居非兼用的公房征收補償利益如何分配？上海市動遷利益分割共有糾紛改判案例研究（十三）

【改判案例十三】：潘某燕與潘某云等共有糾紛一案

【爭議焦點】：居非兼用的公房征收補償利益如何分配？

【審理法院】：上海市黃浦區人民法院、上海市第二中級人民法院

【房屋性質】：公房

【案情簡述】：

一審法院經審理查明：

系爭房屋系公房，承租人系嚴某英，租賃部位底層前間13.8平方米、二層亭子間9.1平方米、底層灶間5.5平方米。2014年12月8日，黃浦區人民政府作出《房屋征收決定》，系爭房屋所在地塊被列入征收范圍，當時戶籍在冊人員六人：嚴某英（1934年8月24日遷入）、潘某燕（嚴某英之女，1956年9月29日報出生）、鄒某琦（嚴某英之兒媳，1994年4月23日南泉路1300弄30號202-203室遷入）、潘某云（嚴某英之子，1994年4月1日，南匯縣周浦鎮新馬路14號遷入）、潘某平（嚴某英之孫子，1987年2月15日，吉安路175弄1號303室遷入）、潘某伊（嚴某英之曾孫女或曾外孫女，潘某平之女，2013年11月報出生）。

2017年7月19日，嚴某英作為系爭房屋承租人與征收單位簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協議》［征收編號：G-0847］（以下簡稱征收協議），征收協議明確因黃浦區118街坊項目（征收類別舊改項目），黃浦區人民政府于2014年12月8日作出《房屋征收決定》，編號為黃府征［2014］4號，系爭房屋類型舊里，性質公房，用途居非兼用；公房租賃憑證記載居住面積14.9000平方米，換算建筑面積22.9500平方米，認定建筑面積為35.2700平方米，其中，居住部分建筑面積22.9500平方米，非居住部分建筑面積12.3200平方米；居住部分房地產市場評估單價為31,572元／平方米（建筑面積），非居住部分房地產市場評估單價為112,000元／平方米（建筑面積），房屋征收范圍內被征收房屋評估均價為32,198元／平方米（建筑面積），被征收房屋居住部分評估單價低于評估均價的，按照評估均價計算被征收房屋居住部分評估價格；根據黃浦區政府確定（黃府規［2012］2號），征收價格補貼系數為0.30，套型面積補貼為建筑面積15平方米，計算居住困難貨幣補貼的折算單價為10,000元／平方米（建筑面積）；被征收房屋價值補償款為2,399,680.51元，其中居住部分價值補償款1,295,808.51元（居住-評估價格為738,944.10元，居住-價格補貼為221,683.23元，居住-套型面積補貼為482,970元），非居住部分價值補償款為1,103,872元；不符合居住困難戶條件；停產停業損失為137,984元，被征收居住房屋裝潢補償為11,475元，被征收非居住房屋裝潢補償為150,000元，裝潢補貼總和161,475元；選擇房屋產權調換，提供產權調換房屋4套：1．松江區泗涇南拓展40-01地塊1#棟／幢東單元804室（即松江804室房屋），建筑面積（設計）69.28平方米，房屋總價（優惠總價）829,974.40元；2．松江區泗涇南拓展40-01地塊1#棟／幢西單元1201室（即松江1201室房屋），建筑面積（設計）69.28平方米，房屋總價834,824元，優惠總價626,118元；3．松江區佘山34A-03A3幢西單元9號1401室（即佘山1401室房屋），建筑面積（設計）90.59平方米，房屋總價1,066,887.90元，優惠總價819,386.55元；4．浦東新區三林瑞康苑（150）HJ路601弄1棟／幢2號203室（即浦東203室房屋），建筑面積（實測）72.01平方米，房屋總價（優惠總價）928,386.25元；以上房屋價格合計3,203,865.20元，房屋產權調換差價為804,184.69元需支付；其他各類補貼、獎勵費用合計1,254,000元，其中搬遷費2,000元、非居房屋無搭建補貼100,000元、家用設施移裝費2,000元、建筑面積補貼150,000元、無搭建補償100,000元、證照補貼300,000元、自行購置營業用房補償600,000元。

