最難賣的老破小，中年人“解套”換取新人生

作者｜喬無(wú)喧

編輯｜路子甲

“這套房子用光了家里的存款，現(xiàn)在大概跌光了一個(gè)首付。”

曾幾何時(shí)，擁有房產(chǎn)是一個(gè)人真正安身立命的標(biāo)志。不管是自己住還是等升值、拆遷，房產(chǎn)幾乎等于生活的底氣。為了在大城市工作的有出息的子女，來(lái)自小城市的父母掏空了存款袋子，為子女交上一份人生的“首付”。

買不起新房，買個(gè)面積在70平米以下，建筑時(shí)間在2000年之前的“老破小”，也算是為兒女買下一張美好生活的入場(chǎng)券。

如今，不少匆匆上車的“老破小”業(yè)主們卻沒有獲得美好生活，反而被這套賣不出、住不慣的房產(chǎn)所困，眼看著父母攢了一輩子的錢隨著房?jī)r(jià)跌落而蒸發(fā)，他們陷入不動(dòng)產(chǎn)真正成為“不動(dòng)”產(chǎn)的窘境。

老破小變成時(shí)代的一粒沙

當(dāng)初買房的時(shí)候，沒人覺得以后房?jī)r(jià)會(huì)跌。

2017年，買房浪潮轟轟烈烈席卷全國(guó)，身邊同齡人紛紛上車，西貝也坐不住了。為了不被同齡人拉開太大差距，緊跟大家的步伐，她在上海金橋購(gòu)入一套大約60平米的老破小房產(chǎn)。

父母補(bǔ)貼還完房貸后，2023年她見勢(shì)不對(duì)，認(rèn)為老破小在未來(lái)不會(huì)保值，于是降價(jià)幾十萬(wàn)，以5.75萬(wàn)/平的價(jià)格將房產(chǎn)賣出，她感到很慶幸，今年同小區(qū)的房源掛牌價(jià)就降到了4.1萬(wàn)/平。

像西貝這樣敢于率先降價(jià)離場(chǎng)的人占絕對(duì)少數(shù)，更多的普通人無(wú)法面對(duì)自己的巨額虧損，猶豫于房?jī)r(jià)的漲跌之間。

秋晨和她的丈夫都是程序員，在北京某互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，屬于較早吃到互聯(lián)網(wǎng)紅利，有能力自己買房的一批人，他們?cè)?016年上車買房。兩人都沒有北京戶口，考慮到將來(lái)孩子上學(xué)，兩人在天津和平區(qū)買了一套筒子樓里的老破小學(xué)區(qū)房。

房子只有一室一廳一衛(wèi)，一層樓密密匝匝，住著四五十戶人。但這已經(jīng)是秋晨家當(dāng)時(shí)能夠負(fù)擔(dān)得起的區(qū)位最好的房子，出門有地鐵有公園，離天津知名學(xué)校耀華小學(xué)很近，秋晨將孩子和丈夫的戶口遷了過去。

天津和平區(qū)一角（圖源：受訪者供圖）

2023年，丈夫成功搖號(hào)落戶北京，這套在天津的學(xué)區(qū)房就失去了作用，秋晨和丈夫決定將這套房產(chǎn)賣掉，再添點(diǎn)錢置換一套北京的學(xué)區(qū)房，這樣就不用在北京每月花8000元租一個(gè)小兩居了。

秋晨家沒想通過賣這套房賺錢，2023年掛牌價(jià)就是這套房子的成本價(jià)：298萬(wàn)，但看房的人少得可憐，為了盡快脫手，秋晨一路降價(jià)，290萬(wàn)、280萬(wàn)、270萬(wàn)、250萬(wàn)，一直到220萬(wàn)，即使一路降價(jià)70萬(wàn)，有意向購(gòu)買的人也少之又少。

秋晨現(xiàn)在還在懊悔，當(dāng)時(shí)有人出價(jià)250萬(wàn)，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，想接手她的房子，但當(dāng)時(shí)她的心理底價(jià)是260萬(wàn)，沒有同意。

前不久，中介告訴她，她樓上的兩套戶型相同的房子，以198萬(wàn)的價(jià)格賣了出去。她知道，現(xiàn)在高于190萬(wàn)的掛牌價(jià)很難打動(dòng)買家了。

從數(shù)據(jù)上看，老破小房產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易情況一直較好，特別是一線城市。58安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，最近兩月，上海的老破小房產(chǎn)掛牌量占總掛牌量的21%，用戶搜索量去重后都能夠達(dá)到16%，北京的掛牌量和搜索量大約都是12%，想要賣和買老破小房產(chǎn)的用戶都相當(dāng)多。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波根據(jù)多項(xiàng)數(shù)據(jù)推斷：以上海為例，老破小房產(chǎn)的成交量大概在總成交量的20%左右。然而這樣大規(guī)模的成交量之上，交易價(jià)格卻沒有上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的模式，大部分賣房者低價(jià)出售了自己的房產(chǎn)。

