面對需求減少，城市更新應該怎么做？

在近日召開的市兩會中，有位從事城市更新近二十年的政協委員跟筆者交流，她作為企業家長期在一線摸爬滾打，上海和國內已有幾十個項目，很有操作經驗并且接地氣。在談到這些年的感受時，她坦言，無論是城市建設，還是城市更新，都離不開經濟增長這個大背景，需求這條大主線。而這幾年城市更新面臨的最大問題，就是空間更新出來了，各種有效需求卻不足，致使不少項目更新后出現嚴重空置，進而又影響到新一輪項目的投資信心。

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聯想到筆者近年來走訪調研的幾十個城市更新項目，的確存在這種普遍性的問題：有些花重金“修舊如舊”的優秀歷史建筑，如果放在十幾年前，恐怕就是國際著名奢移品企業、或跨國公司總部一擲千金要搶奪的寶地，但現在的情況是，巨額的投資下去了，改造成本奇高，讓絕大多數企業望而卻步；在產業用地轉型升級、提質增效方面，鼓勵“工業上樓”對上海而言勢在必行，但面對越來越多企業的外遷和“走出去”，不要說工業“上樓”，就是在樓下的工業企業，閑置、低效現象還遠未解決，又哪來的那么多上樓需求呢？

外灘·老市府

再如商業的更新改造，在已有商業體量遠供過于求、並且新項目還不斷建設的背景下，哪些新業態、新功能值得對原有老舊商業空間進行更新改造呢？何況，不少商業項目的40年使用期開始陸續滿了，后續如何尚無著落；至于大量空置率居高不下的寫字樓、產業樓，更新改造后的新需求在哪里？更是投資者舉棋不定的困惑。

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怎樣面對和解決這些現實的困難呢？只從城市更新的本身找，它是難有答案的；如果用“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的習慣思維找，更是只能治表不能治本、甚至連表也難治。這里就要引伸出一個我們經常忽略的底層邏輯：城市更新的原動力到底在哪里？

現所

作為現代城市，它的最基本功能就是經濟功能，并由各種各樣的產業門類加以支撐。有了這樣的基礎，幾十萬人乃至幾千萬人才能集聚于此安居樂業。因此，城市發展緣于經濟發展，經濟發展依賴于產業的不斷迭代煥新。四十年來，上海從國內最大的工業基地轉型為五個中心，就是產業升級煥新推動城市發展的最好證明。

上生新所

所以，回到現實，面對需求不足，下一步的城市更新要做什么、怎么做呢？筆者認為，首先還是要拓寬思路，換一個角度看問題。城市更新從本質上講，它是城市發展到成熟階段的一種投資和運營行為，不單單是規劃、建設方面的事，它的源頭是需求導向，而需求的產生則要靠發展、靠企業、靠市場；所以，還是要從源頭抓起，只有牢牢抓住發展這個牛鼻子，城市更新的需求才會有源頭活水。

田子坊，圖片來源：閱讀建筑

其次，從上海的實際看，怎樣花大決心、下大力氣為民營經濟能更快發展、更快壯大創造良好的營商環境，這不僅關關系到上海未來發展的動力、活力和后勁，它也是城市更新需求的最大客源。眾所周知，民間蘊涵著驚人的、超出高位者想象的創造力，無數普通人以及成千上萬創業者對夢想的追求、對自身價值實現的沖動，都會衍生出無窮無盡的新項目、新業態、新團隊和新場景；進而又會轉化成對大量低成本、高性價比城市更新空間的需求。只要把這些民間的、市場的原動力激發出來、城市更新還愁沒有需求嗎？

老外街

第三，需求是需要發現、挖掘和引導的，換句話講，它在很大程度上是可以創造的。這就要求城市更新的參與者，不能簡單地看需求減少或增加，而是要非常科學、深入地觀察和跟蹤社會需求的新變化、新動向和新趨勢，尤其要分析需求結構的變化。按照物質守恒定律，一種需求減少，另一種需求必定會增加，只是你不知道而己。近幾年風生水起的“一尺花園”，就是一個很好的案例，它迎合了人們休閑、社交、商務和文化新需求，其形式是城市更新盤活存量，內容則是創造了人們所喜愛的新空間、新體驗。

最后，城市更新的規劃、投資和建設方也應該反思，城市更新與傳統的城市建設以及房地產開發有哪些根本的不同之處？為什么有的城市更新項目投資不大卻生機勃勃，有的重金投入卻門可羅雀？其實，道理也很簡單，城市更新有一條“真諦”，即“低成本、小規模、漸近式、個性化”，違者自然要受到挫敗。那種習慣于大手筆、大投入、大開發的做法，表面上可能很光鮮，但由于成本過高、不接地氣、供給過大，對需求端而言，要么價格難以承受、要么性價比太低、要么供過于求，這些都會把需求嚇跑了。總之，結果是造成資源浪費，把應該可持續發展的城市更新，變成了不可持續的“爛尾工程”，這是特別要防止的。

注：圖片均來自項目方

文章作者：上海產業轉型發展研究院首席研究員 夏雨

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