“一大筐”新政，還能刺激買房嗎？

任何事物都有發展規律，或者說周期。

好比一個人，過了青少年，就不可能一年再長一二十厘米。

但是你說，以后沒這么快增速，營養就不重要了嗎？顯然也不是。

身體好有很多維度，不只是身高，還有體脂率、心肺功能、運動能力，以及心理狀態等等。

樓市就是這樣，過了最高增長期是事實，想要依靠“史上最強新政”重回往日的高增長，顯然不現實。

但好政策的釋放仍然重要，讓市場回歸市場，讓行業更健康，這才是初衷。

▲成都天府新區

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上周五這次新政，無論是規格和力度來看，說是“史上最強”并不為過。

但可以預見的結果來看，重回往日的“高增長”已經不可能。

原因主要在于， 老百姓對房價還能持續上漲的信念，已經發生動搖，甚至說是“崩塌”。

過去20年，不動產就等于賺錢機器，這幾乎成為一種“信念”。

可能因為人們見過太多這樣的案例，這些事例活生生就發生在身邊，比MBA教學案例對人的啟發更大。

隔壁老王買房賺了三百萬，單位老李買房賺了兩百萬，加上自己的破老小也賺了幾十萬，這樣的刺激下，誰受得了？

▲成都攀成鋼

但是這幾年畫風突變，完全不一樣了，老王的房子法拍了，降價50萬沒人要，算上利息虧100萬。

身邊的案例，總結成一句流行的話，“市場預期變了”！

雖然從去年以來，救市政策不斷出臺，包括幾輪降息，存量房貸降息，但是大家一點也沒覺得輕松。

為什么？

答案就在于：資產價格下降，杠桿會越降越高！

道理不復雜，100萬的房子，負債70萬，負債率70%；一旦房價降到70萬，負債就變成了100%。

對于房企來說，除了流動性困境，困境還來自于越降越高的杠桿。

有了上面的基本認知，我們就不會對新政抱有“不切實際的幻想”。

反過來說，正是因為面臨前所未有的困難，才需要“史上最強新政”。

02

新政的內容，總結起來主要是兩條：

1、降低首付；2、降低利息。

▲上周五，“史上最強新政”出臺

先來看，降低首付。

首套首付1.5成，的確史上最強力度。

但是這樣的降低首付對市場有多大影響呢？深測君認為，作用有限。

降首付，無非是降低買入門檻，放大杠桿。

受益的人，只能是以前首付3成困難，現在首付1.5成，能夠“上車”的人。

這部分人群，應該不會太多，因為首付低，意味著月供高，只能支付1.5成首付，還能承受月供，能有多少？

大概率，這部分人群，是“婚房”，或許“學區房”剛需人群。

▲成都金融城

另外，有放大杠桿需求的也不會太多。

比如，手上有100萬首付，能買330萬的房子；正在看房的時候，新政一出，會不會去看650萬的房子？充分利用杠桿？

答案很可能是：不會。

過去上漲周期，杠桿越大，收益越高。

但是收益和風險成正比，杠桿越大，風險越大。

在特別是二手房還普降的現在，謹慎或許是更多人的選擇。

03

降息，才是實實在在的好處。

這次的降息，主要針對的是公積金，收益的人群或者說力度不大。

但這次新政，最能惠及到更多人的是，取消了商貸利率的下限。

也就是說，讓銀行自由競爭。

目前來看，成都市場首套利率在3.75%，但是有消息稱部分銀行可以做到3.4%。

▲成都高新區某售樓部

利率最能反映市場對資金的需求。

如果，借錢的人少，也就是需求不夠旺盛，相信利率還會繼續下降。

降息到什么程度，市場才會企穩呢？

這就需要看一個重要指標：租售比。

比如，100萬的房子，能租3萬；那么，年回報率有3%。

如果，向銀行貸100萬一年利息才2萬，相信很多人就會跑步進入市場。

說了這么多年的“租售比”，過去沒人在意，現在市場回歸理性，“租售比”的作用就顯現出來了。

“降息”最大困難還是美元仍然沒有退出加息周期，中美經濟周期不同步導致。

下半年如果美國停止加息，甚至開始進入降息周期，我們的資金使用成本還有進一步下降空間。

04

除了國家層面出臺的“最強新政”，還有一條隱藏救市路線：地方政策。

深測君一直強調，隱藏的救市政策，有時效果反而更強。

簡單說來，有這么幾條：

第一，增加贈送，產品設計更大自由度。

從去年以來，肉眼可見的產品升級，重要背景是“設計規范”的放開，給產品更大自由度。

這樣一來，市場上的產品幾乎都是T2電梯入戶，實得面積直奔100%。

▲萬科·古翠隱秀電梯入戶

▲建發·璞云樣板間

即便房價和過去相同，但是從實得來看，相當于降了 10% ，有利于開發商去化。

明眼人都知道，能買新房，盡量不買二手。

當然，這波產品升級浪潮下，二手的確受傷。

目前，成都正在征求意見，進一步提升陽臺面積，未來陽臺將提升到可占整體面積的20%。

這意味著，好產品還在后頭。

第二，適當減少車位配比，為樓盤減負。

車位，購房者會覺得越多越好。

其實，不一定。

▲龍湖·光年地下車庫

因為凡事皆有代價，樓盤修建太多賣不出去的車位，增加樓盤負擔，其它地方就可能做的“草率”。

把浪費在地下車位的預算，用到綠化、會所不香嗎？

因此，適當減少一些郊區樓盤的車位配比，也許更為合適。

第三，適當提高部分地塊的容積率。

這一條，深測君也反復講過。

2017年，城市整體降容之后，2.0容積率幾乎成為標配。

導致的結果是新盤“豪宅化”，剛需消失。

雖然二手市場剛需一大堆，但是畢竟房齡、品質不行了。

有不少客戶就抱怨，只有2人居住，但新房幾乎都是套四，要不只能選二手。

并且，銀泰華悅府、麓湖生態城等豪宅也證明，高容積率并不是不能生產豪宅，關鍵在解決方案。

▲銀泰·華悅府高容積率豪宅代表

如果適當提升容積率，比如部分地塊給到3.0，甚至4.0，會有差異化的產品能出現在市場，而不是都去卷那幾款戶型。

當然，以上這些政策都在醞釀之中，相信以目前的環境來看，逐步放開，給市場更多的自主選擇，是大勢所趨。

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這次的新政，雖然是史上最強，但短期效果，很難“立竿見影”。

但是，請不要忽視“救市的決心”。

救市不僅僅是降首付，將利息，而是全方位，包括提供制度、政策保障，促進產品迭代的一系列措施。

而這些措施反映到市場，是比較長期的，所以需要更多的耐心。

記住，救市目的不是打雞血，重回高峰；而是“扶危濟困”，讓市場回歸正常，回歸健康。

「往期測評」

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