信托制、酬金制、包干制，哪招能治物業(yè)病？

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信托制、酬金制、包干制，哪招能治物業(yè)病？

一、包干制

包干制其實(shí)就是：你的錢，我保管、我使用，我答應(yīng)給你服務(wù)并給你服務(wù)好，你要相信我。我賺多賺少，和業(yè)主沒有關(guān)系，我花多花少也和業(yè)主沒關(guān)系。我拿錢去包養(yǎng)大爺（上市物企高管年薪幾百萬），也和業(yè)主沒關(guān)系。

包干制，好比會(huì)員制理發(fā)店，充值給我就好， 我承諾給你常年理發(fā)。誰知道，兩個(gè)月后，理發(fā)店關(guān)門跑路了！包干制也好比，糧食讓老鼠看管，還要相信這老鼠不吃糧食。所以，不少小區(qū)的業(yè)主，察覺到異常，發(fā)現(xiàn)糧倉顆粒無收了，甚至倒欠物業(yè)錢了。

公共收益沒了就沒了，反正不進(jìn)業(yè)主口袋，可是很多業(yè)主覺得心里苦呀，年年支出物業(yè)費(fèi)，也沒見落個(gè)好。物業(yè)是爺，也忍了；物業(yè)合同各種承諾沒有做到位，怨聲載道，難忍也只好忍；但是房屋設(shè)施設(shè)備還日漸破敗，各種安全隱患高發(fā)，這讓業(yè)主徹底崩潰了。所以，網(wǎng)絡(luò)上，詬病住宅物業(yè)的聲浪，此起彼伏，在很多業(yè)主心中，住宅物業(yè)快成了過街老鼠。包干制物業(yè)的春天，徹底沒了，很多物業(yè)感到陣陣寒流來襲了。

也不知道包干制為啥，這樣考慮，為什么這樣篤定，覺得物業(yè)費(fèi)和公共收益讓前期物業(yè)攥著不會(huì)出事。莫非因?yàn)榍捌谖飿I(yè)，多數(shù)是開發(fā)商的親兒子，所以才會(huì)有如此信任？！

過往三四十年，包干制大行其道，必然有更多原因。對(duì)開發(fā)商來說，物業(yè)行業(yè)可以充當(dāng)替罪羊、出氣筒、黑白雙手套等等作用，客觀上解決了開發(fā)商不想認(rèn)真負(fù)責(zé)做好售后、做好質(zhì)保的問題，也緩沖了質(zhì)量矛盾引起的直接沖擊，甚至部分開發(fā)商還可以當(dāng)物業(yè)是資金活水來源（資金周轉(zhuǎn)不良時(shí)，物業(yè)妥妥的可當(dāng)臨時(shí)現(xiàn)金奶牛）。

過往三四十年，物業(yè)行業(yè)，當(dāng)然也為街道社區(qū)充當(dāng)了好助手和好抓手，部分解決了小區(qū)衛(wèi)生和治安等等問題......或許，也是社區(qū)居委會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金來源之一，居委會(huì)部分經(jīng)費(fèi)，可以來源于所轄服務(wù)區(qū)的企業(yè)贊助，反正居委會(huì)組織法好像真有這條，現(xiàn)實(shí)是否有，沒有考證過。我只是奇怪，若有，一般會(huì)什么企業(yè)最有動(dòng)力去贊助支持居委會(huì)呢？

二、酬金制

酬金制也就是物業(yè)每筆錢開支，由業(yè)主通過業(yè)委會(huì)來審批，實(shí)報(bào)實(shí)銷，只賺固定的利潤(rùn)，如只賺10%，其余錢必須投入小區(qū)或留在賬上不能亂花。從原理上，酬金制是非常好的制度，若能真正實(shí)施到位，的確能解決住宅物業(yè)的問題。

但是，酬金制有個(gè)難點(diǎn)，就是絕大多數(shù)小區(qū)，沒有能運(yùn)行好酬金制的配套人馬。需要業(yè)主抽出不少精力管錢、管工程、管支出，而且還要非常精明，關(guān)鍵還要基本上等于免費(fèi)干。所以真正把酬金制運(yùn)行好的小區(qū)，真的寥寥無幾。

所以，如何真正讓酬金制落地，是需要高度重視的問題。這真是一道治病良藥，但是很苦口，開發(fā)商和住宅物業(yè)肯定是一百個(gè)不喜歡（因?yàn)槲飿I(yè)只能吃簡(jiǎn)餐了、地產(chǎn)也沒了抽血機(jī)了），社區(qū)街道也可能五十個(gè)不喜歡（原因省略）；住宅業(yè)主可以深愛之，但是也難有精力運(yùn)行之。

