居非兼用的公房征收補(bǔ)償利益如何分配？上海市動(dòng)遷利益分割共有糾紛改判案例研究（十三）

【改判案例十三】：潘某燕與潘某云等共有糾紛一案

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】：居非兼用的公房征收補(bǔ)償利益如何分配？

【審理法院】：上海市黃浦區(qū)人民法院、上海市第二中級(jí)人民法院

【房屋性質(zhì)】：公房

【案情簡(jiǎn)述】：

一審法院經(jīng)審理查明：

系爭(zhēng)房屋系公房，承租人系嚴(yán)某英，租賃部位底層前間13.8平方米、二層亭子間9.1平方米、底層灶間5.5平方米。2014年12月8日，黃浦區(qū)人民政府作出《房屋征收決定》，系爭(zhēng)房屋所在地塊被列入征收范圍，當(dāng)時(shí)戶籍在冊(cè)人員六人：嚴(yán)某英（1934年8月24日遷入）、潘某燕（嚴(yán)某英之女，1956年9月29日?qǐng)?bào)出生）、鄒某琦（嚴(yán)某英之兒媳，1994年4月23日南泉路1300弄30號(hào)202-203室遷入）、潘某云（嚴(yán)某英之子，1994年4月1日，南匯縣周浦鎮(zhèn)新馬路14號(hào)遷入）、潘某平（嚴(yán)某英之孫子，1987年2月15日，吉安路175弄1號(hào)303室遷入）、潘某伊（嚴(yán)某英之曾孫女或曾外孫女，潘某平之女，2013年11月報(bào)出生）。

2017年7月19日，嚴(yán)某英作為系爭(zhēng)房屋承租人與征收單位簽訂《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》［征收編號(hào)：G-0847］（以下簡(jiǎn)稱征收協(xié)議），征收協(xié)議明確因黃浦區(qū)118街坊項(xiàng)目（征收類別舊改項(xiàng)目），黃浦區(qū)人民政府于2014年12月8日作出《房屋征收決定》，編號(hào)為黃府征［2014］4號(hào)，系爭(zhēng)房屋類型舊里，性質(zhì)公房，用途居非兼用；公房租賃憑證記載居住面積14.9000平方米，換算建筑面積22.9500平方米，認(rèn)定建筑面積為35.2700平方米，其中，居住部分建筑面積22.9500平方米，非居住部分建筑面積12.3200平方米；居住部分房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)為31,572元／平方米（建筑面積），非居住部分房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)為112,000元／平方米（建筑面積），房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋評(píng)估均價(jià)為32,198元／平方米（建筑面積），被征收房屋居住部分評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按照評(píng)估均價(jià)計(jì)算被征收房屋居住部分評(píng)估價(jià)格；根據(jù)黃浦區(qū)政府確定（黃府規(guī)［2012］2號(hào)），征收價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為0.30，套型面積補(bǔ)貼為建筑面積15平方米，計(jì)算居住困難貨幣補(bǔ)貼的折算單價(jià)為10,000元／平方米（建筑面積）；被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償款為2,399,680.51元，其中居住部分價(jià)值補(bǔ)償款1,295,808.51元（居住-評(píng)估價(jià)格為738,944.10元，居住-價(jià)格補(bǔ)貼為221,683.23元，居住-套型面積補(bǔ)貼為482,970元），非居住部分價(jià)值補(bǔ)償款為1,103,872元；不符合居住困難戶條件；停產(chǎn)停業(yè)損失為137,984元，被征收居住房屋裝潢補(bǔ)償為11,475元，被征收非居住房屋裝潢補(bǔ)償為150,000元，裝潢補(bǔ)貼總和161,475元；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋4套：1．松江區(qū)泗涇南拓展40-01地塊1#棟／幢東單元804室（即松江804室房屋），建筑面積（設(shè)計(jì)）69.28平方米，房屋總價(jià)（優(yōu)惠總價(jià)）829,974.40元；2．松江區(qū)泗涇南拓展40-01地塊1#棟／幢西單元1201室（即松江1201室房屋），建筑面積（設(shè)計(jì)）69.28平方米，房屋總價(jià)834,824元，優(yōu)惠總價(jià)626,118元；3．松江區(qū)佘山34A-03A3幢西單元9號(hào)1401室（即佘山1401室房屋），建筑面積（設(shè)計(jì)）90.59平方米，房屋總價(jià)1,066,887.90元，優(yōu)惠總價(jià)819,386.55元；4．浦東新區(qū)三林瑞康苑（150）HJ路601弄1棟／幢2號(hào)203室（即浦東203室房屋），建筑面積（實(shí)測(cè)）72.01平方米，房屋總價(jià)（優(yōu)惠總價(jià)）928,386.25元；以上房屋價(jià)格合計(jì)3,203,865.20元，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)為804,184.69元需支付；其他各類補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用合計(jì)1,254,000元，其中搬遷費(fèi)2,000元、非居房屋無(wú)搭建補(bǔ)貼100,000元、家用設(shè)施移裝費(fèi)2,000元、建筑面積補(bǔ)貼150,000元、無(wú)搭建補(bǔ)償100,000元、證照補(bǔ)貼300,000元、自行購(gòu)置營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償600,000元。

