西安“名校”效應？高新CID越秀鐵建樽樾飄紅，意不意外？

在西安，名校之于樓市，就是第一生產力。

高新CID瞳北板塊高新31小、11初附近的純新盤，越秀鐵建樽樾“接棒”高新天地源丹軒坊成功飄紅。

回顧一下高新天地源丹軒坊（梓園）的登記，31套房雖然此次的31套房不帶學位，而且是221㎡起步總價近千萬的豪宅，但新房、二手房的巨大倒掛，讓人欲罷不能。

從在8月9日開始用3天時間收到3748個登記，最終核驗2685個，成為2024年登記、核驗“最強搖號”項目，穩坐神盤寶座。

在當下西安第四代、超四代等住宅產品極度內卷的情況下，天地源丹軒坊（梓園）卻用老舊拉垮的產品力奪冠，底層的邏輯還是“名校”。

在2022年西安啟動“民轉公”，高新一小、高新二小、高新三小、高新一中初中部等“高新系”名校赫然在列，但本著“尊重歷史”的原則直至2024年具體的學區劃分仍未落地，教育壁壘并未打破。

那么，同樣屬于高新系名校附近的純新盤——越秀鐵建樽樾能否續寫傳奇呢？我們就簡單從幾個維度來聊一下。

越秀鐵建樽樾為純改善項目，從板塊規劃上看處于一個比較優勢的位置。

在公共交通上有剛剛運營的西安云軌祝村站、有規劃建設中的地鐵15號線祝村站，具有一定TOD項目屬性，不過現在下結論仍舊過早。

從目前情況看，西北側地塊目前有西安特種飛行器產業園和北斗星基增強系統運營服務中心基地。

西側原按計劃為獨角獸創領中心的三宗商服地塊(GX3-17-13、GX3-17-14、GX3-17-15)在4月份的高新土地推薦會中以“住宅用地”出現，在官方回應中并未否認，以“長安區國土空間規劃正在編制中”回應，從現場看門頭雖在，但并未動工，未來或有變數。

所以從商業布局看，該片區域周邊相對匱乏，與未來之瞳核心、瞳南永安渠并不在一個層級上；項目北向、西向還有不少的工業園區，與豪宅屬性并不契合。

項目東南側有高新31小、11初學校，雖然曾經歷摘牌風波，但目前仍舊是整個CID板塊最讓人興奮的教育資源。

板塊樓盤熱銷與之有莫大的關系，最早的碧桂園云墅、中天未來印陸續開始交付，未來不久應該就會有二手房源掛牌，價格將成為焦點。

回到越秀鐵建樽樾項目本身，占地約110.8畝，2.8的容積率，2023年12月溢價15%拿地，樓面價格14650元/㎡，由越秀地產（武漢錦坤房地產開發有限公司）摘得，地塊北側有變電站設施，選擇樓棟需要注意。

不過在2024年3月份增資擴股，股權也發生變化，中鐵建以49.00002%股權入局，這也是中鐵建與越秀地產央企、國企的的二次合作。

在上半年CID瞳南板塊有越秀鐵建西派天悅入市，不過從已開的5棟樓網簽去化僅有19%左右。

與瞳南越秀鐵建西派天悅項目相比，越秀鐵建樽樾項目的產品更上一層，分為143㎡、190㎡、262㎡三個戶型，首批4棟樓共182套房源，毛坯均價27204.65元/㎡,為第四代住宅。

其中143㎡和190㎡戶型區別并不大，奇偶錯層空中露臺，均為四室橫廳設計，190㎡戶型各個空間尺度更大。

而262五室戶型才是項目的王者產品，做到了南北雙露臺設計，270度視野端廳，一層一戶一門庭，屬于一大獨特賣點。

在園林方面引入16個景觀組合以及架空層空間，同時打造私宴、恒溫泳池、健身房等私享空間，有著屬于自己的獨特產品調性。

有人問，越秀鐵建樽樾你怎么看？從以上不同維度的分析，項目在產品在努力拔高，但周邊沒有大型商業布局、沒有公園生態景觀，綜合對豪宅的支撐力相對弱一些，想創造像天地源丹軒坊這樣的神話，只能說先天不足。

從區域以往銷售看，板塊在交通和名校資源雙重作用下，110㎡、130㎡偏剛需、剛改產品去化速度較快，而改善、豪宅類則要慢的多。

目前西安不缺豪宅，對于190㎡、262㎡預算500萬上下的客群，選擇空間特別大；比如年初已經宣布建設學校的未來之瞳周邊......當然大家需要理性看待名校，背后有優質的師資加成，也有生源運作。

所以越秀鐵建樽樾登記首日飄紅，讓人挺意外的！

截至8月13日兩天登記432組，達到了182套房源量的2倍有余，不知道最終核驗能留下多少呢？

如果能夠取得高去化率，也算是一個區域破局者。