黃奇帆對(duì)爛尾樓的化解之法——《重組與突破》讀書(shū)筆記（一）

黃奇帆市長(zhǎng)在《重組與突破》這本書(shū)中，開(kāi)篇講述的第一個(gè)案例就是和爛尾樓有關(guān)，足可見(jiàn)爛尾樓項(xiàng)目的處理在地方政府的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定的相關(guān)工作中的重要地位。也證明了這個(gè)項(xiàng)目在黃奇帆市長(zhǎng)十五年重慶市政府任期內(nèi)，其在心目中的地位。

2001年10月12日，星期五，是我到任重慶市副市長(zhǎng)的日子。報(bào)到當(dāng)天，我路過(guò)市委大院，只見(jiàn)門(mén)口圍著兩三百人，黑壓壓的一片，明顯是上訪的。

這個(gè)給黃市長(zhǎng)當(dāng)頭一棒的項(xiàng)目叫“地鐵中心花園”。顯然，這里黃市長(zhǎng)是隱去了這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)在的案名，如果現(xiàn)在在網(wǎng)絡(luò)上搜索這個(gè)“地鐵中心花園”，并不會(huì)找到有價(jià)值的信息。

“這個(gè)地鐵中心花園是1992年開(kāi)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括高層住宅、寫(xiě)字樓和商鋪。1997年由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，成了爛尾樓，1000多戶(hù)居民的錢(qián)套在了里面。為了討說(shuō)法，隨后4年里，他們36次到市委、市政府上訪。市政府有關(guān)副市長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)，大大小小的協(xié)調(diào)會(huì)開(kāi)了不下20次，大家都感覺(jué)很棘手，拿不出有效的解決方案，因此只能暫時(shí)把老百姓勸回家。可問(wèn)題得不到解決，過(guò)一段時(shí)間老百姓又會(huì)來(lái)，如此反復(fù)，成了老大難。”

這個(gè)項(xiàng)目的案名“地鐵中心花園”，要知道重慶開(kāi)通的第一條軌道交通線路2號(hào)線，在2005年才正式運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商在1992年開(kāi)建的時(shí)候就敢以“地鐵中心”為案名，說(shuō)明軌道交通確實(shí)是這個(gè)項(xiàng)目非常重要的一個(gè)價(jià)值點(diǎn)，同時(shí)也說(shuō)明在1992以前，開(kāi)發(fā)商就知道了重慶軌道交通規(guī)劃的線路和站點(diǎn)。2號(hào)線在解放碑區(qū)域有2個(gè)站點(diǎn)，較場(chǎng)口和臨江門(mén)，目前這兩個(gè)區(qū)域都是解放碑人流最多，商業(yè)氛圍最濃的核心區(qū)域。所以，現(xiàn)在看來(lái)能夠在80年代末期拍板投資這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，還是頗具眼光。

然而就是這樣的項(xiàng)目，它在1997年，正好是重慶直轄的元年，爛尾了！

而爛尾的關(guān)鍵問(wèn)題是，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是“小攤攤”的小老板，玩的是空手套白狼的手法。不過(guò)在那個(gè)房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的年代，空手套白狼是社會(huì)普遍的玩法，結(jié)果是玩成了和玩砸了的區(qū)別。

這個(gè)項(xiàng)目按當(dāng)時(shí)的建造成本計(jì)算，差不多要2個(gè)多億，這2個(gè)多億的錢(qián)是怎么湊來(lái)的呢？

首先，征地動(dòng)遷要補(bǔ)償。他跟居民說(shuō)：“暫時(shí)先不補(bǔ)償，你們到親戚朋友家里借住，等3年后房子造好了，我給你們分新房。3年過(guò)渡期里，我每年再給你們動(dòng)遷費(fèi)15%的高利息。” 其次，工程建設(shè)要花錢(qián)，他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應(yīng)貸給他1.64億元，但要求利息必須是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2400多萬(wàn)元，這就是俗稱(chēng)的“砍頭債”。他饑不擇食，當(dāng)即答應(yīng)，從銀行拿到了1.4億元。 最后，還差6000多萬(wàn)元，他就搞售房返租，承諾20%的回報(bào)率，這實(shí)際上是一種變相的非法集資。于是，800多戶(hù)購(gòu)房者上了套。

