于無聲處聽驚雷！昆山首個“真四代院墅”大宅，氣場全開

過去幾年，行業經歷十年未有之大變，需求上也進入到了產品主義時代。

所謂產品主義，是客戶對于產品更加挑剔，擁有優質產品的樓盤在銷售旺季更旺，在淡季也表現出一定的獨立行情，這是市場對于好產品的獎賞。

于無聲處聽驚雷！2024年，蘇州大市有多個純新盤入場，產品力愈發精進，但隨著最近昆山城西一個純新盤的面紗揭開，我看到了它在產品力上的超越性和顛覆性。

這個樓盤，便是昆山首個第四代住宅——昆山城投·江南芝云。

對內，江南芝云在產品空間尺度上進一步升級了高端人居體驗，是今年蘇州大市產品最純粹、創新力最強的四代宅產品，沒有之一；對外，它重塑了項目自身與城市成長的相互關系，拔高了昆山乃至蘇州城市山水豪宅的峰值，稱得上是一座具有城市能見度的燈塔項目。

江南芝云，坐落在昆山城西。城西板塊的價值能見度，毋庸置疑。

自昆山2035總規提出主城核心區由“一城”向“一核兩翼”組團結構轉變，“居住向西、產業向東”便是城市發展方向。

十余年來，昆山城西早已站在城市價值頭部，城市空間、生態綠肺、高端商業、星級酒店、精品人居……城市最繁華、最耀眼的資源和配套都在這里，是昆山界面最新潮、環境最宜居之地，更是昆山公認的高端富人區。

對于城西，國企昆山城投也有特殊的偏愛。從昆山文化藝術中心、昆山戲曲博物館等城市精神空間，到陽澄湖費爾蒙酒店、新江南生活薈、大漁灣湖濱風情商業街等商業項目，再到江南理想、江南境秀等品質住區，均出自昆山城投之手。

2024年，昆山城投繼續深耕昆山城西，給予昆山的就是“江南系”顛覆式新作——江南芝云。

江南芝云位于城西，南側是城市黃金中軸前進路和地鐵11號線。

2024年作為蘇州軌交大爆發的一年，伴隨著九線并行格局的形成，是時間與空間距離的雙重折疊及城市價值的幾何倍增長。11號線連接蘇昆滬，是蘇州一體化、滬蘇同城一體化兩個發展戰略的重要體現。

◎江南芝云區位效果圖

江南芝云正處于地鐵11號線正儀站地鐵口，是昆山少有的“純正地鐵盤”。

未來業主不止能率先享受高效、迅捷的軌交出行，極大壓縮與周邊區域及城市的通勤距離，更被無縫拉入了上海、蘇州主城雙城能量輸送帶上，擁享雙城高能資源，成為昆山城西千萬級墅區真正的“封面作品”，面向整個長三角。

立足當前當地，江南芝云還坐擁昆山熾盛非常的“軌交黃金生活圈”。

若以項目門口的正儀站為起點，向東2站即達昆山中醫醫院、新江南生活薈、在建中的江南未來TOD商業綜合體，實現吃喝玩樂購一站式服務；向東3站路到達文化藝術中心、體育中心；5站路到達昆山萬象匯、皇冠國際酒店；繼續往東即可對接上海地鐵11號線，而往西就能對接蘇州地鐵3號線，無縫串聯滬蘇超級軌道。

作為昆山少有的“雙鐵”盤，江南芝云除了緊鄰地鐵口，700米左右還可直達陽澄湖高鐵站，實現滬昆蘇半小時工作生活圈。

未來，業主們可以用腳步去丈量每一份繁盛生活。置身城市熱力生活場中心，也可以用一生時光去共享城市繁榮與國際潮流。

不止擁享雙城高能資源，江南芝云更是昆山乃至整個蘇州少有的雙湖傳世墅居產品。

項目坐落于昆山初代千萬級湖岸墅區，陽澄湖、傀儡湖分列項目西側、北側，直線距離傀儡湖200米，是真正的湖景大宅。

◎陽澄湖實景圖

◎傀儡湖實景圖

人類逐水而居是刻在基因里的，能近距離私享城市雙湖，實在難能可貴。如此，給予所有業主的，將是秀美的人居環境和生態界面。

相比于其他項目的人造景觀，江南芝云更是主動“外掛”了兩大城市湖泊和多個濱湖公園，形成友好而生態的城市界面，隔絕外界喧囂。更可以把自然生態引入社區之內，形成一個天然的私屬領域，重構人與自然的互動方式。