“老破小不愁賣，只要你肯降價(jià)”，這是無(wú)數(shù)對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)爛熟于心的中介共同認(rèn)同的真理。

不割肉， 房子 賣不出去，如果割肉，是真的在割心頭肉。當(dāng)初 有能力 上車買房的 大多數(shù)人 都是同齡人中的佼佼者，但當(dāng)初為生活勇敢做出的 選擇和 努力 ， 反過來(lái)?yè)魸⒘怂麄?如今 的生活。

十八般武藝用到賣老破小

事到如今，仿佛這些老破小業(yè)主們努力的一切都是錯(cuò)的。現(xiàn)在想賣房注定虧損，但如果不賣，誰(shuí)知道房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)一路下滑，降價(jià)什么時(shí)候是個(gè)頭？

西貝的副業(yè)是占卜，2022年她對(duì)她擁有的這套老破小的未來(lái)極度迷茫、拿不定主意的時(shí)候，決定用塔羅給自己算一卦，為求準(zhǔn)確，她又去找自己的老師為自己算，多方因素都推論出一個(gè)結(jié)論：繼續(xù)持有一定會(huì)降價(jià)。

她終于下定決心賣房，從此在如何賣出房產(chǎn)這一命題上使出了全部力氣。

當(dāng)時(shí)這套房子最高能賣到400萬(wàn)，西貝的丈夫堅(jiān)持這套房子以后還能漲到420萬(wàn)以上，兩人意見出現(xiàn)分歧，西貝花費(fèi)了大量時(shí)間，最終做通了丈夫的工作。

搞定丈夫后，她給自己劃定了心理價(jià)位350萬(wàn)，于是率先將掛牌價(jià)從400萬(wàn)降到370萬(wàn)，在眾多掛牌的房產(chǎn)中贏得低價(jià)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)不斷對(duì)比周圍房源的價(jià)格，甚至和中介搞好關(guān)系，查看中介內(nèi)部的數(shù)據(jù)以保證自己房產(chǎn)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力。

中介對(duì)不同房源有不同的推薦力度

西貝幾乎將房源掛上了能掛的所有平臺(tái)，對(duì)中介恩威并施。她告訴所有中介自己是誠(chéng)心賣房，希望他們能將自己的房子放在主推的熱門房源上，并承諾成交之后請(qǐng)中介吃飯。

“中介帶了真實(shí)客戶來(lái)要夸夸說(shuō)好話。如果帶了壓價(jià)的托、不誠(chéng)心賣房的看房者，要嚴(yán)辭告訴他們不能繼續(xù)這樣。”西貝分享自己與中介斗智斗勇的經(jīng)驗(yàn)。

如何對(duì)待看房者也是一門學(xué)問。

首先，西貝清退了租戶，自己住方便帶人看房；其次是讓房屋保持干凈整潔，把房屋里非必要的家具都扔掉，顯得房屋面積大一些；每一次有看房者來(lái)，西貝都會(huì)提前擦地板做衛(wèi)生；由于房子的采光不是很好，有人看房時(shí)，西貝都會(huì)把全屋的燈光打開，顯得房間里更亮。

“當(dāng)年我們買房的時(shí)候是賣方市場(chǎng)，買家說(shuō)不起話，現(xiàn)在賣房的時(shí)候是買房市場(chǎng)，賣家說(shuō)不起話。到最后，說(shuō)不起話的都是我們這一批人。”

郝堯在中關(guān)村附近的教培行業(yè)工作，2018年在北京知春路附近跟風(fēng)購(gòu)入一套學(xué)區(qū)房，總價(jià)大約700萬(wàn)，孩子大了之后，59平的房子很難滿足一家人的需求，因此郝堯想要賣房置換。

郝堯掛在中介平臺(tái)的房產(chǎn)圖片

當(dāng)年買這套房子，郝堯?yàn)榱吮阋艘蝗f(wàn)塊錢，和賣家軟磨硬泡一個(gè)小時(shí)。直到中介告訴他們，如果他們與賣家談判不成功的話，外面還有買家在等著談判，郝堯只能妥協(xié)。

現(xiàn)在輪到他需要賣房的時(shí)候，風(fēng)水卻轉(zhuǎn)到買家那邊了。看完房的買家都反饋說(shuō)再看看。現(xiàn)在二手房掛牌量激增，賣家們也都競(jìng)相降價(jià)，降價(jià)幅度幾乎到了不理智的程度，買家的確無(wú)需著急，他們可以不斷比價(jià)，等待撿漏的機(jī)會(huì)。只有急需置換的賣家，才會(huì)從掛牌的第一天起就被焦慮折磨。

郝堯最終以635萬(wàn)的價(jià)格將房子賣了出去，這個(gè)價(jià)格低于市場(chǎng)上同戶型的報(bào)價(jià)，虧損幾十萬(wàn)，他賣出去的時(shí)候并不心甘情愿，但想要盡快將這套小區(qū)連安保都沒有的房產(chǎn)脫手，除了認(rèn)虧之外也沒有別的辦法。