但這里，我們還是要回顧一下這個(gè)事情的幾個(gè)書(shū)中未提及的疑點(diǎn)。

1、在解放碑+地鐵規(guī)劃站點(diǎn)的核心位置，又是10萬(wàn)方的城市綜合體項(xiàng)目，為什么會(huì)是一個(gè)“小”開(kāi)發(fā)商中標(biāo)。這種項(xiàng)目涉及到政府的臉面，一旦爛尾，在CBD區(qū)域就有一塊灰色的“疤”，所以，政府一般會(huì)把這種項(xiàng)目交給有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，而不是空手套白狼的這位。當(dāng)然，我們也可以理解為，這家看似規(guī)模“小”，資金實(shí)力“薄”的開(kāi)發(fā)商，背后有某種“強(qiáng)大”的關(guān)系。

2、拿到土地抵押的貸款的前提是，這塊地已經(jīng)完成了出讓?zhuān)簿褪钦f(shuō)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)支付了土地出讓金。而在解放碑核心區(qū)域的土地價(jià)格肯定不會(huì)便宜，土地出讓金也不會(huì)少。這家空手套白狼的開(kāi)發(fā)商，其支付土地出讓金的資金來(lái)源也不會(huì)是自有資金，多半是前融的非標(biāo)融資獲取。如果說(shuō)當(dāng)時(shí)的土地質(zhì)押獲得的融資成本就是15%，那非標(biāo)前融的利息必然更貴。

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)責(zé)方混淆不清。按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷屬于一級(jí)開(kāi)發(fā)，是由政府部門(mén)負(fù)責(zé)，“七通一平”后，土地由“生地”變成“熟地”，才能進(jìn)入到土地流通市場(chǎng)上，通過(guò)招拍掛或者其他形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)儆珊笃诘姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，即房建項(xiàng)目的施工。這個(gè)案例中，中標(biāo)的這家開(kāi)發(fā)商同時(shí)也在負(fù)責(zé)拆遷，征地和賠償?shù)墓ぷ鳎喈?dāng)于代政府做一級(jí)開(kāi)發(fā)的事情。當(dāng)然，這是那個(gè)瘋狂年代的特色，后續(xù)在拆遷過(guò)程中，出現(xiàn)了那么多的社會(huì)不穩(wěn)定的群體事件，然后，政府才逐漸規(guī)范了一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的流程。

4、是否達(dá)到了預(yù)售條件。20%回報(bào)率，顯然吸引到了很多貪心的投資者，但不管再高的回報(bào)率，首先項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，才能夠進(jìn)行房屋銷(xiāo)售。顯然，從后續(xù)7、8層樓就爛尾的情況看，項(xiàng)目是沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件的，所以這6000多萬(wàn)的“認(rèn)購(gòu)”費(fèi)用，正如文中所說(shuō)，是一種變相的集資，是繞開(kāi)了監(jiān)管的。

于是，在各種“亂劈柴”的運(yùn)營(yíng)下，這個(gè)項(xiàng)目很快就出現(xiàn)了資金鏈斷流，順理成章?tīng)€尾了。

等勉強(qiáng)湊夠了2億元，他就開(kāi)工搞建設(shè)。但房子剛剛建到七八層時(shí)，建筑施工就用了1億多元，而支付給動(dòng)遷群眾、售房返租戶(hù)和銀行的高利息，又用去幾千萬(wàn)元，因此資金很快就見(jiàn)底了。1997年，銀行見(jiàn)開(kāi)發(fā)商連續(xù)兩年都不能還本付息，遂起訴到法院，申請(qǐng)凍結(jié)資產(chǎn)。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商徹底變成了窮光蛋。

