剛剛，首家萬億房企上岸！

作者|kangins

萬億房企第一家，輕舟已過萬重山！

剛剛，據(jù)第一財經(jīng)等媒體消息，萬科今日已與招商銀行等頭部金融機構簽訂一籃子銀團貸款協(xié)議 ，獲得200億元銀團貸款。

該金額創(chuàng)造了自本輪自21年恒大債務危機引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)全面流動性困境以來金融機構提供給房企單筆最大的一筆銀團貸款，政策力挺萬科的決心可見一斑！

不僅如此，讓康哥吃驚的是，與該消息同步的放款動作竟然快到幾乎同步，銀行授信的同時，當前已放款金額：

100億！

對于這種銀團貸款的這種效率，顯然高層釋放的決心已經(jīng)非常明顯了，那就是：

力挺優(yōu)質頭部房企，讓活下去不僅僅成為一個口號！

01 近千億活水的馳援

截止至當前，年內萬科直接融資方面金額已超300億，具體：

1、5月23日，招商銀行等銀團貸款200億；

2、5月20日，中國銀行12億貸款；

3、5月16日，14.35億元的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）融資;

4、5月13日，中國銀行、農業(yè)銀行、北京銀行共計73.39億貸款；

年內融資方面，萬科已經(jīng)讓其它房企望其項背，作為核心現(xiàn)金流來源的銷售，萬科依然給力，據(jù)萬科公告的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月，萬科共實現(xiàn)銷售金額：

788.7億

依然保持TOP3行業(yè)的高水平，不管是同比還是環(huán)比，其數(shù)據(jù)均優(yōu)于大盤同期表現(xiàn)，而TOP3榜單中長年霸榜并保持定力的保利發(fā)展，以及近期新晉級的中海地產(chǎn)，這兩家剛是完全不差錢的主，用保利老大的話說就是：

我們不差錢，我們也不存在保交樓項目，所有項目均是在正常推進。

因此，萬科在房地產(chǎn)行業(yè)泥沙俱下的當下，可以與央企長期霸榜，不得不說，這是一家內外兼修的：

實力！

如果說這些還足以讓萬科徹底上岸，則由央行、國金總局在5月17日聯(lián)合官宣的3000億央行再貸款，配套銀行的5000億，合計：

近10000億

根據(jù)政策要求，這些錢是專項用于購買一手房。那購買誰家的一手房？剛成了市場最關心的因素，在康哥看來，那些積極自救且絕不躺平的房企顯然是第一輪救助的核心，如果套用萬科的銷售額占全市場的比例來分配救助金額，則回血幾百億顯然是應有之義。

02 萬科資產(chǎn)負債表分析

根據(jù)萬科最新披露的2023年財報數(shù)據(jù)顯示，萬科總負債1.1萬億元，總資產(chǎn)1.5萬億元，資產(chǎn)負債率負債率75.15%。這一負債率在其他行業(yè)看來已然屬于高的了，但是在房地產(chǎn)這個行業(yè)的橫向比較中，顯然是優(yōu)秀的頭部。

但是，而這只是披露的表內數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)行業(yè)通行的部分負債轉移到表外的做法，萬科雖然可能較為收斂，但是估計也有相當一部分，因此，加上表外負債，萬科的資產(chǎn)負債率顯然不低：

比上不足，比下有余。

如果說，負債體現(xiàn)了經(jīng)營的中長期債務的管理壓力，那么流動性負債和經(jīng)營現(xiàn)金流則體現(xiàn)了企業(yè)短期所面臨的現(xiàn)實壓力。截止至2023年Q4,萬科的流動負債8218億，其中：合同負債3064億（大部分是預售房款）/應付票據(jù)和應付賬款2217億/衍生金融負債0.85億。

而體現(xiàn)短期償債能力的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，則明顯有實質性地提升：

從財報橫向對比數(shù)據(jù)來看，萬科2024年全年每股現(xiàn)金流同比上升了約38.4%，如果對該數(shù)據(jù)的觀感不夠直接，對比一下萬科Q3的數(shù)據(jù)，彼時該數(shù)據(jù)同比：

-40%。

但是如果對比2019年/2020年的數(shù)據(jù)，并結合2024年1-4月的銷售數(shù)據(jù)來看，萬科前四個月的銷售額分別是194.5億、117.8億、245.1億、208.9億，銷售額均低于2023年月均300億的一個生死線，顯然：

萬科2024年的現(xiàn)金流的管理壓力依然面臨挑戰(zhàn)。

03 萬達在前，萬科在后

萬達在前，萬科在后！賣資產(chǎn)老王說第二，沒有人敢說第一，在經(jīng)過持續(xù)性六年不間斷地“賣賣賣”之后，雖然老王已經(jīng)距離首富太遠了，但是毫無疑問，相對現(xiàn)在還在四處救火的各大房企們來說：

老王顯然是當之無愧的王者，率先安全著陸！

有了萬達示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的預警，萬科在賣資產(chǎn)自救方面顯然也是毫不含糊的，畢竟：

自助者天助之

與萬達的老王是從最不優(yōu)質的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬科是一出手就將最優(yōu)質的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權以23.83億賣給亞洲最大的不動產(chǎn)基金：領展基金，這一價格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當時50%股權的出售價27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴重的2022年，項目收入依然是神一般的存在，遠高于第二名深圳印力中心。

而另一個萬科的優(yōu)質項目超級總部也已經(jīng)于5月8日正式掛牌轉讓成交。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開始賣還是從最優(yōu)質的資產(chǎn)開始賣，顯然說明了另一個深層次的問題：

救急的程度不同。

寫在最后

當前對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務壓力，只是把風險推向未來，期待未來市場好轉來化解債務，以時間換空間。

2022年以來，監(jiān)管機構出臺了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺的“金融16條”：對房地產(chǎn)企業(yè)融資，國有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟工作會議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。”

3、11月底，“三個不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個城市已建立城市融資協(xié)調機制，約6000個項目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預計將超萬億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調；

5、5月17日，央行、國金總局史詩級的四箭齊飛；

政策底已現(xiàn)，市場底或在不遠，誰能挺過這黎明前的黑暗？這是一個問題，但是這個問題對于萬科而言，當前已經(jīng)：

輕舟已過萬重山。