根據征收部門提供的《黃浦區118街坊結算單》結算清單1記載，協議書應付總計749,275元。征收部門表示因該戶之間存在糾紛，故其余結算清單未簽字，全部征收款項也未發放，根據征收部門提供的其余未簽字的結算清單記載：11.6平方米的差價費為419,376.24元（評估價格298,797.44元、價格補貼112,049.04元、簽約獎勵費1,860元、搬遷獎勵費620元、搬遷費249.76元、裝飾補償5,800元）、居住簽約獎勵費150,000元、居住搬遷獎勵費80,000元、房屋安置但未選購就近安置房源補貼80,000元、非居住簽約獎勵費300,000元、非居住搬遷獎勵費327,840元、速簽獎勵費130,000元、簽約比例獎210,000元、自行看房車貼200元、臨時過渡費134,000元（備注：過渡費發放日期佘山34A-03A，2016年6月至2017年6月，松江40-01，2016年6月至2017年12月：佘山1401室房屋：3000＊13；松江804室房屋：2500＊19；松江1201室房屋：2500＊19）、特殊困難補貼50,000元（殘疾補貼30,000元、高齡老人補貼20,000元）、未記載搭建、閣樓等記載屬私閣補貼551,823.3元（計算方式46.7＊32198／2-200000）、非居部分8.93平方米的費用724,058.05元（非居房屋價值補貼800,128元＋非居停產停業補貼100,016元＋非居搬遷獎勵費107,160元＋自行購置營業用房補貼37,500元-評估價格230,022.51元-價格補貼86,258.44元-居住裝潢補貼4,465元）。庭審中，各方當事人對以上結算項目、金額均無異議。其中，特殊困難補貼中的殘疾補貼30,000元系針對潘某云發放、高齡老人補貼20,000元系針對嚴某英發放，非居部分系由鄒某琦向征收單位提供過營業執照。

根據2019年11月打印的《上海市不動產登記簿》記載：1．上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄19號804室房屋，建筑面積73.96平方米，權利人為上海永昕置業有限公司；2．上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄20號1201室房屋，建筑面積73.96平方米，權利人為上海永昕置業有限公司；3．上海市松江區佘山鎮MSB路475弄9號1401室房屋，建筑面積90.26平方米，權利人為上海浩江房產有限公司；4．上海市浦東新區HJ路601弄2號203室，建筑面積72.01平方米，權利人為上海永慧置業有限公司。各方當事人及征收部門均確認該四套房屋即為系爭房屋對應的四套安置房屋。一審庭審中，各方當事人確認松江804室房屋及松江1201室房屋需要補差價，差價在征收款中直接扣除，浦東203室房屋已于2017年實際交付給當事人，嚴某英陳述當時是動遷組考慮老年人無處居住，故讓嚴某英入住，嚴某英已實際入住一年多了。

一審另查明：根據1990年《上海市住房調配通知單》記載，調配單位：新南開發公司，房屋受配人：鄒某萍，原住房屋陸家宅3號，系自住私房，面積50.84平方米，原住房戶主鄒某萍，家庭成員有妹鄒某琦及五案外人，新配房屋南泉路1300弄30號202室一間（面積17.5平方米）和203室兩間（面積29.4平方米），新配房戶主及家庭成員同原住房屋，調配原因：該戶原面積50.86平方米，核定人口四人，應分28平方米，該戶套出蘭村路471弄14號303室21.2平方米，“現并配”。

系爭房屋居住情況如下：系爭房屋由嚴某英居住至征收；鄒某琦、潘某云、潘某平曾在系爭房屋內居住至2001年、2002年左右；潘某燕在系爭房屋內居住至結婚；潘某伊從未在系爭房屋內居住。

一審庭審中，各方當事人確認三套期房的差價現在還沒有最終數字，房屋差價應該在貨幣補償款中直接扣除。鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊四人之間，嚴某英、潘某燕之間均要求不對征收所得安置補償款進行內部分割。

【一審判決】

一審法院判決如下：

一、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄19號804室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；

二、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄20號1201室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；

三、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區佘山鎮MSB路475弄9號1401室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；

四、鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的貨幣補償安置款3,406,572.59元；

五、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市浦東新區HJ路601弄2號203室的安置房屋由嚴某英、潘某燕共同分得；

六、嚴某英、潘某燕共同分得上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的貨幣補償安置款500,000元；

七、鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊的其他訴訟請求，不予支持。

【二審判決】

二審法院認為：征收補償利益的分割，應綜合考慮被征收房屋的來源、居住使用情況、貢獻大小及保障各家庭成員合法權益等各項因素，遵循公平公正的原則進行處理。嚴某英系承租人，且長期居住在系爭房屋內，故理應適當多分得征收利益并保障居住。潘某燕自婚后即搬離系爭房屋，長期未居住，雖亦可認定為同住人，但應適當少分得征收利益。鄒某琦、潘某云、潘某平曾居住至2001、2002年左右，亦長期未居住，但由于系爭房屋涉及非居部分征收利益可觀，而鄒某琦系證照持有人，在鄒某琦、潘某云、潘某平不要求對征收利益進行內部分割的情況下，應當多分得征收利益。嚴某英關于鄒某琦享受過動遷利益的上訴意見，不予采納。潘某伊出生于2013年，雖戶口在系爭房屋內，但從未實際居住，系爭房屋承租人嚴某英亦非其監護人，故潘某伊不具備同住人資格，二審對此予以糾正。在一審審理中，嚴某英與潘某燕的共同委托代理人雖表示征收利益無需內部分割，但在二審中嚴某英明確表示要求分割，且嚴某英與潘某燕的上訴請求并不相同，將嚴某英與潘某燕的征收利益予以分割將更有利于保障老年人的合法權益。