對(duì)于爛尾樓，過(guò)去傳統(tǒng)的處理方式有兩種：

一是把開(kāi)發(fā)商控制住，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商還錢(qián)。但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)，抓了也沒(méi)用，死扣還是解不開(kāi)。 二是為了社會(huì)穩(wěn)定，政府出錢(qián)兜底。但當(dāng)年市級(jí)預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入還不到100億元，財(cái)政本來(lái)就吃緊，沒(méi)錢(qián)兜底。再說(shuō)，政府有錢(qián)也不能這么做，因?yàn)檫@么做毫無(wú)道理。

而在這兩種方式都行不通的情況下，就得運(yùn)用“重組”的思維，進(jìn)行破局。

重組先得算賬。只算大賬的話(huà)，這個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)，按當(dāng)時(shí)均價(jià)4000元/㎡的市場(chǎng)價(jià)格，10萬(wàn)平米的項(xiàng)目，最終有4個(gè)億的營(yíng)收。而負(fù)債端，欠銀行的本金1.64億，拆遷賠償和購(gòu)房認(rèn)購(gòu)款1.2億，欠工程款3000萬(wàn)，以及欠銀行和居民的利息、返租6000萬(wàn)，總負(fù)債3.7億。再加上后續(xù)完工需要的工程款6000萬(wàn)，也就是說(shuō)接盤(pán)方，需要4.3億的資金，才能拿到總貨值4億的項(xiàng)目，即倒虧3000萬(wàn)。

俗話(huà)說(shuō)：“殺頭生意有人做，虧本生意無(wú)人做”！按上面的算賬邏輯，是不會(huì)有冤大頭來(lái)接盤(pán)的。所以，按黃市長(zhǎng)重組的思維，需要在資產(chǎn)-負(fù)債的平衡上想辦法。

我們的黃市長(zhǎng)用了“三路刀法”，讓這個(gè)問(wèn)題迎刃而解。

首先，第一刀砍向了銀行，即保證銀行的貸款本金，但高利息必須取消。因?yàn)殂y行違規(guī)放貸了，明知開(kāi)發(fā)商是空手套白狼的“小攤攤”，還以15%的利息放貸，而且第一年的利息在放貸的時(shí)候就扣掉。這背后的林林總總，如果沒(méi)有某些大人物背書(shū)，銀行估計(jì)也不會(huì)松口給“小攤攤”房貸的。如果深究下去，怕是拔蘿卜帶出泥牽連一堆人出來(lái)。所以，這個(gè)事情，黃市長(zhǎng)暫且不追究，但銀行必須讓步。更何況，從銀行的角度，如果死咬15%的本息不放，一來(lái)得罪了新上任的市長(zhǎng)，二來(lái)這筆錢(qián)多半也不可能追回來(lái)，反而成為了壞賬計(jì)提。如果，把利息降到正常范圍，讓后續(xù)有接盤(pán)方有利可圖，能夠盤(pán)活這個(gè)項(xiàng)目，還能拿得回本金。于是，銀行同意了。

然后，第二刀砍向了拆遷戶(hù)和購(gòu)房者，同樣15%的動(dòng)遷房和20%的售房返租必須取消，保證本金和適當(dāng)利息。黃市長(zhǎng)除了行政職位之外，也是經(jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人士，這樣高利息的變相集資本來(lái)就是違法或者打法律的擦邊球，政府可以按照相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)肅處理，但考慮社會(huì)穩(wěn)定，黃市長(zhǎng)擬按中央治理金融“三亂”的清償政策，即拆遷戶(hù)則按照補(bǔ)償款加銀行法定利息來(lái)清償，對(duì)售房返租戶(hù)只能還本。而對(duì)于老百姓，本身也沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的資本，也不愿意三番五次到政府門(mén)口來(lái)上訪，自己的底線就是解決爛尾樓，而現(xiàn)在政府承諾可以返本，自然也是愿意接受這個(gè)方案。