城市雙湖、連片水岸、城市公園與江南芝云，一并成為這280多戶城市塔尖人物私人定制的城市島嶼生態空間，讓江南芝云擁有了整個蘇州大市獨有的“雙湖墅居”IP標簽。

因為城市湖泊和市政公園普遍是共享，幾乎沒有樓盤具備這樣的近距離私享機緣。而江南芝云巧妙地占有了城市景觀和湖居生態價值。而這種占有，不是特地跑一趟，而是貫穿日常生活。

當然，因為城市“雙湖”墅居生活的稀缺性，也讓江南芝云擁有著其它項目不可比擬的堅挺的保值增值價值和收藏價值。

從蘇州城區而言，符合雙湖墅居生活的，只有園區雙湖板塊的別墅產品。但因為十年未有新地供應，雙湖片區低密住宅一直是藏品級，且在二手市場具有堅挺的溢價能力。直到今年，雙湖板塊才有2幅宅地成交，所開發樓盤是全市收藏級頂豪產品，房價也站在全市塔尖。

同樣擁有城市“雙湖”墅居價值的江南芝云，也是昆山少有的雙湖院墅社區，未來也必將具備園區雙湖低密資產的收藏價值和升值空間。

為更好地表現地塊稟賦，昆山城投開啟了不遺余力的創作和耕耘，經過反復調研、調整，江南芝云終于不負所托，規劃了聯排別墅、奢闊疊墅、四代洋房三種產品形態，共計280多戶，帶來全墅區的舒適體驗。

◎江南芝云效果圖

這對于昆山來說，太稀缺了。要知道，昆山主城普遍是高層產品，別說是聯排了，疊墅都少見。而有聯排別墅供應的，已經要追溯到2016年了，至今已是7年以上的產品斷供。

聯排7年斷供，是因為主城缺購買力嗎？顯然不是。昆山主城房價、銷量均居全市榜首，雙湖岸更是吸引著全城的高凈值人群。聯排的多年斷供，一是“限墅令”后沒有合適的宅地供應，二是沒有房企付諸實踐。

在“高端平層化”的需求驅動下，過去多年，昆山城區尤其是城西片區大多數樓盤都選擇了大平層這條賽道，也形成了改善產品同質化、競爭白熱化的狀態。但放眼全國，改善低密化已是大勢所趨。

有實力、敢創新，與城市氣質契合的國企昆山城投，20年城市深耕，已經成為昆山一流的城市綜合運營商，在星級酒店、城市空間、城市公園、商業建設運營、品質住宅建設等領域多有代表作。

2004年，昆山首座“江南系”誕生在昆山城西，20年后的2024年，昆山城投有能力、有實力，也有意愿在城西的江南系新作上，打造出城市首座“第四代城市院墅作品”。

江南芝云打造了限量級聯排別墅，成為昆山主城少有的有聯排產品可售的樓盤，既形成了產品差異，突出了產品稀缺性，更實現了產品迭代，成為具有全市能見度的燈塔樓盤，未來在二手市場也會具備獨立的溢價能力。

◎江南芝云聯排別墅效果圖

江南芝云16棟聯排別墅，戶戶獨門、獨院、獨戶設計，戶戶帶私屬花園、地下空間和星空露臺，戶戶三種歸家動線，尊崇感、私密感拉滿。

一樓有北向院落，地下有挑高空間，裝得下“迷你版”蘇式園林以寄情山水，也放得下男主人的志趣、女主人的興趣和孩子們的樂趣。

建面約300㎡-320㎡院墅私境，帶來更大的空間占有。全套房設計，滿足功能改善與舒適改善的兼顧，高分實現了“居住平權”。融入平層的尺度感和舒適性，帶來遠高于一般產品的超長大面寬、超規格進深的露臺和陽臺，并規劃了多個“悅己空間”，讓這些限量版聯排別墅，成為了昆山的產品力塔尖。

