1.3萬∶1.1萬！南寧樓市迎來30年未遇之大變局？

這是一個歷史性時刻。

上半年南寧二手房賣了13231套，新房賣了11552套，整整多出了1679套。

7月1日~23日，二手房賣了2824套，新房僅賣了1396套。2倍多的差距！二手房顯現出強勁的銷售增長勢頭。

二手房銷售套數越賣越多。

另一方面，掛牌的二手房也“越賣越多”。

二手房“供需兩旺”的深海之下，隱藏怎樣的暗流與趨勢？

勤奮的大V君，每天到辦公室啟動電腦后第一件事就是打開南寧住建局官網看樓市銷售數據。

圖 | 7月24日南寧住建局相關數據

這半年看下來，看得心里瓦涼瓦涼的，仿佛看透了行業，看透了人生。

直接上個炸裂的圖表：

圖 | 2024年1-6月南寧一二手住宅成交情況

南寧的一二手房（住宅）銷售，除了3月和6月新房比二手房高，其余月份都是二手房超過甚至碾壓新房。

圖 |2024年上半年南寧一二手住宅成交數據對比

然后算銷售總套數，上半年二手房與新房打了個13231∶11552。

整整多出了1679套。

上半年新房平均每月銷售了1925.3套，這意味著二手房幾乎比新房多賣了1個月的量。

不管你愿意還是不愿意，二手房成為2024年的樓市主角。

圖 |南寧二手房成交占比居高

6月，新房完成一次悲壯的逆襲。3150套的成績，不但成為6月新房銷售的高峰，還在當月拉開二手房246套的小幅差距。

眾所周知，6月很多房企為了沖年中任務，幾乎把所有的鉅惠“彈藥”都打出去。

到了7月，新房市場的表現比國足還要平穩，截至7月23日，新房賣了1396套。

可是，可是……

同一時點的二手房賣了2824套，足足是新房的2倍多！

第一次感覺南寧新房市場像一個缺鈣的老太太，需要喝更多“藍瓶”的；而二手房像新能源車的“蔚小理”，人氣和速度一樣飛法法向上走。

上半年，二手房與新房打了個1.3萬∶1.1萬。

南寧自從有商品房市場以來，都是新房銷售一路絕塵，二手房遠遠甩在后面的。這是南寧三十年樓市未遇的大變局？

這是扭轉格局的樓市奇點嗎？

二手房賣得多，掛牌也多。

難得一見的樓市供銷兩旺呀！是不是該喝一杯慶祝一下？

往下看，笑哭你。

南寧具體掛牌了多少套二手房？并沒有權威數據。

資深業內人士透露，目前南寧二手房掛牌數量早就超11萬套。AI智能也是如此回答。

圖 | 百度AI智能回復

良慶和青秀二手房掛牌超2萬套！這也好理解，為何現在的五象不少樓盤的價格鉅惠打得驚天地泣鬼神。

五象總部基地都能有“8字頭”樓盤促銷，這究竟是道德的淪喪，還是人性的扭曲？

圖 | 3月16日盛邦雙悅灣打出的海報

特別是去年3月以來，南寧二手房掛牌量持續走高，尤其是7、8月出現猛漲，合計新增9790套。

貝殼南寧的一張統計圖也可以看出，今年以來新增掛牌的二手房增長得簡直讓人肝疼。

1~6月，在貝殼名下的南寧平均“買賣新增房”達到4318.8套！

圖 | 貝殼新增掛牌二手房情況

寫到這里，突然想起一句話：時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。

每個月有4318.8套房掛牌二手房市場，這背后就有4000多個家庭悲歡離合的故事。

再統計今年1~6月南寧二手房住宅銷售備案總套數為13231套，平均每月銷售2205.2套。

這意味著南寧二手房的月均套數供銷比是4318.8∶2205.2。

接近2！說明二手房市場遠遠供大于銷。

供大于銷的結果，意味著二手房價格的斷崖式落體。大V君一個朋友在利海亞洲國際的41㎡學區房，2023年年初還能賣64萬元。到了2023年底，賣不到60萬元。

