貝殼彭永東：篤定地“看長”

篤定地看長！

這是貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東，在貝殼三季度業績電話會上多次提到的一句話。

在極具挑戰的市場環境里，貝殼三季度業績超出市場一致性預期，實現了存量房、新房、家裝家居以及新興業務交易額的全線增長。

展望未來，彭永東認為，隨著9月底以來促進房地產市場止跌回穩的一攬子支持政策的推出，大環境正在變好，而在更有利的大環境下，貝殼會走得更遠。

在地產銳觀察看來，除了政策利好貝殼發展外，“篤定地看長”信心背后，更為重要的是貝殼所展現出的成長理念：

讓門店與平臺共同成長。

以及，貝殼為此持續努力做出的創新與嘗試。

拆解三季報，我們來看看。

01加強平臺生態建設 激勵店東與平臺共成長

貝殼三季報顯示，截至2024年9月30日：

貝殼門店數量為48230家，同比增加12.1%；

活躍門店數量為46857家，同比增加14.6%；

經紀人數量為476420名，同比增加11.0%；

活躍經紀人數量423400名，同比增加6.1%。

和上年同期相比，貝殼平臺門店和經紀人數量均實現了兩位數的增長，也帶動了貝殼房屋交易總量（GTV）的持續提升。

三季報顯示，貝殼2024Q3總交易額為7368億元，同比增長12.5%。其中，存量房業務總交易額達到4778億，同比增長8.8%；新房業務的總交易額為2276億，同比增長18.4%。

進一步拆解發現，非鏈家存量房/新房交易額同比分別增長14.3%、20.5%，漲幅高于鏈家。這同時說明了貝殼平臺對于外部門店和經紀人吸引力的顯著提升。

據介紹，三季度以來，貝殼加強了平臺生態建設，開始試點“門店積分制”，激勵店東與平臺共同成長，共享發展成果。

一方面，以店東為核心支持對象，圍繞作業機制、公平透明、服務承諾、業務助力、榮譽體系5個方向開展工作，提升店東滿意度，增強店東歸屬感、榮譽感、專業度及管理能力，進而服務好終端消費者。

另一方面，向在貝殼平臺上時間久、業績好、守底線、積極創新的優質門店做更多的收益回饋，與店東共享價值。

數據顯示，在三季度9個試點“門店積分制”的城市中，通過積分兌換，貝殼共向店東發放了超過1800萬元的等值現金權益，有30%的門店獲得了收益獎勵。

02精細化運營 助力門店提效

在優化平臺建設、助力平臺門店做專做優的同時，貝殼還通過持續推進精細化運營，將顆粒度細化到商圈，以商圈為單位進行賦能，幫助聯網門店提升店效。

一方面，針對聯網充分的區域，貝殼更加重視生態優化，通過一系列平臺優惠和支持政策，幫助店東和經紀人獲得更多的收入留存。此類商圈的店效做到了其他商圈平均店效的1.2倍左右。

另一方面，對門店合作效率不足的商圈，貝殼做重點的管理和賦能，通過平臺數據分析、問題診斷和策略支持，以及店東共治理事會的共同參與，進行房源聚焦，增加門店之間的合作，共促業務達成。

同時針對聯網還不足的區域，貝殼通過各類型的拓店套餐，積極連接新的門店。

在三季度業績電話會上，貝殼管理層透露，截至9月末，今年一季度貝殼平臺新簽門店的ROI已經轉正，一季度簽約的門店短時間內均已經實現回本。

03新房拓寬合作面 保護經紀人權利

除了人店網絡外部吸引力顯著提升外，貝殼的新房去化能力也得到了開發商們的廣泛認可。三季報顯示，三季度貝殼新房業務凈收入77億元，同比提升30.9%。

貝殼的聚焦打盤策略、渠道之外的增量價值，以及過硬的執行能力、銷售能力，被更多的開發商所認可，進一步拓寬了合作界面。三季度，不僅合作項目數量創下歷史新高，總對總戰略合作已覆蓋大部分TOP10房企。

有別于單個項目的洽談和博弈，總對總的合作除了能夠提升合作深度與效率外，還可以更好地保障經紀人的權利和客戶隱私。比如，將“隱號帶看”寫進總對總戰略合同，推動公平作業。

數據顯示，貝殼隱號帶看滲透率在三季度達到67%，環比提升了11個百分點，提升了經紀人的作業安全感，也帶來了新房作業意愿的提升。

同時值得一提的是，貝殼穩定的貨幣化能力和回款能力，也激發了經紀人做新房的意愿。在三季度業績會上，管理層透露，貝殼新房業務開發商提前預付傭金占比保持在高位，應收賬款周轉天數維持在47天左右的極低位，保持了高度的經營健康性。

11月14日,“貝殼平臺級服務承諾”對外正式發布

04一攬子政策提振需求 發展預期向好

“在這一輪市場周期里，我們越來越篤定的東西，是‘看長’，我們越來越理解看長的力量。”

在三季度業績會上，彭永東表示，在改善的外部環境下將堅定地看長。

自9月底以來，央行、金管總局、財政部、住建部、自然資源部等多部門陸續推出多項穩地產舉措。貝殼管理層認為，這一輪政策組合拳“維度更寬，力度更大”，效果持續性也更強，預計四季度市場將保持穩定。

研究機構則普遍認為，11月上旬財政部等三部門發布住房交易稅收新政，契稅方面，將1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，且同時覆蓋首套和二套，增值稅全國統一滿2年免征，尤其利好一線城市剛改人群需求的釋放。

隨后，一線城市迅速跟進取消普宅和非普宅標準，落地減稅新政。若一線城市能夠持續釋放企穩的積極信號，則能夠提振市場信心，樓市復蘇態勢有望向二線城市蔓延，加快樓市整體企穩進程。

研究機構認為貝殼發展動能可期，紛紛給予“買入”評級。

美銀證券研報認為，貝殼是最近中國政策轉變和潛在周期性復蘇的主要受惠者。預計在此次復蘇以及長期來看，貝殼將超越市場增長，將貝殼評級由“中性”調升至“買入”。

中泰證券研報則認為，長期來看，隨著存量房供應量的增加、房屋換手率上升、流動人口增長、改善需求的釋放以及房地產經紀服務滲透率的逐年攀升，貝殼作為行業龍頭，有望充分受益于居住行業市場規模的持續擴大。

而堅守長期主義視角的貝殼，正持續為平臺參與者創造增量價值，為共創房地產經紀行業高質量發展的新篇章而不懈努力。