業大面積暴雷的當下。???????????????????????????????????

超級X因素，意味著這個房子背后有足夠硬核的錨點支撐。????????

錨點，可能是一條有高含金量的通勤地鐵線，一個商業綜合體，可能來自于超級地段的稀缺供應，也可能是產品的顏值、設計與產品功力如此與眾不同，以至于讓人暫時忘卻了市場下行的痛苦，心甘情愿去接受一個更貴的價格。

比如，當你看到下面金茂璞逸曲江這幾張圖，如果你不由自主地被吸引，心中迅速涌現出好奇，相信我，沒有什么不好意思的，你只是率先被它的錨點擊中了而已。?????????????

超級X因素加持的新房，是通往新周期之路的資產載具。它售價不菲，本事過硬，政治正確。

7，最有資格資產換倉的好房子，換倉邏輯一定是極簡的。

最新誕生的中國開盤王--中海順昌玖里，它的上車邏輯第一性原理，一定是價格倒掛，其次是地段，然后才是產品力。

這個提煉或許讓人難堪。而金茂最新的頂級作品璞逸曲江的換倉邏輯，就顯得更有說服力。

其一，它所生所長的西安市曲江CCBD，是全西安乃至全西北最有公信力的地段。?????????????????????????????????????

其二，金茂的高端改善基因被充分驗證過。

其三，產品面向下一代，超級能打。外觀高顏值，東方文化元素在室內與室外的大量植入，健康科技系統的加載，真正打通了高端居住屬性的任督二脈，讓它對陜西乃至大西北的富人都有超強的虹吸能力。?

至于價格，反而沒有那么重要了。

8，好產品的背后曾經站著一個首富。

我們很難想象，王健林的第一桶金，居然來自于當年他在大連為每戶住宅標配了獨立衛生間。

你習慣的生活方式，不是你一定要繼續的生活方式。今天，我們輕易就能對住宅產品說出太多的不滿足。那些過去一直被忽視的產品細節，卻對生活場景影響巨大。

比如，我一直安利的金茂璞逸曲江，對我而言就有幾個產品超級勸買點：

超級健康。金茂最核心的十二項綠色科技系統負責為健康買單，這比任何承諾、配置都更昂貴。????????????????

超級審美。東方元素、國際范兒與藝術感的設計審美，是足以超越時間周期的硬通貨，這些超前審美構建起的生活感，僅僅透過效果圖就瞬間代入。???

超級產品力。罕見的錯層空中露臺，對北方客戶的誘惑拉滿。從尺度看，已經不是陽臺，而是露臺了。尤其是310平米戶型被打造成一座空中合院，沐光電梯廳，小家化的雙主臥套，在高窗墻比的加持下，對陽光的接納，完全跨越了之前任何一代金茂府。

超級洞察。金茂可能是央企軍團中對高端改善最有洞察力的Top房企。過去幾年，中國豪宅市場的園林氣質一度被日系枯山水風格接管，但東方韻味正在席卷新一代買房人。通過規制禮序精心構建起來的戶外場景，不僅有情緒價值，還真正可供使用。園林之外，璞逸曲江打造的下沉式浮光會所，集合了健身、瑜伽、冥想、私宴、光幕泳池、酒吧、茶室、影音廳、棋牌室等功能，2500平米會所，只服務500戶業主，用奢侈的尺度展示了它對西安乃至大西北下一代豪宅標準的野心。

超級服務。金茂服務、金茂綠建與金茂裝飾為項目的品質保駕護航，不用擔心開發和服務踢皮球，都姓金茂，這將是最踏實的買入承諾。????????????????

過去二十年，我們已經見識過很多通過產品創新、洞察需求而崛起的超級案例。這是企業端的成功故事，它會多次重演。

但是，對買房人來說，精準識別那種百里挑一的產品，果斷上車，時間也最終會驗真你的決策公式：好地段+好品牌+好房子=穿越周期。?

9，明星住宅就是城市競爭力通俗版的形象代言人。

上海湯臣一品，北京萬柳書院，深圳深圳灣一號，已經高度符號化了。但是對于眾多強二線城市而言，這場產品代言人之爭，反而可能會更加激烈。

直接后果就是，我們很快就會看到，在最新的后限購時代，出現一場更新產品的軍備競賽。?????????????????????????????

在杭州，綠城與濱江搏殺多年，互不服氣。?????????????

在成都，萬華的麓湖在城郊靜靜等待第二個對手入場。

在西安，金茂璞逸曲江打算在最好的地段，重新定義西安未來數年的高端住宅市場。

由于買家和購買力不斷流動，買家從高姓種族開始蔓延到普通中產。所以，這場軍備競賽是跨城際、甚至無國界的。

北京、上海、杭州、西安的好房子，既要參與城際比賽，甚至也要與西班牙馬德里、美國德州、日本東京、福岡的房子進行競賽。

背后的心態，不管是情緒恐慌，還是主動資產配置，改善升級，亦或打新紅利，在全國都有共同性，把手上的雞蛋重新排布，放到更安全的籃子里。

10，資產換倉，不是專屬富人的游戲。作為一個買房底層思維，它是普適的。

當全國商品房積累到一定規模，新產品與舊產品的關系，會發生本質變化。它們不會競爭，而是直接取代。

成為一個不輸在房子上的人，意味著不下牌桌。如果你的房子都上不了牌桌，進不了決賽圈，你自己當然就不可能在牌桌上。

PS：

每個人都有換城市的自由。但換城市之前最重要的是做足功課。研究它，吃透它，搞定它，再押注。而扎根一個城市，也需要最清醒的觀察視角，伺機而動。

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