根據(jù)征收部門提供的《黃浦區(qū)118街坊結(jié)算單》結(jié)算清單1記載，協(xié)議書應(yīng)付總計(jì)749,275元。征收部門表示因該戶之間存在糾紛，故其余結(jié)算清單未簽字，全部征收款項(xiàng)也未發(fā)放，根據(jù)征收部門提供的其余未簽字的結(jié)算清單記載：11.6平方米的差價(jià)費(fèi)為419,376.24元（評(píng)估價(jià)格298,797.44元、價(jià)格補(bǔ)貼112,049.04元、簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1,860元、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)620元、搬遷費(fèi)249.76元、裝飾補(bǔ)償5,800元）、居住簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)150,000元、居住搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)80,000元、房屋安置但未選購(gòu)就近安置房源補(bǔ)貼80,000元、非居住簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)300,000元、非居住搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)327,840元、速簽獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)130,000元、簽約比例獎(jiǎng)210,000元、自行看房車貼200元、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)134,000元（備注：過(guò)渡費(fèi)發(fā)放日期佘山34A-03A，2016年6月至2017年6月，松江40-01，2016年6月至2017年12月：佘山1401室房屋：3000＊13；松江804室房屋：2500＊19；松江1201室房屋：2500＊19）、特殊困難補(bǔ)貼50,000元（殘疾補(bǔ)貼30,000元、高齡老人補(bǔ)貼20,000元）、未記載搭建、閣樓等記載屬私閣補(bǔ)貼551,823.3元（計(jì)算方式46.7＊32198／2-200000）、非居部分8.93平方米的費(fèi)用724,058.05元（非居房屋價(jià)值補(bǔ)貼800,128元＋非居停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)貼100,016元＋非居搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)107,160元＋自行購(gòu)置營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)貼37,500元-評(píng)估價(jià)格230,022.51元-價(jià)格補(bǔ)貼86,258.44元-居住裝潢補(bǔ)貼4,465元）。庭審中，各方當(dāng)事人對(duì)以上結(jié)算項(xiàng)目、金額均無(wú)異議。其中，特殊困難補(bǔ)貼中的殘疾補(bǔ)貼30,000元系針對(duì)潘某云發(fā)放、高齡老人補(bǔ)貼20,000元系針對(duì)嚴(yán)某英發(fā)放，非居部分系由鄒某琦向征收單位提供過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

根據(jù)2019年11月打印的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載：1．上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄19號(hào)804室房屋，建筑面積73.96平方米，權(quán)利人為上海永昕置業(yè)有限公司；2．上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄20號(hào)1201室房屋，建筑面積73.96平方米，權(quán)利人為上海永昕置業(yè)有限公司；3．上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)MSB路475弄9號(hào)1401室房屋，建筑面積90.26平方米，權(quán)利人為上海浩江房產(chǎn)有限公司；4．上海市浦東新區(qū)HJ路601弄2號(hào)203室，建筑面積72.01平方米，權(quán)利人為上海永慧置業(yè)有限公司。各方當(dāng)事人及征收部門均確認(rèn)該四套房屋即為系爭(zhēng)房屋對(duì)應(yīng)的四套安置房屋。一審?fù)徶校鞣疆?dāng)事人確認(rèn)松江804室房屋及松江1201室房屋需要補(bǔ)差價(jià)，差價(jià)在征收款中直接扣除，浦東203室房屋已于2017年實(shí)際交付給當(dāng)事人，嚴(yán)某英陳述當(dāng)時(shí)是動(dòng)遷組考慮老年人無(wú)處居住，故讓嚴(yán)某英入住，嚴(yán)某英已實(shí)際入住一年多了。

