樓市應該還會有一次下跌確認

這兩年我被問的最多的一個問題就是：你覺得房價到底了嗎？

這個問題過于復雜，我這點功底確實不夠格回答，我只能說個人相對比較樂觀，時間不會太長，不會像很多人說的那樣要走腳盆雞的走勢，要失去的15年，宏觀的基本面和環境是不一樣的，不能做類比。

但是我們可以換種思維方式來回答這個問題，先把邏輯理順，也許就沒得那么復雜了。

我先說結論，可能偏悲觀和現實點，市場應該還會有一次下跌確認。包括我們的GP市場一樣，目前在做2700點保衛戰，要想有長牛和大的行情，市場就必須還有一次下跌確認，可能這個幅度還不小，大家稍微謹慎一點。

繼續說邏輯，萬事萬物皆有周期，過去我們的房地產市場幾乎一路長紅，極少有下調周期，也是極短，這次也許不一樣，我們要走的稍微長一點，長遠才能走的更穩一點，不然才會真的像腳盆雞那樣，摔的很慘。

市場要真的見底，個人覺得本輪周期要復雜一點，因為供求關系基本面的變化，本輪周期大概率會經歷4個周期：估值底 → ZC底 → 情緒底 → 市場底。

01

估值底

就跟買GP一樣，我們會看市凈率、市盈率。房子怎么看估值呢？怎么判斷是不是底部？

我們可以看租售比，或者叫租金回報率，過去這3年，因為房價回調，很多城市的租金回報率大幅提升，一線城市以前很多連1%都不到，現在可以到2%左右，二線城市可以到3%左右，像重慶很多房子是可以到3%的。這可比存米行好呀，5年定期才1.8%，很多米行還下架。

那這個估值底到什么時候才合適呢？我確實沒做過太多調研，據說腳盆雞、泰國這些地方好多房子租售比蠻高的，可以做到4%。如果還有一跌，我們就真的快了。

當未來明知CK利率會繼續走低，通貨PZ又會來襲，而又沒有更好的TZ市場，那房子也許就會進入大家的法眼，變成香餑餑。

之前寫過，這也是為什么在第二季度我們的HBZC執行報告，明確提出租金是影響住房價值的核心變量，住房租賃產業是未來房地產市場發展的重要方向。

02

ZC底

ZC對我們GJ來說肯定很重要，每一次樓市的漲跌其實有ZC市的功勞。

可是我們過去的每次ZC不能說無效，真實的意圖其實是托舉，而非大力刺激，所以大家感覺像是脈沖式的，療效很短。

我們最近其實很多ZC還是有一慣性的，就是要消化存量，減少供應，一方面保障剛需，讓居者有其屋，另一方面在優化增量，雙軌制到430/730ZZJ會議皆是如此，特別是517四箭齊發，到現在感覺療效也快差不多了。

因此未來肯定還有繼續出臺ZC，且9月老鷹大概率降息，真的大動作才敢展開。同時十八道金牌目前并沒有出完，后續還會有，最猛的也許還沒出籠，水還在空轉，另外有沒可能繼續放開XG？或者全面實現先息后本？

這樣你首付極低，持有成本極低，租售比又還很高，疊加BUFF之下，我就問你買不買？

03

情緒底

情緒底是最難琢磨的，一般情況下，經歷了估值底、ZC底，房價下D跌出慣性，大家恐慌性拋S，會帶來大范圍的負面恐慌情緒。就像現在，估計有90%的人都不看好房地產，不看好AG，不看好國Z。

這帶來的結果是慣性下殺，會出現超跌現象，繃不住的會選擇割肉離場。

而當超跌現象出現，估值底配合ZC底，就會出現一支無形的大手出現，帶來一波上漲行情。

而情緒最易受裹挾，上漲會帶來羊群效應，情緒很快也會反轉，大家又都會看漲。

04

市場底

經歷了估值底、ZC底、情緒底，最后才會真正迎來市場底，再反過來展開新一輪周期。

這個市場底到底多久能到？沒人能預測。

個人覺得時間要縮短，需要很多因素、背景的疊加。其中有個很重要的是第五輪康波周期回升期的到來，也就是下輪技術革命的突破，是新能源還是AI？帶來新的技術革命紅利，能源突破，人效大幅提升，經濟再次復蘇騰飛，才能加速房產的市場好轉。

綜上，市場短期還未企穩，也許還有一次下跌確認，但重慶其實空間不大了，有實力的人已經提前下叉了，因為很多人更看重重慶的高租售比，剛需自住也無須多等，早買早享受，但肯定也不用太著急，短期不會有翻天覆地的變化。