賣出之后總算如釋重負(fù)，這些買房者用盡心思，才實(shí)現(xiàn)了這場(chǎng)慘勝。

當(dāng)初買老破小，有的人因?yàn)轭A(yù)算不足，有的人看中老破小的學(xué)區(qū)屬性，大多數(shù)人都是為了階梯置業(yè)，極少有人把這套房子真正當(dāng)成此后一生的家。

然而時(shí)代的列車滾滾前進(jìn)，由于取消限購(gòu)、房?jī)r(jià)下調(diào)等等因素，老破小已經(jīng)很難作為階梯置業(yè)的一環(huán)參與大多數(shù)年輕人的生活。當(dāng)初的年輕人，現(xiàn)在的老破小業(yè)主們，按照從前的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律想要邁上人生新的臺(tái)階時(shí)，他們腳下的臺(tái)階被抽走了。

不動(dòng)產(chǎn)真的變成不動(dòng)產(chǎn)

搶跑降價(jià)雖然令人心痛，然而到底是及時(shí)止損的果斷選擇，更多人無(wú)法面對(duì)巨額虧損，不忍心賣房，最后讓自己的不動(dòng)產(chǎn)真正變成了“不動(dòng)”產(chǎn)。

涂涂今年36歲，她曾是金融行業(yè)的從業(yè)者，當(dāng)時(shí)金融業(yè)和房地產(chǎn)雙雙起飛，老家在四川南充的涂涂，在成都市武侯區(qū)花78萬(wàn)買下了一套5樓老破小房產(chǎn)。

涂涂等人的老破小房產(chǎn)有一些共同的缺點(diǎn)：沒有電梯、沒有安保、車位極少、高層居多，房子不隔音，鄰里沒邊界。她們的共同愿望是賣掉老破小，加一些錢置換新房。

社交平臺(tái)上，年輕人表示不想選擇老破小

她從今年八月開始在中介軟件、小紅書等平臺(tái)掛上自己的房子，但反饋寥寥。小紅書有人給涂涂發(fā)私信，詢問50萬(wàn)是否愿意出手；通過中介來(lái)的看房者一共只有兩位，一位看房者曾經(jīng)有意向購(gòu)買，但最終看房者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，所以不想著急出手拿下房子，這筆交易又泡湯了。

涂涂試圖通過裝修緩解這套房產(chǎn)內(nèi)部的缺點(diǎn)，但這樣一來(lái)，沉沒成本又增加了20萬(wàn)，來(lái)看房的買家頂多愿意給裝修后的房子出價(jià)75萬(wàn)。涂涂自嘲，裝修這套房子是給奧拓加配置。

身邊的人都有更優(yōu)越的居住條件，都是好地段的好房子，表弟剛用600萬(wàn)在成都買下一套房產(chǎn)，閨蜜在上海的房產(chǎn)值2600多萬(wàn)，只有涂涂還陷在老破小的泥潭里面。如果老破小賣不出去，她就沒有足夠的錢去買新房。

“現(xiàn)在年輕人不想卷了，沒有父母支持的不想買房，有父母支持的又看不上老破小，人家這輩子沒住過這么破的房子。”涂涂在分析老破小為什么賣不出去。

涂涂在裝修老破小

幸運(yùn)的是，涂涂至今單身，家里只有兩只貓，生活壓力比有家庭的同齡人要小得多。她給這套老破小裝修的目的，一方面是提高房子的吸引力，另一方面，如果實(shí)在賣不出去就自住拉倒，沒錢置換就不置換了。

當(dāng)代年輕人，買不起房就不買，生不起小孩就不生，涂涂也將思想與年輕人并軌，房子賣不出去就算了，自己住吧。降價(jià)幾十萬(wàn)賣房的郝堯也說(shuō)服了自己，雖然賣房的價(jià)格低，但是他買新房的價(jià)格也更便宜了，賣在低點(diǎn)買在低點(diǎn)，也不算虧。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波贊同這樣的觀點(diǎn)。想置換就降價(jià)賣房，別人對(duì)你殺價(jià)，你自己買新房也在殺價(jià)；不想賣、不著急賣就自己住，自己不想住就出租。不必太過憂慮老房子的未來(lái)，政府在做老舊小區(qū)改造，未來(lái)不管是動(dòng)遷還是尋找其他措施，不可能不管這些房子。

業(yè)主們?cè)谟懻撔膽B(tài)問題

房產(chǎn)價(jià)格在21年左右攀上高峰，近兩年卻重回十年前，變成了手里的“固定”資產(chǎn)，這一變化過程發(fā)生在短短幾年間。老破小的業(yè)主們?cè)谶@幾年中從崩潰到逐漸與自己和解。

人生有無(wú)數(shù)個(gè)幾年，誰(shuí)知道未來(lái)還會(huì)發(fā)生什么，車到山前再看路也不失為一種生活方式，這些老破小的業(yè)主們選擇與時(shí)代和解，更重要的是原諒自己，向前看。

注： 本文人物均為化名