中報“情報員”②|看韌性房企融創(chuàng)的經(jīng)營邏輯

這個中報季有點冷

超50家上市房企虧損

雖然在政策利好密集托舉下

觸底反彈似乎只是時間

但行業(yè)盤整還得熬一會兒。

這么難熬的下行期里，

房企如何保持韌性？

當(dāng)下的中報季，大部分企業(yè)都難逃虧損結(jié)局。即便仍然幸運身處盈利陣營的房企，也無一例外同比大幅下降。

如何活下去，活到春天來臨，成為大多數(shù)房企當(dāng)下的迫切所在。

“以前大家都拼規(guī)模、拼增長，現(xiàn)在更關(guān)注資產(chǎn)基本盤是否穩(wěn)固、資本結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。這關(guān)乎企業(yè)的生命線。”

地產(chǎn)財富會的一位機構(gòu)分析師和我們感慨。

但在如此艱難的環(huán)境下，曾經(jīng)看起來很難的融創(chuàng)，竟然還能不時傳來不錯的好消息：

從2022年以來，完成54.8萬套交付，率先完成境內(nèi)外債務(wù)重組化解900億債務(wù)風(fēng)險，今年在上海的核心項目外灘壹號院二開二罄、總銷售額達(dá)156億······

這三年，融創(chuàng)做了什么？

為什么在市場下行周期中還能在保交付、化債、經(jīng)營端都率先取得了較大進展？

地產(chǎn)財富會看看了今年的融創(chuàng)中報，也重新回顧了近三年融創(chuàng)財報，試圖厘清其邏輯。

堅決保交付

產(chǎn)品兌現(xiàn)重振市場信心

剛發(fā)布的2024年中報顯示，融創(chuàng)今年將沖刺超17萬套的交付計劃。

17萬套。不是個小數(shù)目。但融創(chuàng)應(yīng)該能做到。

因為我們能看到，自行業(yè)進入深度調(diào)整期以來，融創(chuàng)一直都在將“保交付”作為公司經(jīng)營的第一要務(wù)。

2023年融創(chuàng)全國實現(xiàn)279個項目、31萬套交付，交付面積達(dá)3587萬平方米，在億翰交付榜單位列行業(yè)第三。

保交付，保的不只是量，更要保品質(zhì)。

2023年，揚州印、青島融創(chuàng)·影都壹號獲中國土木工程詹天佑獎，北京融創(chuàng)香山壹號院、上海融創(chuàng)未來金融城分別獲得億翰評選的全國保交付標(biāo)桿樓盤、完美交付標(biāo)桿項目。

“融創(chuàng)很堅決，從集團到區(qū)域到項目，對交付項目分類管理、對交付卡點舉全公司之力去解決。正是因為這樣的堅決，供應(yīng)商才愿意繼續(xù)合作。交付好了、購房者才會選你，產(chǎn)品兌現(xiàn)才是企業(yè)的核心競爭力。交得好、才能賣得好，賣得好、又能為交得好提供資金支持，這樣才能進入一個良性循環(huán)。”

一位知情人士表示，各地都成立了保交付工作專班，地方領(lǐng)導(dǎo)班子都極其重視，統(tǒng)一推進與保交付有關(guān)的所有工作，幫助房企解決困難。融創(chuàng)一直都很努力，也因此爭取到地方政府的大力支持。

據(jù)悉，截至目前，融創(chuàng)累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復(fù)資金超300億元，與此同時，已有超110個項目進入融資協(xié)調(diào)機制“白名單”。

融創(chuàng)的另一個優(yōu)勢是資產(chǎn)質(zhì)量過硬，這也吸引了AMC的主動馳援。

截至2024年上半年，各大AMC與融創(chuàng)的合作項目金額近300億，有效實現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活。

其中最典型的案例就是今年上半年二開二罄的外灘壹號院，在2022年底，融創(chuàng)與中信、浦發(fā)等金融機構(gòu)達(dá)成了總達(dá)120億元的融資合作。項目被注資后快速恢復(fù)經(jīng)營節(jié)奏，今年兩次開盤都是當(dāng)天售罄、合計實現(xiàn)了156億銷售額。

外灘壹號院二期二批次開盤現(xiàn)場

可以看到，融創(chuàng)確實在全力以赴。

也正是通過交付力的兌現(xiàn)重振各方信心，它重獲信任，在行業(yè)嚴(yán)峻的形勢下仍有韌性。

堅決化債

優(yōu)化結(jié)構(gòu)降低債務(wù)規(guī)模

近年來，監(jiān)管部門多次強調(diào)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而市場普遍認(rèn)為，建立新模式的根本前提是，甩開舊模式高負(fù)債的包袱。

融創(chuàng)是第一家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企，僅用時18個月、整體化解約900億元的債務(wù)風(fēng)險。

也因此被市場認(rèn)為是房企中最積極努力、最堅決化債的代表。

在2023年1月，融創(chuàng)公告稱160億境內(nèi)債整體展期成功。隨即在2023年11月，融創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計的“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”重組方案正式生效，百億美元債務(wù)重組成功，并成功削債45億美元。

從財報數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)的并表有息負(fù)債從2022年底的2984億下降200億到2024年6月的2774億，整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步降低。

據(jù)悉，融創(chuàng)近期又將境內(nèi)債的10只債券成功展期到今年年底，2024年下半年會尋求展期和整體化解方案，保持債務(wù)基本界面的穩(wěn)定。

