地價(jià)首破4萬，什么樣的「硬核資產(chǎn)」還能跑贏大盤？

就在昨天，成都地價(jià)再創(chuàng)新高，首破4萬大關(guān)！

萬眾矚目的“金三”地塊經(jīng)過“上百輪廝殺”，最終以創(chuàng)紀(jì)錄的4.12萬/㎡樓面價(jià)成交。

繼大源“地王”之后，時(shí)隔16天，成都地王再度易主！

在地價(jià)不斷沖高刺激下，不少售樓部開始漲價(jià)，但也擋不住購房者熱情。

業(yè)內(nèi)人士測算，地價(jià)破4萬背景下，未來房價(jià)將在7萬/㎡之上。

地價(jià)走高“早有苗頭”，2024年成都13宗土拍成交價(jià)達(dá)到2萬/㎡以上（來源銳理數(shù)據(jù)），新年之后，高地價(jià)勢頭不減。

今年以來，華潤、綠城、錦江統(tǒng)建、招商蛇口、華添，拿地樓面價(jià)分別達(dá)2.04萬/㎡、2.05萬/㎡、2.51萬/㎡、3.17萬/㎡、2.47萬/㎡，溢價(jià)率分別超50%、30%、35%、70%、30%！

很顯然，2025年主城地價(jià)全面進(jìn)入2萬+時(shí)代，高新區(qū)、錦江區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，地價(jià)更是達(dá)到3萬，甚至突破4萬。

此背景下，成都主城房價(jià)集體邁入4萬+，成為2025年主旋律。

可能你要問，房企為何如此有信心？

原因就在于，新房雖然貴，但賣得實(shí)在是太好。

四川中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都單價(jià)4萬以上新房備案1133套，同比上漲57%；總價(jià)千萬以上豪宅備案1061套，同比上漲22%。

高端住宅爆發(fā)背后，是產(chǎn)品的大幅迭代，高品質(zhì)和高價(jià)格相匹配，也是市場購買邏輯！

如果繼續(xù)追問，產(chǎn)品力大幅迭代的底層邏輯是什么？

答案一定離不開：得房率！

我們看到，新規(guī)以來樓盤在“得房率”上的競爭異常激烈。

位于新川的中旅·千川閱，以最高約147%的得房率（上疊：建面約237㎡實(shí)得約350㎡），讓競爭對手“望塵莫及”，并在2024年斬獲高新區(qū)別墅銷售榜第一的成績（數(shù)據(jù)來源中指研究院）。

▲中旅·千川閱疊墅實(shí)景圖

中旅這些年一直以“硬核產(chǎn)品力”征服市場，成績有目共睹。

就在今天，中旅拿下金沙約29畝地，不出意外這里將打造中旅成都第二座馥棠，值得期待。

千川閱除了高得房率帶來的產(chǎn)品迭代，在會(huì)所打造上也“獨(dú)樹一幟”。

炫酷的會(huì)所創(chuàng)作靈感來源于“紅石峽谷”，由廣州GBD創(chuàng)始人杜文彪親自操刀。前衛(wèi)的“超感橙”色調(diào)、流動(dòng)的建筑線條，成就了“藝術(shù)會(huì)所”經(jīng)典之作。

