征求意見！《瀘州市物業管理條例實施細則》來了

為了貫徹《瀘州市物業管理條例》，促進物業行業健康發展，《瀘州市物業管理條例實施細則（征求意見稿）》公布，征求社會各界意見。

瀘州市物業管理條例實施細則（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為貫徹《瀘州市物業管理條例》（以下簡稱《條例》），使《條例》實施更具有指導性、操作性、實用性，制定本細則。

第二條 全面推行智慧物業系統運用，將物業服務區域議事決策表決、矛盾糾紛化解、物業服務品質評價、物業服務人滿意度測評、相關管理主體評價等納入智慧物業，實行智能化管理。

第三條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）建立健全小區黨組織、業主委員會（物業管理委員會、自治管理委員會），指導居（村）委會黨組織統籌小區黨組織、業主委員會、物業服務人開展三方互評，參與小區治理等工作。

第四條 區縣人民政府應當健全住建、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）委會等專職物業管理機構，配強工作力量，制定物業服務幫扶政策和保障性住房物業服務費補助政策，適時調整本區域前期物業服務費政府指導價標準。

第二章 管理組織形式

第五條 建設單位應當在辦理建設工程竣工驗收備案七日前，將業主大會籌備組的工作經費和召開首次業主大會會議的經費交存到街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定賬戶。

（一）總建筑面積十萬平方米以下，二萬元；

（二）總建筑面積十萬平方米至二十萬平方米以下，三萬元；

（三）總建筑面積二十萬平方米及以上，五萬元。

第六條 業主大會籌備組在成立之日起六個月內未成功召開首次業主大會會議的，逾期后可自行解散。籌備組在自行解散前，應當向屬地住建部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行書面說明。

第七條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）運用智慧物業系統召開業主大會的，表決應當采用實名制和人臉識別，表決結果具有真實性和可追溯性。

第八條 提倡籌備組中業主代表不再參與首屆業主委員會成員競選。鼓勵和支持具備業主身份的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員以及企事業單位人員積極參選業主委員會成員。

第九條 業主委員會成員提出辭職，應當業主委員會遞交書面申請。業主委員會在收到申請7日內，召開業主委員會會議共同決定，并將決定結果在物業服務區域公示15日。

第十條 業主大會議事規則可以約定一定數額的業主委員會候補委員，當委員數額出現空缺時，由業主委員會會議共同決定候補委員人選，將候補委員名單在物業管理區域內公示7日，并報街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第十一條 業主委員會組織換屆時，換屆小組中原業主委員會成員占比不得超過總人數的二分之一。

第十二條 二十名以上的業主聯名依法提出罷免業主委員會成員的，應當書面向居（村）委會提出罷免申請，并說明罷免理由。居（村）委會收到申請30日內，組織召開業主大會依法作出決定。

第十三條 不能依法選舉產生業主委員會的物業服務區域，經專有部分面積占比百分之十的業主且人數占比百分之十以上業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組建該物業服務區域的物業管理委員會，履行業主委員會職責。

物業管理委員會為臨時機構，任期一般不超過二年。物業管理委員會成立后，可到屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行備案，并可刻制印章和開設共有資金賬戶。

物業管理委員會履職期間，應當積極推進業主委員會的選舉，業主委員會成立后，更換物業管理委員會印章，移交共管資金賬戶及相關資料。

第十四條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）、屬地公安派出所、居（村）委會應當對業主委員會換屆時的工作交接進行現場監督。對拒不交接印章、賬目、公共收益等，或者擾亂正常交接秩序的，屬地公安機關應當及時依法處理。

第十五條 按照《條例》第十七條規定實施自行管理的物業服務區域，管理責任由全體業主共同承擔。電梯、自動消防設施等特種設施設備，應當委托專業單位進行維護。

第三章 物業服務

第十六條 物業管理區域共用設備實行清單化管理，并在物業管理區域顯著位置持續公示。

新建物業共用設施設備清單公示牌由建設單位制作，納入物業承接查驗進行移交管理。

既有物業由物業服務人和業主委員會共同清理，由物業服務人制作共用設施設備清單公示牌納入日常維護管理。

第十七條 鼓勵建設單位、業主大會選聘服務好、信用優、市場滿意度高的物業服務人提供物業服務。

前期物業服務合同由屬地住建部門備案；后期物業服務合同由屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