地產(chǎn)財富會從可靠來源了解到，除了公開債之外，項目端的存量融資，融創(chuàng)也在積極和金融機構(gòu)推動展期、降息。下半年將重點深化與核心金融機構(gòu)總對總的溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進行債務(wù)風(fēng)險化解及資產(chǎn)盤活。

正如一位房企投融資負(fù)責(zé)人和我們所說——

目前房地產(chǎn)市場持續(xù)的量價齊跌，企業(yè)無論是現(xiàn)金流還是利潤都面臨巨大壓力。因此企業(yè)都在尋求債務(wù)的整體解決，這是當(dāng)前環(huán)境下的一個趨勢。銷售沒有整體回暖，企業(yè)只有努力化債、積極推動解決方案，才能助力經(jīng)營恢復(fù)。只有企業(yè)經(jīng)營復(fù)常了，才有還債能力。

融創(chuàng)化債的態(tài)度和行動都夠堅決，是它在下行期站住跟腳的重要基礎(chǔ)。

堅決提升資產(chǎn)價值

基本盤穩(wěn)固，服務(wù)、文旅穩(wěn)步增長

當(dāng)城市化進入穩(wěn)定期，新房市場的規(guī)模將有所下降。

對房企來說，開發(fā)業(yè)務(wù)的天花板觸手可及，而經(jīng)營業(yè)務(wù)的價值更具想象空間。

我們盤點融創(chuàng)的資產(chǎn)基本盤發(fā)現(xiàn)，隨著高能級城市的市場率先回暖，融創(chuàng)的土儲布局優(yōu)勢在市場下行表現(xiàn)出極大的韌性。

據(jù)了解，融創(chuàng)未售土儲貨值1.23萬億，實現(xiàn)銷售合同額262.8億元，2024年下半年新增可售資源93%分布在一二線城市。

土儲布局優(yōu)勢與產(chǎn)品力優(yōu)勢雙點開花，讓融創(chuàng)保持穩(wěn)定的銷售現(xiàn)金流，能更好保交付、助力公司經(jīng)營恢復(fù)。而服務(wù)、文旅業(yè)務(wù)的強勁增長，則讓融創(chuàng)資產(chǎn)基本盤更穩(wěn)固、更具價值潛力。

從2024年上半年的收入結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)的物業(yè)銷售收入、文旅城建設(shè)及運營收入、物業(yè)管理收入分別為280.8億、24.8億和33.9億。其中，物業(yè)管理收入與文旅城建設(shè)及運營收入合計占比17.1個百分點，比去年增加6.7個百分點。

融創(chuàng)服務(wù)在2023年就成功扭虧為盈，憑借高品質(zhì)的服務(wù)力實現(xiàn)了高續(xù)約、強外拓，在核心城市的服務(wù)濃度也不斷提升。

從2024年半年報也可一窺成果：

2024年上半年，融創(chuàng)服務(wù)毛利潤8.9億元，核心凈利潤4.5億元，凈資產(chǎn)達(dá)53億元；在管面積2.8億平方米，在管業(yè)主超過160萬戶；新增單年簽約額中，40+核心城市簽約額占比高達(dá)98%，所聚焦的重點業(yè)態(tài)包括住宅、商寫、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院等簽約額占比達(dá)到85%。

融創(chuàng)文旅在疫情后復(fù)蘇態(tài)勢強勁.2023年收入實現(xiàn)了29.9%的同比增長，旗下主題娛樂、冰雪、商業(yè)三業(yè)態(tài)全年客流總量破1.5億人次，同比增長34%。2024年上半年，即便面對旅游市場消費降級、行業(yè)經(jīng)營承壓的變化，通過產(chǎn)品創(chuàng)新、精細(xì)化運營，業(yè)績?nèi)詫崿F(xiàn)了高質(zhì)量的增長：冰雪業(yè)務(wù)整體收入約4.2億元；融創(chuàng)商業(yè)實現(xiàn)銷售額約38.6億元，同比增長9%，總客流增長10%至6675萬人次；融創(chuàng)樂園客流也保持在近900萬人次高位。

地產(chǎn)財富會的行業(yè)分析師小伙伴告訴我們——

融創(chuàng)的資產(chǎn)基本盤比較穩(wěn)固，土儲大都布局一二線、通過不斷的銷售-交付正循環(huán)，實現(xiàn)了良好的客戶口碑，也得以在市場波動周期保持資產(chǎn)的價值、并率先回暖；服務(wù)、文旅的高起點布局，讓融創(chuàng)的輕資產(chǎn)、自持物業(yè)逐步鍛造運營能力，而良好的運營不僅能實現(xiàn)業(yè)務(wù)的增長，在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的時候保持穩(wěn)定的增長，形成護城河；還能提升資產(chǎn)價值、資產(chǎn)質(zhì)量，幫助公司穿越周期。

當(dāng)下，在行業(yè)下行的挑戰(zhàn)下，融創(chuàng)團隊從上到下都展現(xiàn)出極大的韌性、一直在積極應(yīng)對、解決問題。

這樣看來，融創(chuàng)的強韌性生存邏輯也很清晰，就是全力以赴保交付、積極化債、盤活資產(chǎn)、通過精細(xì)化運營穩(wěn)定和提升資產(chǎn)價值。

做好這些，才能給公司經(jīng)營恢復(fù)爭取更多時間，做足長期準(zhǔn)備。

只有堅決抱著希望，充分蓄好能量，才能站穩(wěn)了等春天。