14萬跌到6萬，寶中房價失控

01新房、二手房成交數據

2024年8月1-27日，深圳新房住宅網簽量為2195套，二手房住宅網簽量為3545套。

02寶中的地段，碧海的價格

最近寶中跌穿了！

深業新岸線，共三期，是寶中占地面積最大的社區，大面積園林綠化、濃厚住家氛圍，在寶中改善小區中，單價最低，一直以來備受市場青睞。高峰期時，深業新岸線成交單價高達12萬/平，不過最近半年成交跌的比較猛，最新成交的一套深業三期171平低樓層的，總價價1090萬，單價6.3萬/平，相較于高峰期成交近乎腰斬，基本回落到2016年。

金泓凱旋城，地理位置優越，旁邊是1號線新安站，步行可以到達歡樂港灣商圈，同時，還帶有寶安實驗名校學位，高峰期時小區很搶手，成交單價直逼14萬/平。如今成交同樣腰斬，最新成交的一套81平3房，成交總價543萬，成交單價僅6.7萬/平，基本回落至2017年。目前在售放盤報價也基本在7萬/平左右，現在都還沒有成交。

不得不說，寶中這兩個小區跌垮了，甚至有些跌過頭了！

僅僅半年的時間，寶中的重點小區，已經跌出了碧海的價格。

要知道，碧海熱門小區泰華陽光海，目前成交均價也能維持在7萬/平左右。圣淘沙駿園，成交均價同樣可以維持在7.5萬/平左右。

這幾年來，伴隨著市場預期驟變，從”一路看漲“到”一路看跌“，寶中成為了房價下跌的重宅區，但成交均價跌到6萬/平左右的也只是個例，目前只有深業新岸線和金泓凱旋城、以及花樣年。最近半年內，寶中剛需小區和戶型跌幅較大一些，而大部分的改善品質小區其實都能穩定在8萬/平左右，改善戶型跌回2017年以下的很少。

寶安中心，作為深圳核心改善型片區，隨著片區規劃不斷落地，片區配套越來越成熟和完善，加上學位利好，寶中吸引著越來越多的改善家庭，只是在現在的市場下，不斷拉低的市場預期給不了購房者足夠的安全感，成交量上不去，成交價只能不斷拉低。

寶中下跌比較多的這些小區，主要是小戶型或品質在寶中這個區域處于中等或中等偏下的小區，深業新岸線小區的地理位置是很不錯的，也是大社區，主要是小區的品質相對寶中高端小區很一般，甚至還有點差。

金泓凱旋城也是大小區，地段也沒有深業新岸線好，主要是樓齡比較老，花鄉這些小戶型就更不用說了，主要是受到保障性住房等政策因素的影響巨大。

寶中除了第一梯隊的小區，一部分客戶會分流到地段稍差、小區較好的碧海，一部分會跑到地段差不多，小區比較新的前海，這兩個區域都是新房供應量巨大，對寶中的二手房影響非常大，特別是一些品質不在第一梯隊的小區。

寶中有些小區，價格有沒有跌到底目前還不確定，但是寶中這樣一些大型小區，價格跌到6萬左右，按深圳的收入水平來看，從價值方面來分析，確實有點跌過了。

寶中的兩個明星樓盤，熙龍灣和壹方中心最近跌得也有點猛。我們剛剛成交一套壹方中心的小戶型，單價到10萬整了，后面還有幾個準新小區會逐步解開限售，放盤量也會逐漸增加，寶中1000萬段的小區難免會被繼續沖擊。

從我們對深圳好地段、好小區這些存量數據的分析和對深圳收入的感覺來看，深圳部分小區的房價在最近幾個月確實有點跌過了，從價值投資的角度看，風險已經非常小了。影響出手的動力就只有一個，那就是預期。