產品最低密之外，江南芝云還將最新潮產品線——第四代住宅帶到昆山，成為昆山首個第四代住宅。

2024年是蘇州四代宅元年，蘇州市區涌現了多個四代宅產品，其各方面產品力優于傳統產品已經得到市場檢驗，也得到了很好的市場數據反饋，部分項目更是取得了現象級銷售成績。但與江南芝云相比，它們的產品力還是略顯保守。

比如江南芝云的聯排別墅，大尺度地下空間，尤為大、高、亮。每套聯排地下室面積都在90㎡左右，相當于一套完整的住宅空間，如此闊綽的尺度，可以有N種享法。約5.5米的縱向空間，加上南北雙采光井引入天光，讓整個空間尤其通透、敞亮、大氣。

一層層高約3.95米，軒朗大宅的氣場立馬有了；二層、三層除了有常規陽臺，二層還有2.5米進深陽臺，三層露臺進深也達到2.5米左右，儼然是兩個獨立的露臺空間了。而頂樓全贈送的露臺空間，面積更是闊綽，達到了70㎡左右。所以，江南芝云的聯排產品，是“真四代聯排別墅”。

而低密疊墅和四代洋房，四代宅的產品優勢融入的同樣妥帖。

不同于市場上普通疊墅的三疊產品形制，江南芝云摒棄了雞肋的中疊，僅規劃了上疊、下疊兩種產品形態，是昆山城區少有的兩疊院墅產品，讓中國人向往的“有天有地”的類獨棟院落生活，有了落地契機。

◎江南芝云疊墅效果圖

不僅有自在田園、浩瀚星海，更有獨立院落和挑空地下空間。全部疊墅產品均規劃了約5.5米高、上疊約33㎡/下疊約62㎡的地下挑空部分，可以隨心改造成雙層空間，讓全家的興趣愛好、獨處會友有了獨立私屬空間。

上疊還有一個“彩蛋”，就是全贈送的70㎡左右的露臺空間，可以蒔花弄草，可以聚友BBQ。“第四代住宅”的多元生態生活，將第一次在昆山雙湖畔完美演繹。

而四代洋房，就是蘇州純正的四代宅產品了，且是進階版的四代宅產品。

◎江南芝云洋房效果圖

第一，大面積露臺+大面寬陽臺，可按需實現多種生活情景組合。在產品規劃之前，項目設計師參觀、學習了福州、重慶等國內四代宅先驅城市的優秀產品，在總結四代宅產品優勢的同時，保留了傳統的大面寬陽臺功能。

所以，江南芝云不僅有露臺，也有陽臺。且陽臺部分可以選擇封閉，以增加室內空間，實現全套面積的統一性；也可以選擇敞開式，和露臺一起形成超大的戶外空間，讓大比例的戶外空間成為整個空間的動線樞紐和情緒爆點。

而且，江南芝云還規劃了專門的種植區域，可以覆30-40公分的泥土，讓蒔花弄草的生活情趣得以寄托，讓“第四代住宅”的精神內核得以真正實踐，是整個蘇州少有的“真四代洋房”。

第二，奇偶錯層設計，減小光線遮擋，加強隱私性保護。四代宅初問世時，存在光線遮擋、對視尷尬等問題，江南芝云創造性地以奇偶錯層方式設計，這樣既保證了自然采光，又避免了與鄰居對視的尷尬，切實解決了隱私性、采光性的問題。

當然，江南芝云四代洋房還有諸多優勢，譬如約30㎡的豪華主臥南北通透設計，大部分產品超100%得房率，最高得房率達113%等。

最后，我們稍微總結一下昆山城投·江南芝云的價值。

蘇滬雙城高能資源的“左右逢源”能力、城市雙湖院墅產品的收藏價值、產品力超前的創新四代宅、既靜謐又多元的純粹院墅生活方式，當然還有穩健的國企品牌力。

它在昆山城西地鐵口，在昆山初代千萬級湖岸墅區，更在陽澄湖與傀儡湖的岸邊。

無論是地段、產品、配置、生活愿景，江南芝云都該是當下昆山塔尖人物的奢侈品，也是蘇州市區，尤其是就近的園區高凈值人群值得珍藏的度假產品。

2024年，江南芝云已經穩穩地成為蘇州的年度作品。你可以身臨其境，親自體驗它的資源稟賦和產品超前性。