如今2024年7月，這類型房子基本上只能賣55萬元。

圖 | 利海亞洲國際二手房掛牌情況

這還不是最慘的！想聽故事嗎？請接著往下看。

剛才說了，南寧月均二手房掛牌超過4000套。

一套掛牌的二手房，就有一個家庭的悲歡離合。大V君的好朋友，說了他上半年來所遇到的幾個故事。

這個房主L先生，2019年在龍光·玖瓏臺以單價1.2萬元/㎡買下了139㎡房子。

當時的房貸利率超6！

圖 | L先生在平臺上掛出房源

如今裝修好了，以平均單價6978.42元/㎡出售。

一刀就砍到腰！

房主做生意失敗了，以壯士斷臂的決絕出售二手房，告別南寧。

還有一個房主C先生。當年在盛天東郡買了一套241㎡大平層，全屋紅木裝修花了150萬元！

圖 | C先生的房源

如今房子掛牌245萬元還送兩個產權車位。折騰下來，相當于虧損了150多萬元，全屋紅木裝修贈送！

不過該房主不缺房，他賣掉盛天東郡的原因也很簡單樸素，換房買中國鐵建·西派御江的超大平層。

這兩個故事的背后，可以看出南寧二手房換房的幾種類型：

第一種：很多中小企業主做生意虧損了，需要賣房還債。

第二種：收入下降了，但房貸利率居高不下，需要賣房降負債和降負擔。

第三種：換房找更好的學區。

第四種：換房找更大的房子，改善生活。或者從興寧、西鄉塘到青秀，換更好的城區和景觀。

這也可以看出二手房的兩個流動趨勢：

第一，整合資源，置業向價值更高區域流動。

就像那位盛天東郡的業主一樣，尋求資產的更大化。

實際上，還有一些南寧業主賣掉房子后，謀求在一線城市置業！

為啥？

一線城市逐漸解除限購了！一線城市的資源聚合教育水平更有吸引力。

一想到南寧的中考“五五分流”，有名氣一點的職高也快擠不進。可憐天下父母心的虎爸虎媽，雞娃不如雞自己，去北上廣深，甚至考慮香港的“優才”計劃。

有的人賣房從興寧、西鄉塘搬到青秀，有的人賣房從南寧搬到北上廣深。

這個趨勢的背后，是城區的分化、城市的分化。

隨著限購的放開，未來的人才流動向哪里？

可以肯定，那里人才多，就那里的房子值錢。

第二，降低負債，置業流向價格與利率更低的物業。

這個很好理解，曾經在利率6以上的大冤種們，銀行不降存量房貸利率，我就選擇用腳投票——賣房解套。

買套二手房，價格和利率都可以做到“史上最低”，還能為自己解套，何樂不為？

今年以來已有兩次降息。目前5年期以上LPR降至3.85%。在南寧買房5年期利率基本可以享受3.25%，甚至3.15%。

未來的房貸利率市場，預計還有得降。

記住，利率與GDP掛鉤。為了穩樓市，啥招都可以出。不要以為歐洲的“零利率”與我們很遙遠。

可以預見，未來隨著利率的不斷走低，二手房的掛牌和銷售還將繼續增加。

留住一套好房子，大膽整合資產吧！

“超級會議”上周開了。

租售并舉的房地產發展新模式已經到來。

其核心意義是穩樓市穩房價，力促資金向實業流動，大力發展新質生產力。

但“美好的居住生活”是房地產發展的未來，這就意味著更多“不太好”的房子在劇烈出清中。這表現為現在的二手房市場“供銷兩旺”。

與此同時，二手房與新房改善慢慢實現正循環，一個更好的居住時代將到來。

二手房一定是向價值最高區域和利率最低、成本最低物業流動。更何況房地產稅未來終究要來的。

這就意味著我們要：

留住一套好房子，大膽整合資源！

寫完本篇，看到窗外雨后天晴的南寧，一個房子密密麻麻生長的南寧。風吹過已靜下，將心意再換誰？

時代的風，猛烈刮在樓市上空，多少人像沙子一樣被吹散，甚至無影無蹤，然后才換來這蔚藍天空？