西姜村爛尾樓苦盡甘來(lái)！西安南三環(huán)“辰宮紫雲(yún)境”值得買嗎？

終于！爛尾超10年的西姜村城改項(xiàng)目開(kāi)始交房......

同時(shí)在2024年11月20日也迎來(lái)了5棟樓175套房源備案價(jià)公示，毛坯均價(jià)約14315元/㎡。

這一切離不開(kāi)雁塔區(qū)的斡旋，更離不開(kāi)榆林辰宮地產(chǎn)的接盤，讓這片荒廢多年的爛尾樓重獲新生。

對(duì)于不熟悉西安的朋友們來(lái)說(shuō)，西姜村城改——西江月項(xiàng)目的歷史還需要翻一翻，我們也在這里簡(jiǎn)單舊事重提。

西姜村城改最早能追溯到2004年，2005年陜西長(zhǎng)通投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：陜西長(zhǎng)通）與西姜村正式簽訂改造合同，2011年項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

這時(shí)候城改方面有個(gè)大的政策背景，俗稱“三邊政策”為“邊建設(shè)、邊辦手續(xù)、邊安置”，開(kāi)發(fā)商基本不需要花什么錢就能搞開(kāi)發(fā)，不過(guò)后來(lái)變了！

成為“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”，開(kāi)發(fā)商需先整村拆遷，再按安置量配給土地，剩余土地收儲(chǔ)，當(dāng)然這時(shí)候未批先建的現(xiàn)象仍舊普遍，后來(lái)預(yù)售制度被卡死，掐斷了不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈，因?yàn)橐贿吺遣疬w安置的資金大投入，一邊是無(wú)法抵押、預(yù)售帶來(lái)的資金缺失。

所以這類項(xiàng)目違規(guī)銷售的現(xiàn)象屢禁不止，同時(shí)也積極找外援資金合作開(kāi)發(fā)；陜西大唐地產(chǎn)、青海匯通等注資合作，但卻并沒(méi)有改變項(xiàng)目爛尾的命運(yùn)。

在2018年保利地產(chǎn)也曾披露投資將100億開(kāi)展合作，2021年又有卓越地產(chǎn)接盤的消息，但最終均告夭折。

現(xiàn)在回看那段地產(chǎn)發(fā)展歷程，粗放式的政策管理刺激了市場(chǎng)活躍，也為爛尾埋下了苦果，吃盡苦頭的是那些買房人。

榆林辰宮地產(chǎn)2023年6月正式接盤，并把項(xiàng)目由“西江月”更名為“辰宮紫雲(yún)境”，也算苦盡甘來(lái)。

根據(jù)最新備案價(jià)格，辰宮紫雲(yún)境14315元/㎡的毛坯價(jià)格到底值不值得入手呢？接下來(lái)我們來(lái)看一下。

辰宮紫雲(yún)境項(xiàng)目位于電子南路與南三環(huán)以東，位置有利有弊，靠近高新錦業(yè)路對(duì)于高新地緣人群通勤便利；臨近南三環(huán)、繞城高速但也是項(xiàng)目巨大的噪音源；西側(cè)直線500米左右為電子城供熱站。

在公共交通方面，附近沒(méi)有地鐵站，距離最近的是北側(cè)的地鐵8號(hào)線安化門站點(diǎn)，約2公里左右，只能依靠公交換乘。

教育配套方面目前西側(cè)DK1幼兒園住宅地鐵正在建設(shè)，西側(cè)700米左右有一所雁塔區(qū)藝林小學(xué)；目前學(xué)校劃分為西姜村小學(xué)，目前在雁塔區(qū)第一學(xué)校過(guò)渡。

另外在商業(yè)方面目前暫時(shí)沒(méi)有什么地標(biāo)性商業(yè)，距離最近的應(yīng)該是南飛鴻樂(lè)薈中心。

在休閑公園沿南三環(huán)路有一條沿路綠色步道，不過(guò)南三環(huán)與繞城高速聯(lián)合，尾氣濃度可想而知，似乎并不適于鍛煉。

目前辰宮紫云境已屬于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)；根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃信息占地138.85畝，規(guī)劃有19棟樓全部為25-33層的高層，容積率3.84，建筑密度16.31%，從這組數(shù)據(jù)上可以看出項(xiàng)目屬于高容積率、高密度的社區(qū)，

在2023年9月14日雁塔區(qū)發(fā)布的規(guī)劃情況中還提到項(xiàng)目涉及“地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)”、“占?jí)河玫丶t線”、“日照不足”等問(wèn)題，所以對(duì)于購(gòu)房者而言需要精挑細(xì)選。

此次辰宮紫雲(yún)境此次公示的以95㎡兩室、105㎡兩室、120㎡、126㎡、133㎡戶型為主，當(dāng)然產(chǎn)品也是一言難盡，為2梯4戶的設(shè)計(jì)，與當(dāng)下樓市“第四代”產(chǎn)品對(duì)比十分落伍。

95㎡兩室客廳朝南，南北通透，95㎡兩室主次臥均在北向，采光有限。而105㎡客廳、臥室均朝南，卻并非南北通透，只能南向單面通風(fēng)。

120㎡三室戶型為東西向戶型，主客臥朝南；126㎡算是最好的產(chǎn)品，南北通透，但在小窗采光仍受影響；同樣的問(wèn)題在133㎡戶型上也有體現(xiàn)。

當(dāng)然這是10年前的產(chǎn)品，只能說(shuō)此一時(shí)彼一時(shí)，在樓市產(chǎn)品迅速迭代下，早已物是人非。

但對(duì)于預(yù)算有限的剛需人群仍不失為一個(gè)選擇，當(dāng)然因?yàn)榍捌谟羞`規(guī)銷售的情況，可選的房源并不多。

我們?cè)俅位氐絻r(jià)格，對(duì)于一個(gè)爛尾多年的項(xiàng)目1.43萬(wàn)元/㎡并沒(méi)有讓人感到驚訝。

記得在前2022年附近華安紫竹苑備案價(jià)格1.3萬(wàn)元/㎡；再看周邊的二手房，西面的的中鐵尚都城掛牌均價(jià)1.4萬(wàn)元/㎡；北面的世家星城三期1.3萬(wàn)元/㎡、四期1.4萬(wàn)元/㎡；華安紫竹苑1.5萬(wàn)元/㎡;江林新城1.2萬(wàn)元/㎡......可以發(fā)現(xiàn)在二手房?jī)?nèi)不乏性價(jià)比之選。

所以對(duì)于并不著急入手的購(gòu)房者，在二手房里面多看一看，似乎更加理智，特別是一些改善需求客戶，對(duì)此大家有什么看法呢？