一審另查明：根據(jù)1990年《上海市住房調(diào)配通知單》記載，調(diào)配單位：新南開(kāi)發(fā)公司，房屋受配人：鄒某萍，原住房屋陸家宅3號(hào)，系自住私房，面積50.84平方米，原住房戶主鄒某萍，家庭成員有妹鄒某琦及五案外人，新配房屋南泉路1300弄30號(hào)202室一間（面積17.5平方米）和203室兩間（面積29.4平方米），新配房戶主及家庭成員同原住房屋，調(diào)配原因：該戶原面積50.86平方米，核定人口四人，應(yīng)分28平方米，該戶套出蘭村路471弄14號(hào)303室21.2平方米，“現(xiàn)并配”。

系爭(zhēng)房屋居住情況如下：系爭(zhēng)房屋由嚴(yán)某英居住至征收；鄒某琦、潘某云、潘某平曾在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住至2001年、2002年左右；潘某燕在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住至結(jié)婚；潘某伊從未在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住。

一審?fù)徶校鞣疆?dāng)事人確認(rèn)三套期房的差價(jià)現(xiàn)在還沒(méi)有最終數(shù)字，房屋差價(jià)應(yīng)該在貨幣補(bǔ)償款中直接扣除。鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊四人之間，嚴(yán)某英、潘某燕之間均要求不對(duì)征收所得安置補(bǔ)償款進(jìn)行內(nèi)部分割。

【一審判決】

一審法院判決如下：

一、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄19號(hào)804室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；

二、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄20號(hào)1201室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；

三、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)MSB路475弄9號(hào)1401室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；

四、鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的貨幣補(bǔ)償安置款3,406,572.59元；

五、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市浦東新區(qū)HJ路601弄2號(hào)203室的安置房屋由嚴(yán)某英、潘某燕共同分得；

六、嚴(yán)某英、潘某燕共同分得上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的貨幣補(bǔ)償安置款500,000元；

七、鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊的其他訴訟請(qǐng)求，不予支持。

【二審判決】

二審法院認(rèn)為：征收補(bǔ)償利益的分割，應(yīng)綜合考慮被征收房屋的來(lái)源、居住使用情況、貢獻(xiàn)大小及保障各家庭成員合法權(quán)益等各項(xiàng)因素，遵循公平公正的原則進(jìn)行處理。嚴(yán)某英系承租人，且長(zhǎng)期居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，故理應(yīng)適當(dāng)多分得征收利益并保障居住。潘某燕自婚后即搬離系爭(zhēng)房屋，長(zhǎng)期未居住，雖亦可認(rèn)定為同住人，但應(yīng)適當(dāng)少分得征收利益。鄒某琦、潘某云、潘某平曾居住至2001、2002年左右，亦長(zhǎng)期未居住，但由于系爭(zhēng)房屋涉及非居部分征收利益可觀，而鄒某琦系證照持有人，在鄒某琦、潘某云、潘某平不要求對(duì)征收利益進(jìn)行內(nèi)部分割的情況下，應(yīng)當(dāng)多分得征收利益。嚴(yán)某英關(guān)于鄒某琦享受過(guò)動(dòng)遷利益的上訴意見(jiàn)，不予采納。潘某伊出生于2013年，雖戶口在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，但從未實(shí)際居住，系爭(zhēng)房屋承租人嚴(yán)某英亦非其監(jiān)護(hù)人，故潘某伊不具備同住人資格，二審對(duì)此予以糾正。在一審審理中，嚴(yán)某英與潘某燕的共同委托代理人雖表示征收利益無(wú)需內(nèi)部分割，但在二審中嚴(yán)某英明確表示要求分割，且嚴(yán)某英與潘某燕的上訴請(qǐng)求并不相同，將嚴(yán)某英與潘某燕的征收利益予以分割將更有利于保障老年人的合法權(quán)益。

二審判決如下：

一、維持上海市黃浦區(qū)人民法院（2020）滬0101民初XX號(hào)民事判決第七項(xiàng)；

二、撤銷上海市黃浦區(qū)人民法院（2020）滬0101民初XX號(hào)民事判決第一項(xiàng)至第六項(xiàng)；

三、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄19號(hào)804室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

四、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄20號(hào)1201室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

五、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)MSB路475弄9號(hào)1401室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

六、鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的貨幣補(bǔ)償安置款3,386,572.59元；

七、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市浦東新區(qū)HJ路601弄2號(hào)203室的安置房屋和高齡老人補(bǔ)貼20,000元由嚴(yán)某英分得；

八、潘某燕分得上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的貨幣補(bǔ)償安置款500,000元。