▲中旅·千川閱會(huì)所實(shí)景圖

這也是它亮相以來，領(lǐng)跑高新，備受富人追捧的原因。

近日，隨著氣溫回暖，周末看房的人群絡(luò)繹不絕，很多人看完千川閱仍然把它視為2025年新品。

這樣的產(chǎn)品，再過N年也不會(huì)過時(shí)，真正能穿越周期的產(chǎn)品，就該如此。

從總平圖來看，千川閱分為南北兩個(gè)地塊，一共約91畝。

別墅位于占地約60畝的北地塊，別墅區(qū)域相對獨(dú)立完整，并且東側(cè)緊鄰新川濕地公園，占據(jù)生態(tài)資源優(yōu)勢。

▲中旅·千川閱別墅區(qū)總平分析

首先，整個(gè)別墅區(qū)域享有約5400㎡中庭面積，帶中庭的別墅組團(tuán)不多。

其次，別墅樓棟南北排列，采光視野俱佳。

第三，別墅樓間距約23-26米，相比同類產(chǎn)品約20米，更加寬闊。

▲中旅·千川閱疊墅實(shí)景圖

實(shí)地探盤中，深測君來到中疊和上疊室內(nèi)，對向視野比同類疊拼明顯更開闊，樓棟之間隔著“小中庭”的既視感，視野開闊，私密性更佳。

同類疊拼，通常為填滿“容積率”，犧牲樓間距，造成樓棟間道路狹窄，對視嚴(yán)重，景觀視野欠佳。

千川閱建筑設(shè)計(jì)單位匯張思。

這家機(jī)構(gòu)以擅長“高端住宅設(shè)計(jì)”著稱，招商翎雲(yún)閣、越秀望悅、龍湖御湖境均是其手筆。

它所設(shè)計(jì)的“三獨(dú)立疊墅”體系大幅提升疊墅私密性，在業(yè)內(nèi)具有開創(chuàng)性。直至今日，依舊是別墅最新型產(chǎn)品，未曾被迭代。

千川閱上、中、下三疊，均有各自獨(dú)立地面花園，獨(dú)立入戶動(dòng)線，以及獨(dú)立地下空間，私密性和墅感拉滿。

由于良好的私密性和空間延展性，這類“三獨(dú)立疊墅”也被業(yè)內(nèi)稱為“類獨(dú)棟別墅”。

它通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新，重塑空間關(guān)系，讓疊拼擁有獨(dú)棟別墅體驗(yàn)，備受青睞。

更重要的是，千川閱通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，一改別墅空間瑣碎，單層面積小的缺點(diǎn)。

無論上、中、下疊，單層面積達(dá)到大平層尺度。

這得益于千川閱的高實(shí)得率，即便放在當(dāng)下仍極具競爭力。

具體來看，下疊得房率約130%，中疊約124%，上疊高達(dá)約147%。

接下來的戶型分析，更能窺見高得房率之上的“硬核產(chǎn)品力”！

千川閱是少有把別墅拉升至“大平層”體驗(yàn)的產(chǎn)品。

先看下疊建面約230㎡戶型，下疊首層面寬約9.9米，餐客廳面積約56㎡，妥妥大方廳。

方廳不僅南北通透，并且與花園“無縫銜接”，形成無界景觀視野。

另外，客廳與花園之間，有約1.8米進(jìn)深走廊，走廊上方為二層陽臺(tái)。業(yè)主可以通過后期改造，形成約68㎡LDKG方廳。

這樣的方廳比肩約230㎡大平層戶型。

下疊二層，空間同樣開闊，重點(diǎn)在于前后陽臺(tái)，以及鏤空面，都可以進(jìn)行改造，包裹進(jìn)臥室。

只有三間臥室的二層，改造后單層面積超100㎡，尺度遙遙領(lǐng)先同類產(chǎn)品。

其中，主臥達(dá)到約51㎡，另外兩間次臥分別有約22㎡和約16㎡，舒適度高。

下疊戶型一共四間臥室，三間朝南，朝北臥室為270°全景艙，采光優(yōu)勢明顯。

▲下疊二層室內(nèi)空間實(shí)景圖

約51㎡行政級主臥套，值得重點(diǎn)關(guān)注。

首先，空間尺度出色，和去年天西建面約277㎡某爆款大平層比，絲毫不落下風(fēng)。

其次，功能上“徹底小家化”。

擁有全配雙臺(tái)盆衛(wèi)浴，雙排步入式衣帽間，男女主人獨(dú)立收納，衣物自由。

主臥放置約2米寬大床仍顯寬敞，落地窗旁布局沙發(fā)休閑區(qū)，作為夫妻私密空間，MINI書吧則實(shí)現(xiàn)辦公自由。

千川閱在前期設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留不少可拓展空間，輕松實(shí)現(xiàn)“主臥小家化”的前沿設(shè)計(jì)。

