關(guān)稅大戰(zhàn)下的樓市，該如何避險(xiǎn)？

有人說(shuō)，《三體》作者劉慈欣，應(yīng)該移出作家圈，劃進(jìn)預(yù)言家圈里。因?yàn)樗麑?xiě)的故事，正在現(xiàn)實(shí)中逐一兌現(xiàn)。書(shū)里的亂紀(jì)元，這不就來(lái)了。

全球范圍的關(guān)稅大戰(zhàn)已經(jīng)啟動(dòng)，股市和期貨亂的一塌糊涂，更混亂的還是人心。畢竟紛亂大環(huán)境之下飛濺起來(lái)的一粒沙子，對(duì)于普通人而言都是一座壓頂?shù)捻殢浬健?/p>

房地產(chǎn)能置身事外嗎？

房地產(chǎn)能否與關(guān)稅完全脫鉤

有一種聲音說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)于關(guān)稅是完全脫鉤的，是扯不上關(guān)系的平行線。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)不涉及出口、又很少涉及進(jìn)口建材、且屬于大宗長(zhǎng)期型產(chǎn)品，在基準(zhǔn)利率維穩(wěn)的前提下，關(guān)稅的高低起伏，不能對(duì)樓市造成實(shí)質(zhì)性影響。

實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行業(yè)分類(lèi)諸多，各行各業(yè)之間并非毫無(wú)關(guān)聯(lián)，相互間交錯(cuò)復(fù)雜，具有極強(qiáng)極復(fù)雜的牽扯效應(yīng)和蔓延效應(yīng)。

在全球性的關(guān)稅大戰(zhàn)中，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能獨(dú)善其身，房地產(chǎn)作為覆蓋140多個(gè)下游行業(yè)的支柱型產(chǎn)業(yè)，不受影響是根本不可能的。

城市將更加依賴(lài)“土地財(cái)政”

有經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，長(zhǎng)期存在的關(guān)稅壓力將拖累國(guó)內(nèi)GDP增速減少1%左右。

各地政府財(cái)政收入將受到極大影響，財(cái)政壓力也必將傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，政府有可能比以往更迫切需要土地收入，來(lái)維持職能的運(yùn)行。

在這樣的形勢(shì)下，長(zhǎng)期性的、大投資額的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如高鐵、高速、地鐵、以及民生內(nèi)容以外的基建項(xiàng)目，將有可能被叫停或下馬。化債計(jì)劃和專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)的發(fā)放也會(huì)受到影響。

概括來(lái)說(shuō)就是，很多三四線城市，尤其是對(duì)外貿(mào)行業(yè)依賴(lài)度高的城市，將更迫切的出讓土地，土地交易將呈現(xiàn)財(cái)政壓艙石的作用。

在政府財(cái)政再一次需要房企扮演“白衣騎士”的時(shí)候，不知道有多少房企完成了去庫(kù)存的轉(zhuǎn)型，是否還有余力與勇氣囤地。

直接沖擊 “止跌回穩(wěn)”政策

外貿(mào)環(huán)境陡然惡劣，經(jīng)濟(jì)對(duì)內(nèi)需的依賴(lài)度將越高。內(nèi)需中商品房在產(chǎn)品總值、生活必需屬性上的優(yōu)勢(shì)，將扮演“抵抗炮彈”的角色。

拉動(dòng)內(nèi)需的幾大抓手，無(wú)非是商品房、汽車(chē)、家用電器這三大項(xiàng)，可以再加上半個(gè)是教培。

如果內(nèi)需上要采取新政策，對(duì)沖外貿(mào)方面的關(guān)稅壓力，房地產(chǎn)必然是首要選擇。

而樓市現(xiàn)行的政策框架，早已經(jīng)過(guò)度到因城施策、自提報(bào)備、自主實(shí)施的方向。未來(lái)很可能從東部長(zhǎng)三角、珠三角開(kāi)始，從外貿(mào)依賴(lài)度高的城市開(kāi)始，再自發(fā)性的迸發(fā)一輪甚至多輪的“止回”新政策。

政策內(nèi)容還是繼續(xù)壓榨首付、利率、公積金、社保這老四樣的價(jià)值潛力，繼續(xù)深度掏挖需求方的購(gòu)買(mǎi)力。

債務(wù)型房企的倒計(jì)時(shí)

眾所周知，部分房企是依靠借新債換舊債和債務(wù)展期，才苦撐到今天的，關(guān)稅大戰(zhàn)直接給這些房企下達(dá)了終結(jié)通知書(shū)。

如果關(guān)稅大戰(zhàn)引發(fā)資本外流，央行可能收緊流動(dòng)性，這對(duì)于剛剛放開(kāi)融資窗口的房企，是個(gè)壞消息。而償還海外債成本上升、海外發(fā)行新債基本無(wú)望、將成為絞死個(gè)別債務(wù)型房企的套索。

那些原本同意房企債務(wù)展期的債權(quán)方，要求清盤(pán)的申請(qǐng)書(shū)估計(jì)此時(shí)都已經(jīng)在路上了。

債務(wù)制約房企、房企制約保交樓的兌現(xiàn)、保交樓影響到千萬(wàn)普通人收房、收房進(jìn)而影響到家電、裝修、等等行業(yè)的內(nèi)需與就業(yè)。這才是牽一發(fā)動(dòng)民生的重要問(wèn)題，

避險(xiǎn)心理使成交量下滑

對(duì)美大宗出口和800元以下的小額電商，同樣遭受到關(guān)稅炮火的無(wú)差別覆蓋，而且以往使用越南倉(cāng)、南亞通道這樣暗度陳倉(cāng)的策略也行不通了。

這對(duì)于從業(yè)群體的收入必然產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響到上游的生產(chǎn)行業(yè)與原材料供應(yīng)行業(yè)，從五金到農(nóng)產(chǎn)品、從服裝到電子元件，都在面臨巨大的生存壓力。

這時(shí)候再讓從業(yè)人員背按揭貸款買(mǎi)房，心理上的接受度是個(gè)很大的問(wèn)題。這一點(diǎn)心理上的避險(xiǎn)意識(shí)，珠三角、長(zhǎng)三角城市（外貿(mào)型）人群，將比中西部省會(huì)城市（資源型）人群更明顯。

好不容易沖出來(lái)的樓市小陽(yáng)春交易量，恐怕又將嚴(yán)重受挫。

曙光在哪里？

現(xiàn)在而言，最不需要的是自嗨、是編梗、是嘲笑、是不屑。真需要做的是分析、是討論、是正視、是冷靜。

第一， 關(guān)稅大戰(zhàn)只是雙方的短期叫價(jià)籌碼，有可能在互亮肌肉與獠牙之后，稍稍緩和退回到一個(gè)都能接受的臨界點(diǎn)上。

第二， 樓市股市兩者都屬于家庭資產(chǎn)，止回政策在兩者身上是通用的，此時(shí)不妨讓股市回穩(wěn)的更激進(jìn)一些，嚴(yán)格約束機(jī)構(gòu)不要急于下刀收割，真正養(yǎng)一養(yǎng)內(nèi)需（韭菜）。

第三， 因城施策拿出鼓勵(lì)置換的辦法，讓二手房市場(chǎng)里交易的資金有更大比例流入新房市場(chǎng)。

第四， 松綁樓市最后一個(gè)資源池：戶(hù)籍。引導(dǎo)、放寬下級(jí)城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群到高級(jí)城市中購(gòu)買(mǎi)總價(jià)低的二手房，促進(jìn)樓市改善置業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。

第五， 給定向人群直發(fā)生活補(bǔ)貼。