屬地住建部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將備案后的物業服務合同相互抄送，并告知物業服務人送達至每戶業主手中。

第十八條 鼓勵單個物業服務項目單獨建賬，獨立核算，滿足本物業服務區域正常支出，不挪作他用。單獨建賬可作為該項目調整物業費的重要依據。

第十九條 鼓勵支持符合條件的住宅小區打造共享空間，為業主提供養老、托幼、健身、閱讀等便民服務。

新建小區由建設單位按照規劃設計條件標準打造共享空間，納入物業承接查驗移交管理。

經業主共同決定，既有住宅小區街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以統籌基層治理、養老托幼、健康衛生等資金打造共享空間。涉及的相關部門應當予以支持。

第二十條 實施連片改造的老舊小區、散居樓幢改造后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當引導業主選擇專業物業提供服務。

改造后新增及盤活的養老、托幼、停車位等閑置資源可交由物業服務人經營管理，彌補物業費不足。

第四章 物業的使用與維護

第二十一條 建設用地規劃許可紅線內的道路、綠地等，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。

新建物業建設用地規劃許可紅線與建筑后退紅線區域內的道路、綠地等建成并驗收合格后，由建設單位移交相關部門管理。

既有物業建設用地規劃許可紅線與建筑后退紅線區域內的道路、綠地等未移交的，由業主共同決定是否移交；業主決定不移交的，全體業主應當承擔相應區域的維護、維修、管理義務。

第二十二條 鼓勵支持具備資質條件的充電運營商統一規劃建設、統一維護管理住宅小區充電設施，推廣運用智能有序充電。

第二十三條 物業服務人、業主委員會應當積極支持配合電動車充電設施設備安裝。

（一）配合安裝單位和供電專業經營單位勘察現場；

（二）提供相關圖紙，協助確認停車區域內電源位置及暗埋管線的走向；

（三）配合安裝單位現場施工；

（四）配合辦理用電變更等手續。

電動汽車充電設施設備由所有權人負責后期維護，不再使用充電設施設備的，所有權人應當負責拆除。

第二十四條 建立城鎮住宅室內裝飾裝修“一碼管理”應用系統，將裝修人的裝飾裝修行為納入“裝修碼”登記備案，實現對裝修人裝飾裝修全過程信息化監管。

第二十五條 鼓勵支持住宅專項維修資金增值收益購買電梯綜合保險。承保保險機構應當建立電梯風險管理平臺系統，對購買電梯綜合保險的電梯運行情況進行安全監控、數據分析、風險預警，提供電梯安全技術支撐。

第二十六條 對符合條件使用維修資金整治物業服務區域安全隱患的，業主應當支持配合，對拒不配合、故意阻撓現場施工的，由屬地公安部門依法處理。

第二十七條 物業服務企業應當按照物業合同中關于安全防范的約定，制定物業管理區域內包含公共衛生事件、消防、電梯、供水、供電、供氣等內容的突發事件應急預案。發生突發事件時，應當采取應急措施，及時報告相關部門并協助開展處置工作。

第五章 監督管理

第二十八條 市、區（縣）人民政府有關部門應當按照各自職責，做好下列工作:

（一）發展改革部門負責制定公布物業服務收費政府指導價標準和浮動幅度，建立動態調整機制。

（二）經濟和信息化部門負責督促物業服務區域內電力、通訊等專業經營單位對相關設施設備及管線進行維修、更新、養護和管理，協調處理因電力、通訊引起的矛盾糾紛。

（三）公安部門負責依法查處物業服務區域內違規飼養寵物、高空拋物、飛線充電、侵占公共收益、惡意損壞公共財物等違法行為。

（三）民政部門負責對街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會在業主大會成立、業主委員會選舉等活動中履職情況進行指導、監督，指導物業行業組織完善成立、變更及注銷手續。