【再審判決】

再審法院認(rèn)為：公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)。本案被征收的公有房屋屬于居住和非居住兼用，各方當(dāng)事人原審中已明確區(qū)分居住利益與非居住利益份額，故對(duì)于居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割。對(duì)于非居住補(bǔ)償部分，應(yīng)考慮非居用途本身系源于房屋的存在，營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理亦是得到了相關(guān)人員的同意與權(quán)利讓渡等因素，就非居住部分的房屋價(jià)值補(bǔ)償、相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼等可酌情在承租人和同住人之間進(jìn)行分配，而基于營(yíng)業(yè)執(zhí)照取得的停產(chǎn)停業(yè)損失、證照補(bǔ)貼、自購(gòu)營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)貼等可由持照經(jīng)營(yíng)者獲得。原審以非居部分的征收利益在無(wú)相反證據(jù)情況下一般歸屬于證照登記人為由，將相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼判歸鄒某琦所有不妥，本院再審予以糾正。原審對(duì)于相關(guān)人員是否符合系爭(zhēng)房屋同住人身份及高齡、傷殘補(bǔ)貼應(yīng)屬專人所有等已作了詳細(xì)闡述，本院再審予以認(rèn)同，不再贅述。潘某燕以鄒某琦享受過(guò)福利分房無(wú)權(quán)作為系爭(zhēng)房屋同住人的主張，依據(jù)不足，不予采信。至于具體分配方案，本院再審將遵循公平、合法、誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合考慮系爭(zhēng)房屋的來(lái)源、人口因素、實(shí)際居住情況、對(duì)房屋貢獻(xiàn)大小，以及居住與非居住兼用屬性、征收補(bǔ)償利益組成、補(bǔ)償與安置兼顧等因素，酌情在嚴(yán)某英、鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某燕之間進(jìn)行分配。嚴(yán)某英除分得浦東203室房屋外，還應(yīng)分得46萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償安置款；潘某燕分得松江1201室房屋，其應(yīng)獲得的征收利益不足以分得該房，故還應(yīng)支付補(bǔ)差款9萬(wàn)元。鄒某琦、潘某云、潘某平除分得松江804室房屋、佘山1401室房屋外，還應(yīng)分得3,536,572.59元貨幣補(bǔ)償安置款。原一、二審對(duì)于系爭(zhēng)房屋征收補(bǔ)償利益的分配有所不當(dāng)，本院再審予以糾正。潘某燕的再審請(qǐng)求成立，本院予以支持。鑒于嚴(yán)某英、潘某燕及鄒某琦、潘某云、潘某平已分別領(lǐng)取2萬(wàn)元、50萬(wàn)元及3,386,572.59元貨幣補(bǔ)償安置款，故應(yīng)由潘某燕向嚴(yán)某英支付44萬(wàn)元，余額6萬(wàn)元及補(bǔ)差款9萬(wàn)元共計(jì)15萬(wàn)元向鄒某琦、潘某云、潘某平支付。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2021）滬02民終X號(hào)民事判決和上海市黃浦區(qū)人民法院（2020）滬0101民初XX號(hào)民事判決；

二、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市浦東新區(qū)HJ路601弄2號(hào)203室的安置房屋由嚴(yán)某英分得；

三、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄19號(hào)804室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

四、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)MSB路475弄9號(hào)1401室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

五、上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路148-150號(hào)房屋征收所得的位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)WJK路199弄20號(hào)1201室的安置房屋由潘某燕分得；

六、潘某燕應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向嚴(yán)某英支付44萬(wàn)元，向鄒某琦、潘某云、潘某平支付15萬(wàn)元。

七、駁回鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊一審其他訴訟請(qǐng)求。

【律師分析】

“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)首席顧問(wèn)，盈科上海律所資深律師雷敬祺認(rèn)為，本案系公房征收補(bǔ)償利益分割糾紛案件，主要涉及居非兼用的公房征收補(bǔ)償利益如何分配等法律問(wèn)題。

本案經(jīng)歷了一審二審和再審，最終再審法院確定了本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)“居非兼用的公房征收補(bǔ)償利益如何分配”的裁判原則，即對(duì)于居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割。對(duì)于非居住補(bǔ)償部分，應(yīng)考慮非居用途本身系源于房屋的存在，營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理亦是得到了相關(guān)人員的同意與權(quán)利讓渡等因素，就非居住部分的房屋價(jià)值補(bǔ)償、相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼等可酌情在承租人和同住人之間進(jìn)行分配，而基于營(yíng)業(yè)執(zhí)照取得的停產(chǎn)停業(yè)損失、證照補(bǔ)貼、自購(gòu)營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)貼等可由持照經(jīng)營(yíng)者獲得。