二審判決如下：

一、維持上海市黃浦區人民法院（2020）滬0101民初XX號民事判決第七項；

二、撤銷上海市黃浦區人民法院（2020）滬0101民初XX號民事判決第一項至第六項；

三、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄19號804室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

四、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄20號1201室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

五、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區佘山鎮MSB路475弄9號1401室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

六、鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的貨幣補償安置款3,386,572.59元；

七、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市浦東新區HJ路601弄2號203室的安置房屋和高齡老人補貼20,000元由嚴某英分得；

八、潘某燕分得上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的貨幣補償安置款500,000元。

【再審判決】

再審法院認為：公民的合法權益受法律保護。本案被征收的公有房屋屬于居住和非居住兼用，各方當事人原審中已明確區分居住利益與非居住利益份額，故對于居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割。對于非居住補償部分，應考慮非居用途本身系源于房屋的存在，營業執照辦理亦是得到了相關人員的同意與權利讓渡等因素，就非居住部分的房屋價值補償、相關獎勵補貼等可酌情在承租人和同住人之間進行分配，而基于營業執照取得的停產停業損失、證照補貼、自購營業用房補貼等可由持照經營者獲得。原審以非居部分的征收利益在無相反證據情況下一般歸屬于證照登記人為由，將相關獎勵、補貼判歸鄒某琦所有不妥，本院再審予以糾正。原審對于相關人員是否符合系爭房屋同住人身份及高齡、傷殘補貼應屬專人所有等已作了詳細闡述，本院再審予以認同，不再贅述。潘某燕以鄒某琦享受過福利分房無權作為系爭房屋同住人的主張，依據不足，不予采信。至于具體分配方案，本院再審將遵循公平、合法、誠實信用原則，綜合考慮系爭房屋的來源、人口因素、實際居住情況、對房屋貢獻大小，以及居住與非居住兼用屬性、征收補償利益組成、補償與安置兼顧等因素，酌情在嚴某英、鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某燕之間進行分配。嚴某英除分得浦東203室房屋外，還應分得46萬元貨幣補償安置款；潘某燕分得松江1201室房屋，其應獲得的征收利益不足以分得該房，故還應支付補差款9萬元。鄒某琦、潘某云、潘某平除分得松江804室房屋、佘山1401室房屋外，還應分得3,536,572.59元貨幣補償安置款。原一、二審對于系爭房屋征收補償利益的分配有所不當，本院再審予以糾正。潘某燕的再審請求成立，本院予以支持。鑒于嚴某英、潘某燕及鄒某琦、潘某云、潘某平已分別領取2萬元、50萬元及3,386,572.59元貨幣補償安置款，故應由潘某燕向嚴某英支付44萬元，余額6萬元及補差款9萬元共計15萬元向鄒某琦、潘某云、潘某平支付。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項規定，判決如下：

一、撤銷本院（2021）滬02民終X號民事判決和上海市黃浦區人民法院（2020）滬0101民初XX號民事判決；

二、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市浦東新區HJ路601弄2號203室的安置房屋由嚴某英分得；

三、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄19號804室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

四、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區佘山鎮MSB路475弄9號1401室的安置房屋由鄒某琦、潘某云、潘某平共同分得；

五、上海市黃浦區復興中路148-150號房屋征收所得的位于上海市松江區洞涇鎮WJK路199弄20號1201室的安置房屋由潘某燕分得；

六、潘某燕應于本判決生效之日起十五日內向嚴某英支付44萬元，向鄒某琦、潘某云、潘某平支付15萬元。

七、駁回鄒某琦、潘某云、潘某平、潘某伊一審其他訴訟請求。

【律師分析】

“舊改征收律師”團隊首席顧問，盈科上海律所資深律師雷敬祺認為，本案系公房征收補償利益分割糾紛案件，主要涉及居非兼用的公房征收補償利益如何分配等法律問題。

本案經歷了一審二審和再審，最終再審法院確定了本案爭議焦點“居非兼用的公房征收補償利益如何分配”的裁判原則，即對于居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割。對于非居住補償部分，應考慮非居用途本身系源于房屋的存在，營業執照辦理亦是得到了相關人員的同意與權利讓渡等因素，就非居住部分的房屋價值補償、相關獎勵補貼等可酌情在承租人和同住人之間進行分配，而基于營業執照取得的停產停業損失、證照補貼、自購營業用房補貼等可由持照經營者獲得。