于是，在砍掉了融資端的高息后，這個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債就從3.7億優(yōu)化成2.1億，一下子就多了1.6億的凈資產(chǎn)，讓這個(gè)項(xiàng)目重組盤(pán)活有了底層的邏輯。

那么，第三刀，也是最關(guān)鍵的一刀——接盤(pán)俠。這個(gè)時(shí)候民企來(lái)接盤(pán)可能性不大，在千禧年之際，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完全起飛，前面所說(shuō)這個(gè)核心地段的商業(yè)項(xiàng)目，其估值也就4000元/㎡，國(guó)內(nèi)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力吃下這個(gè)綜合體項(xiàng)目，更何況是爛尾的項(xiàng)目，在外人看來(lái)，指不定還埋了多少雷在這個(gè)項(xiàng)目中。

黃市長(zhǎng)把目光投向了國(guó)有資本，當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景他是這樣繪聲繪色描述的：

當(dāng)時(shí)，重慶市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)城投公司）的負(fù)責(zé)人就坐在我對(duì)面。他也是剛到城投公司不久。我對(duì)他說(shuō)：“這2.1億元你出，明天就把樓盤(pán)接過(guò)去。春節(jié)前先還掉欠1000多戶(hù)老百姓的1億元。”這位負(fù)責(zé)人聽(tīng)了我的指令，看起來(lái)很驚訝，明顯不愿意蹚這趟渾水。他說(shuō)：“黃市長(zhǎng)，你不了解情況……”我打斷他的話(huà)：“過(guò)去不了解，現(xiàn)在了解了，你按指令辦就行了！”他本來(lái)還想說(shuō)什么，聽(tīng)我這么一說(shuō)，面對(duì)我這個(gè)新來(lái)的副市長(zhǎng)，也不好再開(kāi)口。其他人也不再說(shuō)話(huà)了，只是暗自交頭接耳。短短一個(gè)多小時(shí)，我就做出這樣的決定，現(xiàn)在回想，當(dāng)時(shí)很多人肯定覺(jué)得這個(gè)決定是輕率的，甚至是荒唐的。

這個(gè)場(chǎng)景是不是很像《人民的名義》中，李達(dá)康解決大風(fēng)廠資金問(wèn)題的橋段。而被“欽定”接盤(pán)的是被稱(chēng)為“重慶八大投”之一的，重慶市城市建設(shè)投資有限公司，也就是后面在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)留下濃墨重彩的城投公司或者叫平臺(tái)公司。而“重慶的八大投”在黃市長(zhǎng)新書(shū)《重組與突破》中，也有專(zhuān)門(mén)的一章來(lái)介紹。

后續(xù)的結(jié)局，自然是美好的，否則也不會(huì)作為書(shū)中的開(kāi)篇案例了。城投公司最終拿出來(lái)的錢(qián)，其實(shí)只有1個(gè)億的支付老百姓的本金，這是剛性?xún)陡丁Ｒ彩巧鐣?huì)穩(wěn)定的原則性問(wèn)題，所以在2002年開(kāi)年的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目的拆遷付再一次來(lái)到了市政府，他們不是來(lái)上訪，而是來(lái)送匾的，感謝政府為他們討回了爛尾樓的本金。

而剩下的錢(qián)呢？

欠銀行的8000多萬(wàn)元，由于債務(wù)主體變更了，銀行對(duì)城投公司這個(gè)新業(yè)主很有信心，不急于馬上收回貸款本金，甚至還愿意再借給城投公司幾千萬(wàn)元，幫助其把樓建造好，城投公司可以等房屋銷(xiāo)售變現(xiàn)以后再還錢(qián)給銀行。拖欠建筑施工單位的3000萬(wàn)元工程款，由于施工單位不著急要錢(qián)，只要求繼續(xù)承建工程，這樣施工單位最后拿到的錢(qián)遠(yuǎn)不止3000萬(wàn)元。所以，城投公司真正需要立馬掏腰包的，就是給老百姓的1億元。

