上海土拍，好日子還在后頭呢

2月20號，2025年上海第一批土拍正式開場。

短短幾個小時，在座的開發商們都殺瘋了。四宗土地全部溢價成交，120億的起始價拍到了159.3億，甚至還誕生了兩宗地王。

虹口瑞虹新城地塊溢價38%，浦東新楊思地塊溢價33%，還有松江新城西區地塊和奉賢南橋新城地塊，分別溢價13.9%和16.5%。

很明顯，今天的重點是虹口瑞虹地塊和浦東新楊思地塊。光是報名，就分別引來了5家、6家聯合拿地。

瑞虹地塊樓下就是地鐵郵電新村站。不到1公里的距離，就是著名商業三件套，星星堂、月亮灣、太陽宮。

當年瑞虹十期開盤，瑞虹新城迎來了收官之作。600多套房源再現了千人搖的局面。而去年10月底之前，瑞虹地塊這里，還是一塊商辦用地。

后來，虹口區一紙規劃改成了住宅，瑞虹新城多了十一期。

這次是真的收官之作了。開發商們早早盯上了這塊地，開拍前，很多人覺得，最有贏面的是招商。沒想到187輪競價后，最終拿下的是金茂&慶隆，總價89.6億，樓面價：

11.74萬。

當年瑞虹十期的開盤均價，也就11.98萬一平。

這個地價，就是放到全國，也能排到第三，僅次于徐匯濱江的綠城潮鳴東方，和宸嘉發展龍華項目。

手握300多億拿地預算的金茂，前不久剛在北京轉了一圈，拿下朝陽三間房地塊，又在上海砸重金收得瑞虹地塊，還拉來了新加坡擅長豪宅的開發商，未來的品質可想而知。瑞虹新城板塊的新房價格，可能又要創紀錄了。

而另一個重點，就是浦東新楊思地塊。

去年11月底的那場土拍，新楊思板塊一舉成名。華潤、越秀和中能建的聯合體以78.9億的價格拿下新楊思20B-12地塊，溢價率40.4%。

這是去年溢價率最高的地塊，也是上海更新土拍雙高雙競規則后，第一次把整個過程都體驗了一把的地塊。

這次上新的20Ea-01地塊，不僅位置更好，也是板塊內倒數第二幅純住宅用地了。起始樓面價相比之前的地塊，地價已經上漲了約3000塊每平。有的開發商早早下注。

春節后的第一個工作日，象嶼地產旗下的一家公司發布了3宗地塊的招標公告，計劃投資138億。其中一塊，就是20Ea-01地塊。

然而，象嶼并沒有參加現場競價。最終拿下的又是華潤，只不過這次合作伙伴換了人，越秀。總價50.9億，樓面價7.47萬，只比20B-12地塊貴了269塊。

這下，新楊思板塊的房價穩了。去年浦發新楊思上園開盤均價還在9.9萬一平，現在，去年的地王，也就是翡雲悅府入市，價格據說要沖擊12萬+。

上海新房的價格體系，又在重建了。

一個月前，上海市區域高質量發展領導小組的領導們開了個會，很快，一份文件從上面分發下來，《上海市深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃的實施方案》。里面寫到，全面推進城市更新：

到2025年底，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；

到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目。

這是近年來上海最大的舊改工程了。

最近公開的拆遷計劃里，全都是重量級地塊，外灘01、02單元；徐匯濱江附近的江南新村、張家弄片區、天鑰新村......

而已經拆遷結束的東安一、二村，1月底剛公布了規劃方案，將有三塊純住宅用地，加起來一共38.82萬平。

就在東安一、二村旁邊，1公里處是全國樓面價第一的綠城徐匯濱江項目，2公里處是全國樓面價第二的宸嘉龍華項目。

或許，接下來的每一場土拍，都在刷新上海樓面價記錄。

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