成都二手房價值枯榮線：18000元/㎡！

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

成都二手房有貴有便宜的，我看中位數才不到150萬，這兩年還有下降，請問從單價來說，你經驗豐富，到底多少錢的單價，才說明它是有一定價值或者優勢的？

房段子解答

如果要從經驗來看的話，18000元/㎡，算是我主觀感受到的房價枯榮線。

1.8萬，算是成都二手房的枯榮線。

這兩年我遇到過很多二手房的買賣問題，不知不覺發現一組數據，成為了驗證一個樓盤或者一套房是否有價值的標簽。

也就是說，如果一個樓盤的成交均價，或者某個戶型某套房的成交單價能達到1.8萬及以上，我認為它就算是二手市場里表現較好的了。換句話說，當前二手房成交還能達到1.8萬，那肯定是有兩把刷子有特殊能耐的小區，值得關注和重視。

在最近1年，那么洶涌的二手市場里，依然能站穩1.8萬以上的單價，說實話，還是有兩把刷子的。

縱觀全成都，哪怕是主城區，次新房能達到這個數字，都并不多見。

反而有大量的次新房，在跌破1.8萬的關口后，迅速失守，不斷往下探到1.7、1.6甚至1.5萬以內。

事實上，目前成交均價能穩在1.8萬以上的小區很少，在全成都占比僅有10-15%左右（據deepseek）。

如果現在還能見到這種樓盤，尤其是在經歷過房價大衰退依然能守住1.8萬的樓盤，記得給三份薄面另眼相看。

如果你的二手房曾賣出過1.8萬+的單價，現在回望最新小區成交，記得暗自慶幸。

Ps1：以上沒有數據支撐，全拼樓市經驗，不喜勿噴。

ps2：2025年1月成都二手房成交均價為14632元/平方米。此外，成都二手房成交中位數保持在130萬左右，對應面積約為96平方米，單價約為1.38萬元/平方米。

會員提問

東湖板塊三四百萬的二手房比選。您好，我這邊有幾套房子的選擇，比較糾結買哪一套，所以需要幫忙分析下優劣。包括目前的居住和住了5-10年后的市場認可度，房源細節太多，我整理成了表格另行發送給你看看哈。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

從大的概念上來說，東湖板塊肯定是成都主城三環內數一數二的區域，幾乎是三環內唯一的大型湖景又兼顧板塊價值的區域，我一直很認可，從多年來的樓市走走停停經驗來說，東湖就是一張王牌，二手房價格堅挺，次新反而穩中有升，新房更是一房難求單價總價持續走高。

依托湖居概念，是長期的自住改善；依托商業地鐵以及學區的更新迭代，會讓板塊具有保值性；依托周圍零散地塊的拆遷規劃上市（如武侯攀高這邊），也會持續提升板塊熱度和未來多年的價值提升。

這三板斧從稀缺性，完善性以及未來的可塑性，都造就了東湖在當前的自住屬性和未來5-10年的市場認可度都依舊會是三環內的核心買法，不用擔心，我們對此很有信心。

接下來說三個樓盤對于的房源選擇。

第一套的人居東湖長島，是當前最炙手可熱的東湖明星二手房，地理位置優越，房齡次新，品質上乘，樓盤從大的概念來說是不錯的，容積率高但也要看樓棟如何布局，合圍式的樓間距和采光就沒啥問題的。

目前這套房，按照***萬的談價的話，折合單價***萬，套內單價***萬。5月份有一套同戶型的清水房，低樓層，總價**萬，但是這一套裝修我覺得是比較好的，應該要花了幾十萬，和報價***萬差了**萬，整體來看符合行情+裝修溢價，但是也可以據此再適當壓價，我覺得最終**-**萬拿下的概率還是比較大的。

這個房子唯一的槽點就是朝向西北，整體的湖景視野受限，你們要多實地考察一下采光視野和噪音的問題，如果沒問題（不是串串房沒甲醛等），我覺得還是比較滿意的買法，價格符合市場行情，未來不論是自住舒適性還是增值保值性，都可以哈。

第二套是華潤翡翠城五期，五期的位置非常一般，雖在翡翠城的中心，但是想看東湖，被一期擋住了；想看錦江/沙河，二三四期杵在中間。除非住高層，不然休想看到湖景。五期占地面積59畝，一共只有10棟，其中的1-4棟為高層，5-7棟為總高6F的洋房，8-10棟為總高8F的洋房，都帶電梯！小區的綠化率雖然一般，但是視覺效果非常好，內部配套除了基礎的健身/兒童游樂設施，還有一個露天游泳池+兒童戲水池。

這一套也是高層系列，只不過面積大一些，得房率也更高一些，單價總價還更便宜一些，帶個車位性價比也凸顯出來了，目前來說除去車位的話，單價大概是3.15的樣子，也符合整體的這個樓盤市場行情，不過它裝修一般，后面可能需要更多的軟裝翻新搭配，所以也建議要折中考慮進去。綜合下來的話，我覺得東湖長島更適合年輕人，家庭人口少（三口之家，不會是三代同堂五口之家），偏向看重未來流通性保值性的買法。

