低密地塊底價成交/土地市場新政來了/濟南哪些項目要招商？

昨天就說到濟南土地市場繁忙，拍地、供地都不少。今天土拍的16宗地塊全部底價成交，僅1宗商業(yè)用地位于天橋區(qū)，其他均在歷城區(qū)王舍人片區(qū)。

拿地的的結(jié)果大部分人估計都猜到了，就是底價成交，拿地企業(yè)是中建八局城發(fā)公司。

15宗地塊主要集中在王舍人片區(qū)01街區(qū)和02街區(qū)，大致可以看下圖圈出來的位置，紅色是01街區(qū)的地塊所在，綠色是02街區(qū)的地塊位置所在。

這些地塊全部為低密地塊，住宅用地容積率僅1.1-1.2，樓面價范圍約6394-6999元/㎡，社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地容積率也僅1.5。

此外，拿地條件基本上都差不多了，除了和城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地形成組團的地塊外，其余單宗出讓的地塊均是須就建設(shè)方案、施工時序安排等報軌道交通集團同意后實施，因為地塊臨近正在建設(shè)的軌道交通9號線。組團地塊的競得人在須遵守上面的這個條件之外，還須無償配建、代建的生活設(shè)施。

組團地塊中，王舍人片區(qū)01街區(qū)奧體中路以東用地DWS0106、DWS0104-2，競得人需在DWS0104-2地塊內(nèi)無償配建1處建筑面積不小于1000平方米的社區(qū)服務(wù)站（社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施）、1處建筑面積不小于300平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、1處建筑面積不小于300平方米的托兒所（托育機構(gòu)）、1處建筑面積不小于850平方米的老年人日間照料中心（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施）、一處建筑面積不小于900平方米的菜市場（室內(nèi)副食品市場）。

王舍人片區(qū)01街區(qū)奧體中路以東用地DWS0112、DWS0114-2，競得人需在DWS0114-2地塊內(nèi)無償配建1處建筑面積不小于1000平方米的社區(qū)服務(wù)站（社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施）、1處建筑面積不小于720平方米的托兒所（托育機構(gòu)）、1處建筑面積不小于850平方米的老年人日間照料中心（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施）、一處建筑面積不小于900平方米的菜市場（室內(nèi)副食品市場）。

王舍人片區(qū)02街區(qū)安置二區(qū)西側(cè)用地DWS0207-1、DWS0206-1，競得人需在DWS0206-1地塊內(nèi)無償配建 1 處建筑面積不小于 1000 平方米的社區(qū)服務(wù)站（社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施）、1 處建筑面積不小于 300 平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、1 處建筑面積不小于 360 平方米的托兒所（托育機構(gòu)）、1 處建筑面積不小于 850 平方米的老年人日間照料中心（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施）、1 處建筑面積不小于 960 平方米的菜市場（室內(nèi)副食品市場）。

從須配建、代建設(shè)施上看，這部分地塊有種“開荒”的使命感。或許有部分網(wǎng)友會不同意這個觀點，但是從地塊所處位置附近大片無建筑的狀態(tài)，確實是一個從無到有的過程，就像當年的華山片區(qū)、唐冶片區(qū)等等，從不被看好的“郊區(qū)”，到如今住滿居民的片區(qū)，也不過是幾年的發(fā)展時間。

最后一宗成交的地塊是三孔橋街以西、仁豐前街以北BH28-1地塊（原仁豐紡織C地塊），這種商業(yè)地塊掛牌也沒有特殊的掛牌條件。

地塊附近有山鋼錦繡華府、魯能康橋，金科博翠明湖等小區(qū)，屬于周邊配套都比較完善的區(qū)域。

該地塊容積率2.6，樓面價約3349元/㎡，由山東光齊置業(yè)有限公司摘得。

土地方面濟南也不只是在土拍和供地，自從《進一步優(yōu)化土地市場的若干措施》出爐后，其中提及內(nèi)容相關(guān)的規(guī)劃政策都在出臺。近期，《關(guān)于加強建設(shè)用地功能復(fù)合利用知道意見》（試行）的文件（以下簡稱文件）公示。

文件內(nèi)容主要提出加強混合用地設(shè)置和加強設(shè)施兼容使用。

混合用地設(shè)置重點區(qū)域引導，包括歷史文化街區(qū)及傳統(tǒng)風貌區(qū)、城市更新及低效用地再開發(fā)區(qū)、軌道交通場站及站點周邊、工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

用地管理階段，可在控規(guī)單一性質(zhì)用地基礎(chǔ)上，參照重點區(qū)域引導和土地用途混合使用指引表（見附表），進一步疊加使用功能，且混合功能的建筑面積比例不得超過地上總建筑規(guī)模50%，對符合深化落實情形的履行深化落實程序。

加強設(shè)施兼容使用，商業(yè)用地、科研用地、城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地等均可在一定條件下兼容其他功能，具體不在概括范圍內(nèi)的用地可見下文文件完整內(nèi)容。

此外，濟南近期還發(fā)布了住建招商項目手冊，包含了14個住建產(chǎn)業(yè)招商項目、25個城市更新招商項目。

其中不乏已經(jīng)出現(xiàn)過好多次的熟面孔，畢竟這些項目都是大工程，要開發(fā)完需要多年時間。具體的一些項目介紹大家可以直接點擊閱讀原文查看招商手冊。

臨近年底，回顧這兩個月的土拍，小編也有一些感慨。一方面是覺得土地市場雖然清冷，但流拍的情況少了很多，再加上止跌回穩(wěn)的定調(diào)，給人市場還是有生機的感覺。

另一方面覺得留給剛需購房者的新房越來越少了，好地段中心城區(qū)的地動輒10000+的樓面價，賣價可想而知，稍微遠一些的區(qū)域比如王舍人、濟鋼等片區(qū)，除了低密還是低密。低密小區(qū)居住舒適度高，地塊做個偏改善的項目輕輕松松，哪怕單價賣得不高，面積做大一些也能讓剛需購房者拿不定主意。

怎么看濟南未來都是改善房的天下，剛需或許是只能買次新房了，不然跑起步區(qū)、長清、章丘去買？