相比大平層，別墅優(yōu)勢在于空間豐富性。

下疊有約50㎡采光地下空間，并且沒有搭建夾層增加戶型面積，而是讓業(yè)主得實(shí)惠。

▲下疊地下空間實(shí)景圖

約9.9米大開間，約68㎡LDKG大方廳，約51㎡小家化主臥套，約3.15米層高，三臥室+客餐廳朝南……

以上硬核指標(biāo)，普遍要建面約280㎡以上戶型才能實(shí)現(xiàn)，更小面積實(shí)現(xiàn)同等功能，“省錢”又高級！

中疊同樣延續(xù)大面寬、大開間寬境設(shè)計(jì)。

面寬達(dá)到約9.9米，上下兩層南向面寬共計(jì)約19.8米，勝過同面積大平層。

首層以LDKB方廳為核心，單層面積約100㎡，打造家庭社交歡聚場。

方廳面寬約6.6米，進(jìn)深約11米，南北通透，采光視野俱佳。

▲ 中疊一層餐客廳效果圖

把廚房陽臺(tái)連通后，LDKB廳面積約72㎡，在同類產(chǎn)品中遙遙領(lǐng)先。

首層長輩房約16㎡，面積夠大，可改造為套房。

中疊二層為純居住區(qū)。

把高頻使用的主臥套進(jìn)一步升級，更符合居住習(xí)慣。

北向書房三面采光，還帶一個(gè)戶外陽臺(tái)。兒童房約5.1米進(jìn)深，在放置雙人床的情況下，輕松擺放書桌。

▲ 中疊二層兒童房效果圖

主臥主打“小家化”全能套房。

男女主人擁有各自衣帽間，衣物放置獨(dú)立自由；滿配衛(wèi)浴間配置雙臺(tái)盆+浴缸等；就寢區(qū)放置兩米大床仍顯寬敞。

主臥還有富余空間布置“半透明衣柜區(qū)”以及“沙發(fā)休閑區(qū)”，回家即能感受滿滿松弛感。

空間足夠大，業(yè)主可根據(jù)需求定制化改造，設(shè)計(jì)自由。

▲中疊地下空間改造示意圖

中疊地下室約19㎡，搭建夾層后約31㎡。

地下室可滿足收納、收藏等需求。還可根據(jù)愛好打造沉浸式家庭影院或多功能健身空間、親子樂園等多種生活場景。

千川閱上疊給到的驚喜，遠(yuǎn)超預(yù)期！

上疊建面約237㎡戶型，實(shí)得面積達(dá)到約350㎡，除了地下室一共三層。

整個(gè)看下來，說它是“城市墅居范本”不為過。

首層，LDKB廳把陽臺(tái)包裹進(jìn)來后，達(dá)到約76㎡超大餐客廳。這通常是千萬級大平層才能擁有的餐客廳。

廚房與陽臺(tái)打通后，面寬達(dá)到約6.7米，這樣的景觀視野，讓烹飪多了不少樂趣。

約20㎡餐廚區(qū)域，不再糾結(jié)中廚還是西廚，當(dāng)然是都要。

老人房布置在首層，既方便又各自獨(dú)立。

來到上疊二層臥室區(qū)域，主臥套房達(dá)到約66㎡。

從尺度上來看，它達(dá)到300㎡+大平層空間感。

高配女王衣帽間、雙臺(tái)盆衛(wèi)浴間、寬境就寢區(qū)，以及沙發(fā)休閑區(qū)等。

主臥套還有一大亮點(diǎn)是包含了約12㎡空中花園。

▲中旅·千川閱疊墅實(shí)景圖

主臥帶陽臺(tái)，往往在麓湖神獸組團(tuán)等高能級產(chǎn)品中才能看到。

當(dāng)然，也可以把陽臺(tái)包裹進(jìn)主臥，甚至把浴缸放置在陽臺(tái)，泡澡時(shí)眺望風(fēng)景，松弛感拉滿。

上疊第三層“星空頂”則是最大亮點(diǎn)。

這一層既有臥室、客廳功能，還有戶外星空露臺(tái)，內(nèi)外兼修。

在約35㎡的270°戶外星空屋頂，和孩子一起遙望星空，和親朋一起B(yǎng)BQ，無疑是值得珍藏的歡樂時(shí)光。

甚至還可打造約10㎡湯池，不用去遠(yuǎn)方，足不出戶每天在家享受“度假生活”。

▲上疊地下空間改造示意圖

地下負(fù)一層，搭建夾層后約36㎡，滿足收納、收藏等需求。

千川閱上疊約350㎡實(shí)得面積，非常實(shí)在，首層、二層前后陽臺(tái)，都可以改造后納入室內(nèi)，提升客廳、臥室尺度。

單層面積足夠大，給玄關(guān)、樓梯等不太注意到的地方，留下充足的設(shè)計(jì)空間，這才是真正的高品質(zhì)別墅。

▲ 樓梯間效果圖

▲ 樓梯、玄關(guān)效果圖

加上星空頂?shù)认∪辟Y源，千川閱更是全城疊拼中的佼佼者。

單就別墅而言，已非常稀缺，四川中原研究院用了“消失的產(chǎn)品”形容當(dāng)前別墅市場。

整個(gè)2024年，主城僅有8個(gè)別墅項(xiàng)目有新增供應(yīng)。

由于供應(yīng)緊缺，疊拼選擇面已非常少，城南大源、白鷺灣、三圣鄉(xiāng)以及麓湖等板塊，同類產(chǎn)品在1000萬以上。

千川閱作為高新區(qū)“硬核疊墅”，賣一套少一套，受到客戶追捧，情理之中。