所以，這個(gè)項(xiàng)目雖然開(kāi)頭是一筆爛賬，但最后還是Happy ending。

但，這是2001年發(fā)生的故事了。時(shí)過(guò)境遷，20多年后，面對(duì)現(xiàn)在的爛尾樓，我們是否可以在這個(gè)案例中找到可以借鑒的地方呢？我想是一半的一半。

在負(fù)債端，通過(guò)砍掉高利率的手段，減輕了資金成本。要知道，房地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)，重資金的行業(yè)，尤其是在后來(lái)的高速發(fā)展階段，高杠桿、高利率、高周轉(zhuǎn)成為房企整體運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志性常態(tài)，而資金成本，尤其是各個(gè)階段的融資的成本，成為了壓在房企頭上的一座大山。所以，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的金融亂象也頻頻發(fā)生，以高利息，高回報(bào)為誘惑，吸納了不少非標(biāo)，甚至違法的資金，比如在房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部金融公司的非標(biāo)理財(cái)產(chǎn)品，也宣稱(chēng)有8%~12%的回報(bào)率。而一旦市場(chǎng)下行，房企暴雷，這些資金就成為了一筆爛賬，比如大家最近看到的不少信托理財(cái)產(chǎn)品的暴雷，其背后的投資標(biāo)的，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而這個(gè)案例中，保本砍息的做法，對(duì)前幾年的高利吸儲(chǔ)，也是一種解決的方案。從更廣義的角度上講，目前國(guó)家在財(cái)政政策方面，不斷地降低貸款利率，也不斷地發(fā)行國(guó)債，其實(shí)也是以低利的資金去置換高利資金，新債還舊債，這也是一種化債手段。

而在資產(chǎn)端，這個(gè)案例就不太具備參考意見(jiàn)。2001年，還處于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)振翅高飛的遷徙，人們對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期是充滿(mǎn)信心的看漲。微觀層面，這個(gè)項(xiàng)目位于解放碑核心商圈，但彼時(shí)解放碑的商業(yè)價(jià)值還有待開(kāi)發(fā)。同時(shí)，項(xiàng)目位于重慶在建的第一條軌道線路2號(hào)線位置，待2號(hào)線開(kāi)通后，地鐵所帶來(lái)的人流量會(huì)給這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)巨大的商業(yè)價(jià)值。綜上，無(wú)論從哪個(gè)角度上看，這個(gè)項(xiàng)目都是非常優(yōu)質(zhì)的潛力資產(chǎn)，而現(xiàn)在的爛尾，只是由于開(kāi)發(fā)商自身資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力不足造成的。現(xiàn)在看來(lái)，在當(dāng)初評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目4個(gè)億的貨值是保守的，在這個(gè)項(xiàng)目建成后，不管是銷(xiāo)售物業(yè)給購(gòu)房投資者帶來(lái)的資產(chǎn)的升值，還是資產(chǎn)物業(yè)的租金的上漲，會(huì)給各方都帶來(lái)收益。所以，城投公司愿意接盤(pán)，銀行也愿意繼續(xù)貸款，施工單位也愿意繼續(xù)墊支承建……而這一切的核心邏輯是，這個(gè)項(xiàng)目是不斷增值的資產(chǎn)。

而現(xiàn)在呢？大量爛尾樓面臨的問(wèn)題除了資金鏈斷裂，還有就是房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的資產(chǎn)貶值的問(wèn)題。如果說(shuō)前面可以通過(guò)減少貸款利息的方式壓縮負(fù)債，那如果資產(chǎn)即房?jī)r(jià)的下跌幅度如果超過(guò)前者，重組化債的方式依然很難實(shí)施，此一時(shí)彼一時(shí)。

爛尾樓的處理，依然路漫漫其修遠(yuǎn)兮。