西安“名校”效應(yīng)？高新CID越秀鐵建樽樾飄紅，意不意外？

在西安，名校之于樓市，就是第一生產(chǎn)力。

高新CID瞳北板塊高新31小、11初附近的純新盤(pán)，越秀鐵建樽樾“接棒”高新天地源丹軒坊成功飄紅。

回顧一下高新天地源丹軒坊（梓園）的登記，31套房雖然此次的31套房不帶學(xué)位，而且是221㎡起步總價(jià)近千萬(wàn)的豪宅，但新房、二手房的巨大倒掛，讓人欲罷不能。

從在8月9日開(kāi)始用3天時(shí)間收到3748個(gè)登記，最終核驗(yàn)2685個(gè)，成為2024年登記、核驗(yàn)“最強(qiáng)搖號(hào)”項(xiàng)目，穩(wěn)坐神盤(pán)寶座。

在當(dāng)下西安第四代、超四代等住宅產(chǎn)品極度內(nèi)卷的情況下，天地源丹軒坊（梓園）卻用老舊拉垮的產(chǎn)品力奪冠，底層的邏輯還是“名校”。

在2022年西安啟動(dòng)“民轉(zhuǎn)公”，高新一小、高新二小、高新三小、高新一中初中部等“高新系”名校赫然在列，但本著“尊重歷史”的原則直至2024年具體的學(xué)區(qū)劃分仍未落地，教育壁壘并未打破。

那么，同樣屬于高新系名校附近的純新盤(pán)——越秀鐵建樽樾能否續(xù)寫(xiě)傳奇呢？我們就簡(jiǎn)單從幾個(gè)維度來(lái)聊一下。

越秀鐵建樽樾為純改善項(xiàng)目，從板塊規(guī)劃上看處于一個(gè)比較優(yōu)勢(shì)的位置。

在公共交通上有剛剛運(yùn)營(yíng)的西安云軌祝村站、有規(guī)劃建設(shè)中的地鐵15號(hào)線祝村站，具有一定TOD項(xiàng)目屬性，不過(guò)現(xiàn)在下結(jié)論仍舊過(guò)早。

從目前情況看，西北側(cè)地塊目前有西安特種飛行器產(chǎn)業(yè)園和北斗星基增強(qiáng)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心基地。

西側(cè)原按計(jì)劃為獨(dú)角獸創(chuàng)領(lǐng)中心的三宗商服地塊(GX3-17-13、GX3-17-14、GX3-17-15)在4月份的高新土地推薦會(huì)中以“住宅用地”出現(xiàn)，在官方回應(yīng)中并未否認(rèn)，以“長(zhǎng)安區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃正在編制中”回應(yīng)，從現(xiàn)場(chǎng)看門(mén)頭雖在，但并未動(dòng)工，未來(lái)或有變數(shù)。

所以從商業(yè)布局看，該片區(qū)域周邊相對(duì)匱乏，與未來(lái)之瞳核心、瞳南永安渠并不在一個(gè)層級(jí)上；項(xiàng)目北向、西向還有不少的工業(yè)園區(qū)，與豪宅屬性并不契合。

項(xiàng)目東南側(cè)有高新31小、11初學(xué)校，雖然曾經(jīng)歷摘牌風(fēng)波，但目前仍舊是整個(gè)CID板塊最讓人興奮的教育資源。

板塊樓盤(pán)熱銷(xiāo)與之有莫大的關(guān)系，最早的碧桂園云墅、中天未來(lái)印陸續(xù)開(kāi)始交付，未來(lái)不久應(yīng)該就會(huì)有二手房源掛牌，價(jià)格將成為焦點(diǎn)。

回到越秀鐵建樽樾項(xiàng)目本身，占地約110.8畝，2.8的容積率，2023年12月溢價(jià)15%拿地，樓面價(jià)格14650元/㎡，由越秀地產(chǎn)（武漢錦坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）摘得，地塊北側(cè)有變電站設(shè)施，選擇樓棟需要注意。

不過(guò)在2024年3月份增資擴(kuò)股，股權(quán)也發(fā)生變化，中鐵建以49.00002%股權(quán)入局，這也是中鐵建與越秀地產(chǎn)央企、國(guó)企的的二次合作。

在上半年CID瞳南板塊有越秀鐵建西派天悅?cè)胧校贿^(guò)從已開(kāi)的5棟樓網(wǎng)簽去化僅有19%左右。

與瞳南越秀鐵建西派天悅項(xiàng)目相比，越秀鐵建樽樾項(xiàng)目的產(chǎn)品更上一層，分為143㎡、190㎡、262㎡三個(gè)戶型，首批4棟樓共182套房源，毛坯均價(jià)27204.65元/㎡,為第四代住宅。

其中143㎡和190㎡戶型區(qū)別并不大，奇偶錯(cuò)層空中露臺(tái)，均為四室橫廳設(shè)計(jì)，190㎡戶型各個(gè)空間尺度更大。

而262五室戶型才是項(xiàng)目的王者產(chǎn)品，做到了南北雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，270度視野端廳，一層一戶一門(mén)庭，屬于一大獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。

在園林方面引入16個(gè)景觀組合以及架空層空間，同時(shí)打造私宴、恒溫泳池、健身房等私享空間，有著屬于自己的獨(dú)特產(chǎn)品調(diào)性。

有人問(wèn)，越秀鐵建樽樾你怎么看？從以上不同維度的分析，項(xiàng)目在產(chǎn)品在努力拔高，但周邊沒(méi)有大型商業(yè)布局、沒(méi)有公園生態(tài)景觀，綜合對(duì)豪宅的支撐力相對(duì)弱一些，想創(chuàng)造像天地源丹軒坊這樣的神話，只能說(shuō)先天不足。

從區(qū)域以往銷(xiāo)售看，板塊在交通和名校資源雙重作用下，110㎡、130㎡偏剛需、剛改產(chǎn)品去化速度較快，而改善、豪宅類則要慢的多。

目前西安不缺豪宅，對(duì)于190㎡、262㎡預(yù)算500萬(wàn)上下的客群，選擇空間特別大；比如年初已經(jīng)宣布建設(shè)學(xué)校的未來(lái)之瞳周邊......當(dāng)然大家需要理性看待名校，背后有優(yōu)質(zhì)的師資加成，也有生源運(yùn)作。

所以越秀鐵建樽樾登記首日飄紅，讓人挺意外的！

截至8月13日兩天登記432組，達(dá)到了182套房源量的2倍有余，不知道最終核驗(yàn)?zāi)芰粝露嗌倌兀?/p>

如果能夠取得高去化率，也算是一個(gè)區(qū)域破局者。