最后說說新川板塊，背靠成都GDP第一的高新區(qū)，實(shí)力毋庸置疑。

首先，新川以國際視野，“立足產(chǎn)城融合”頂層設(shè)計(jì)。

這里說個(gè)數(shù)據(jù)，“新川科技園住宅僅占約15%，金融城住宅占比同樣是15%。” 住宅用地非常克制，更多空間留給產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、生活配套。

▲新川科技園（來源新川創(chuàng)新科技園）

其次，它的核心產(chǎn)業(yè)對標(biāo)“世界前沿科技”。

以電子信息、5G通信、人工智能、生物醫(yī)藥為核心，均是未來最具競爭力的新興產(chǎn)業(yè)。

需要明白的是，相比住宅、商場、學(xué)校，高端產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入難度最大，見效也比較慢。

這就是總有人覺得“新川不夠火”的原因，畢竟“新川”下的是產(chǎn)業(yè)先行的“硬功夫”，雖然慢一點(diǎn)，但板塊上限會(huì)很高。

▲新川科技園（來源新川創(chuàng)新科技園）

第三，新川高科技產(chǎn)業(yè)已邁入“價(jià)值井噴期”。

深耕10余年，新川高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成果可觀。

板塊內(nèi)AI創(chuàng)新中心、成都前沿醫(yī)學(xué)中心等已呈現(xiàn)運(yùn)行，百余項(xiàng)目入駐。5G科創(chuàng)中心、美敦力、愛奇藝、超圖、網(wǎng)易數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目也已竣工。

經(jīng)過長時(shí)間醞釀，科技企業(yè)也正在集中爆發(fā)：中創(chuàng)科達(dá)，成為全球領(lǐng)先的智能操作系統(tǒng)提供商；星邦互娛，以“中國小游戲第一股”身份，赴港沖刺IPO；國星宇航剛剛驗(yàn)證完全球首個(gè)太空在軌AI大模型，正在遞交上市申請。

就在上周末，西部首個(gè)機(jī)器人主題公園，“新川之心機(jī)器人公園”開園。

▲新川之心機(jī)器人公園（來源新川創(chuàng)新科技園）

這里不僅是成都高新區(qū)直觀展示人工智能、機(jī)器人等新興產(chǎn)業(yè)的窗口，它還將與AI創(chuàng)新中心、5G互聯(lián)科創(chuàng)園，形成“產(chǎn)業(yè)共振”，共同構(gòu)建起人工智能、人形機(jī)器人等前沿技術(shù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)。

新川的“產(chǎn)城融合3.0模式”，正在重新定義“科技向善”的城市哲學(xué)。

前瞻性與創(chuàng)新性，是新川的基因，也是新川“厚積薄發(fā)”價(jià)值不斷躍升的動(dòng)因。

▲新川之心機(jī)器人公園（來源新川創(chuàng)新科技園）

圍繞這座“產(chǎn)融新城”， 板塊內(nèi)“15分鐘生活圈”已建成19所學(xué)校、6座鄰里中心、1座養(yǎng)老院、70萬㎡人才公寓，已開辦13所學(xué)校，投運(yùn)省文化藝術(shù)中心、省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（高新分院）、2座鄰里中心等高質(zhì)量配套資源。

生態(tài)資源方面，除了約800畝新川之心中央公園，還有十余個(gè)濕地公園、社區(qū)公園和街心公園。

▲中旅·千川閱項(xiàng)目區(qū)位圖

千川閱門口便是新川濕地公園，旁邊就是省教科院附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)和中學(xué)。

上海師范大學(xué)成都海川學(xué)校預(yù)計(jì)將于今年9月啟航，學(xué)校基本確定擇址“成都高新銳翰學(xué)校”，家門口便是高質(zhì)量教育資源。

▲成都海川學(xué)校（來源新川創(chuàng)新科技園）

作為主城核心板塊，新川區(qū)位優(yōu)勢給力，配套無短板，價(jià)格卻仍處于低位。

像千川閱這樣產(chǎn)品力出眾，不被輕易迭代，又在主城核心的高端住宅，方能具備穿越周期，跑贏大盤的實(shí)力，也必然成為富人追逐的“硬核資產(chǎn)”。

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