三、信托制

信義制、信用制、信托制的理論基礎(chǔ)，其實(shí)基本接近，道理也不復(fù)雜。都是參考信托基金的信任為錨理念，而設(shè)計(jì)的運(yùn)作方式。即設(shè)想將物業(yè)費(fèi)，變成信托資產(chǎn)，讓其在業(yè)主共同監(jiān)管的陽光下運(yùn)行。讓物業(yè)各種開支都適時(shí)透明，及時(shí)展現(xiàn)在業(yè)主的眼中、手機(jī)中，每筆賬理論上業(yè)主都可以質(zhì)疑。

聽起來，這個(gè)也挺美好。但是，好像也值得細(xì)細(xì)推敲。就怕一些信托制、信義制等，新瓶裝舊酒！

因?yàn)楝F(xiàn)在多數(shù)信托制（信義制等），物業(yè)費(fèi)還是繳納到物業(yè)開立的賬戶上的，保管權(quán)依然屬于物業(yè)，支取權(quán)依然屬于物業(yè)，真正放專業(yè)信托機(jī)構(gòu)賬戶上的極少。無非每筆錢進(jìn)出可以查看而已。當(dāng)然，這也是較大的進(jìn)步，所有進(jìn)出能看一看，總比看不到強(qiáng)，或多或少能讓業(yè)主心里舒服點(diǎn)，有了點(diǎn)當(dāng)家的樣子了！

但是，包干制就沒有公示制度嗎，理論上也有，無非物業(yè)哪個(gè)角落張貼一紙頭就好。業(yè)主能看到、還是沒看到，都不重要，重要的是物業(yè)拍照留證了，社區(qū)和街道及物管科，覺得公示了就好。

如果信托制，就只是物業(yè)的每筆財(cái)務(wù)進(jìn)出，能公示在手機(jī)APP上，保證想看到就能看到了，那應(yīng)該還不夠。

如何避免信托制，就是公告欄變手機(jī)公告欄而已，是個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。每筆收入、每筆開支是否真正合理，是否真正屬實(shí)，也不能就能說是完全可信的。一樣需要解決信任問題，即每筆錢（看到的數(shù)字）的屬實(shí)性和科學(xué)性的問題。驗(yàn)真問題是難點(diǎn)，和酬金制把關(guān)難，屬于同一個(gè)問題。

股市就是一個(gè)例子，雖然每家上市公司年報(bào)、季報(bào)都公開了，但還是不能避免虛假財(cái)務(wù)報(bào)告，還是可能有挪用侵占資金現(xiàn)象，所以依然少不了對(duì)上市公司的行為監(jiān)管。

信托制要徹底贏得信任，也要設(shè)計(jì)一套監(jiān)管制度。以往所見即所得，有圖即真相，但是AI時(shí)代告訴我們，所見不一定所得，有圖未必就真相。

信托制運(yùn)行若干年后，信托制下的小區(qū)如何了，業(yè)主居住幸福度如何了，也都需要時(shí)間去檢驗(yàn)。

所以也無需神話信用制、信托制、信義制。其實(shí)信托雷也不少，過往多少信托機(jī)構(gòu)，在雷聲中轟然倒下，應(yīng)該不少人依然記得。

四、 回歸本質(zhì)

草根談：其實(shí)解決住宅物業(yè)問題，或許真沒那么復(fù)雜。問題不在用什么制，或許以下三點(diǎn)，應(yīng)該可以讓住宅物業(yè)的詬病基本痊愈，就看敢不敢干和愿不愿干而已。

參考非住宅物業(yè)，基本沒病原理，得出的結(jié)論：

1、讓業(yè)主真正當(dāng)家做主，讓成立業(yè)委會(huì)像成立居委會(huì)一樣簡(jiǎn)單容易；各方不能無端干預(yù)，頂多頂多幫助一下。最好能允許業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)能成為實(shí)體法人組織，以便能帶薪聘用專職人員管理物業(yè)。

2、讓住宅物業(yè)真正市場(chǎng)化，讓甲乙方能對(duì)等談判簽約。無法續(xù)聘，新聘物業(yè)到位后，落聘物業(yè)必須無條件物業(yè)離場(chǎng)。讓物業(yè)費(fèi)真正掌握在業(yè)主方，預(yù)付費(fèi)模式，改為每月或每季度一考核一支付模式。

真正市場(chǎng)化的消費(fèi)行業(yè)或服務(wù)行業(yè)，哪個(gè)不是先見物品或先做服務(wù)，然后消費(fèi)者再支付或者同時(shí)支付呢？要不就像教育事業(yè)那樣，先收費(fèi)也可以，但是物業(yè)就不能是市場(chǎng)化為主，應(yīng)納入公用事業(yè)性質(zhì)管理了。

3、讓前期物業(yè)制度消失。過渡期間，售房后就允許成立臨時(shí)業(yè)委會(huì)，以便把關(guān)公共資產(chǎn)和公共收益；或者正式業(yè)委會(huì)前，職能部門必對(duì)保全小區(qū)資金資產(chǎn)做好真正的監(jiān)管。

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