（四）司法行政部門負責指導物業服務區域內矛盾糾紛調解、調解隊伍培育、法律援助等相關工作。

（五）自然資源和規劃部門負責建筑物地上地下公共空間規劃，督促建設單位按照規劃設計要求完善配套設施建設，審批物業服務區域內新建、改建、擴建建筑物及附屬設施或者改變規劃用途。

（六）生態環境部門負責物業服務區域內環境監督管理，依法查處輻射和有關環境污染等違法行為。

（七）衛生健康部門負責指導物業服務區域內傳染病防治工作，對二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理。

（八）應急主管部門負責物業服務區域內存放危險物品、突發公共事件等處置，應急救援。

（九）城管執法部門或者區（縣）人民政府依法確定的監督管理部門，負責查處物業服務區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變物業使用性質、損壞綠地、違反市容和環境衛生管理規定等行為，查處建設單位未按規定交存物業專項維修資金行為。指導、協調建筑用地規劃許可證確定紅線范圍外的公共場所、公用設施相關移交工作。

（十）市場監管主管部門負責監督管理物業服務區域內電梯等特種設備安全運行，配合開展對緊急申請物業專項維修資金維修電梯的情況進行實地查勘并確認。監督檢查物業服務價格執行情況、特種設備維護保養情況，查處價格、廣告等違法行為。

（十一）消防救援機構負責指導和督促物業服務人履行消防安全職責，對物業服務區域內共用消防設施進行維護管理和標明消防車通道，緊急情形申請使用物業專項維修資金的共用消防設施實地查勘并確認，查處違法占用消防車通道、損壞消防設施等行為。

（十二）水務主管部門負責指導物業服務區域內節約用水和防洪應急搶險等相關工作。

（十三）其他有關行政主管部門按照各自職責，共同做好物業管理相關監督管理工作。

供水、供電、供氣等專業經營單位按照法律法規規定、移交協議約定，承擔物業服務區域內共用設施設備及相關管線的維修、養護、更新、改造和管理責任。

第二十九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織物業小區黨支部、業委會、物業服務人互評，接受物業小區黨支部書記的述職。

第三十條 區縣住建部門負責屬地信訪處置，建立業主委員會及其成員的履職評價制度，推動智慧物業平臺運用。同一物業服務區域出現長期信訪，突出問題長時間得不到解決，物業服務人、業主委員會履職嚴重不到位等情況，區（縣）住建部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當約談物業服務人或者業主委員會的負責人。

第六章 法律責任

第三十一條 建設單位未按規定程序辦理臨時管理規約、前期物業服務合同備案的，由區（縣）住建部門按照信用信息管理辦法的規定進行處理。

建設單位未按規定足額交存首期維修資金，可以通過暫停交易、發函提醒、約談等方式督促建設單位及時補足首期維修資金，區（縣）住建部門按照信用信息管理辦法的規定進行處理。

第三十二條 物業服務人采取賄賂、欺騙等不正當手段與業主委員會簽訂物業服務合同、未按要求將物業服務合同備案的，區（縣）住建部門按照信用信息管理辦法的規定進行處理。

第三十三條 業主委員會成員私自收取履約保證金、私自篡改業主表決結果的，應當取消其成員資格，同時依法追究相關人員的法律責任。

第三十四條 區（縣）住建部門、其他相關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接責任人，在物業管理工作中徇私舞弊、濫用職權、不履職的，依法追究相關人員的法律責任。

第七章 附 則

第三十五條 本細則自 2024年 月 日起施行，有效期五年。原《瀘州市物業管理條例實施細則》（瀘市府發〔2018〕63 號）同時廢止。

聯系人：佘永良，聯系電話：2285128 、13679681803，聯系郵箱：175922987@qq.com

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