然后翡翠城的話，則是偏向長期主義，長期一二十年的自住，家庭人口較多（套四）的其樂融融。能理解我的話吧？你們目前是給你和你老婆住，未來給娃娃的，所以人口比較少，整體來說，從東湖長島的房齡地段和價值來說，會顯得更好一些。現在唯一要做的，其實就是極致壓價。

換句話說，我覺得人居比較保值，翡翠城因為房齡的問題，可能還有下行的空間。

3、央湖名邸是半開放式的，好在地段好配套好，不然很多人真看不上這個盤，從市場價格行情來說，它也是最低的排名。

這套房是群租房，后期需要全部打拆重裝，估計全部弄好，也要花個三四十萬的樣子，這樣一算要是加上投入**萬，嚴格要算一算套內單價的話，基本和人居東湖長島差別不大。

所以算賬都是要算綜合賬，最終的入駐后單價，套內單價，在對比樓盤本身的定位差異，價值差異，那么央湖名邸這一套，我覺得是完全不入流的買法，不要被表面上的低單價給忽悠了，要更多的注重內核價值差異。

總的來說，我建議優選人居東湖長島，備選翡翠城五期，最后才說央湖名邸。

會員提問

我想咨詢下我有沒有置換的必要，我在中壩這邊的長虹有個朝北套二，然后我在南門華陽這邊上班，地鐵開車都很遠，想換個朝南的又陽臺的，但是預算不高，大概160萬，你覺得這點錢有必要放棄中壩，換天新或者雙流嗎？怎么換？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你是典型的咨詢是否賣房的客群，我以前說過有3種客群適合在當前這種低迷下行的行情里賣房的。

第一種是高杠桿資不抵債無法繼續持有的，比如貸款額度高，月供還不上，高位站崗，忍痛割肉的。第二種是穿越周期的劣質資產，比如遠郊剛需老破產品，這種不論行情好壞，都是應拋盡拋。第三種則是你這類，典型的置換需求，趁著當前行情下行，低賣低買，節省摩擦的稅費和總價成本，比如行情差的時候你賣150萬，買160萬，摩擦成本是10萬+，而行情好的時候賣160萬，買180萬，摩擦成本是20萬+（行情好的時候，好產品長得更快更多，因為我們每次置換，都是換更好的產品），這就得不償失了。所以這是一個對你們置換黨很好的一個機會窗口。

這里穿插兩條其他分析，用以回答你是否現在置換劃算？略。

再結合到你的實際情況來看，長虹和悅府這個樓盤是中壩這邊典型的一個剛需盤哈，沒有特別亮眼的值得留戀的，唯一的因素可能就是青羊一個還算次新的板塊里還算次新的樓盤。但從學區，通勤價值，套二朝北（是不是對著日月大道？噪音大不大？）等角度來說，我覺得真的表現平平。

什么情況下適合留著？一是就在本地就近工作生活的，二是沒有置換的能力（要置換只能換更差的產品，而不是加預算買更高總價的，那么就繼續茍著）。

所以我覺得，你還是要痛定思痛，趕快行動起來，長虹這個房子，從長期來看，還將處于下行通道，早點賣掉了，早點安排置換南門產品，這才是旁觀者清的正確做法。

按照105萬的成交價的話，除去19萬貸款，還剩大概85萬，此時杠桿到160萬左右，貸款80萬左右，大概不到3800，減去公積金，每個月就是差不多2k的負擔，對應你的月薪來說，就是一個零頭，此時壓力就很小了。

說這些不是建議你再加大杠桿，現在大家都不容易，我充分理解尊重你們低杠桿的想法，核心思想還是讓你匹配下你的實力想法，假設有170萬的非常優質的房源（后面你們去看房的話），我覺得是可以適當墊腳的，關于這里點到為止。

至于說怎么買的問題，我建議你從華府大道出發（不一定是地鐵，畢竟直線距離都很近了）多考慮下偏次新的套三買法。至于朝南+陽臺，不一定完全滿足，西南東南甚至朝西朝東都可以，客廳足夠大有連帶的陽臺位置，也是可以的。

比如可以看新川的**，就有90平的套三戶型，不乏精裝+大陽臺+朝南的產品可以輕松上手，這種房源還比較多的。

附近的**更剛需一些，有78平小套三，戶型也還可以，租金不錯，單價總價更低。

海昌路周圍可選的也比較多，比如**（有超高層，高新身份），**（價格低，也是超高層）。

如果長期自駕的話，可以看錦江生態帶的**（99平套三雙衛，好些裝修好，戶型好，但是缺乏地鐵），華陽這邊可以看**、**等，也是可以考慮的答案。