法院“紙上抹賬”、登記中心擅改記錄，債權人驚呼：聞所未聞

撰文| 劉虎 張夢云

一樁被鹽城市中級法院認為“認定基本事實不清，發回重審”的東臺法院相關裁定，“誰知東臺市不動產登記中心竟然配合東臺法院把案涉抵押土地使用權的抵押權類型登記信息改了，4月30日，東臺法院據此再次作出執行裁定：駁回債權方的異議請求。”

鹽城中院裁定將本案發回重審。受訪者提供

債權方代表、南京啟多易企業服務合伙企業（下稱啟多易）負責人徐先生直呼“聞所未聞，匪夷所思”。

3月15日，筆者發布《一紙告知書，3800萬債權沒了｜江蘇一法院“以紙化債”》，披露江蘇省鹽城市東臺法院僅憑一張《執行告知書》，就把經該院主持和解、當事雙方一致認可的3800萬元債權擅自抹掉的消息。債權方江蘇信保資產管理有限公司（下稱信保資產）申請復議后，東臺法院卻做出了“騷操作”。

目前，本案債權人已再次向鹽城中院提出復議申請。

01

法院出爾反爾，抹掉3800萬債權

本案債權來源于馬佐里（東臺）紡機有限公司（下稱馬佐里公司）結欠中國銀行東臺支行的借款本息。2017年6月22日，鹽城中院作出的“（2017）蘇09民初85號”《民事調解書》（下稱《85號調解書》）確認，截至2017年3月31日，馬佐里公司結欠該行本金合計7998萬元、利息合計2137萬余元。

《85號調解書》還確認，案涉債權由東臺紡織機械有限責任公司、鹽城東飛房地產開發有限責任公司（下稱東飛地產）提供抵押擔保。其中，東飛地產以自有住宅用地使用權提供抵押擔保，擔保債權最高本金余額為8000萬元。由于債務人及擔保人未履行還款義務，鹽城中院2020年12月28日裁定本案由東臺法院執行。

東飛地產和中國銀行簽訂的土地抵押合同。受訪者提供

后案涉債權幾經轉讓，被信保資產收購，最終由啟多易接盤。截至2023年1月5日，該筆債權的本息金額為1.71億余元。

徐先生稱，2022年6月17日，東臺法院將東飛地產抵押的住宅用地使用權進行了司法拍賣，賣了3.23億余元。同年11月8日，經東臺法院主持調解，雙方一致同意東飛地產償還1.5億元后，信保資產不再追究其法律責任，剩余債權由該公司向其他擔保人追償。

“2023年1月4日，東臺法院僅向信保資產發放了東飛地產土地拍賣款8000萬元，剩下的卻一直拖著不辦。”徐先生說。2024年10月14日，信保資產、東飛地產在東臺法院主持下再次達成和解，雙方一致同意信保資產在受償1.18億元后，放棄追究東飛地產在本案中的抵押擔保責任。也就是說，扣除前面已經發放的8000萬元拍賣分配款，信保資產還應該拿到3800萬元。

東飛地產。張夢云攝

然而，2024年12月26日，東臺法院向信保資產、東飛地產作出的“（2021）蘇0981執179號”《執行告知書》（下稱《179號告知書》），卻稱：已在抵押登記范圍內從拍賣款中向信保資產發放8000萬元，至此，東飛地產應承擔的擔保義務已全部執行完畢。

02

上級法院裁定發回重審

“案涉債權本息金額1.18億元是雙方都認可的，而且還是東臺法院主持和解的。”對東臺法院抹掉3800萬元債權的行為，債權人認為很荒唐，向該院提出書面異議。

2025年2月8日，東臺法院作出“（2025）蘇0981執異20號”《執行裁定書》（下稱《20號裁定書》），裁定駁回信保資產的異議請求。

經東臺法院主持和解，東飛地產還應支付信保資產3800萬元。受訪者提供

東臺法院駁回的理由是，東飛地產抵押土地時登記的“東他項（2013）第1179號”《他項權證》（下稱《1179號他項權證》）上，“他項權利種類及范圍”一欄中載明土地抵押貸款金額為8000萬元，故信保資產的優先受償權范圍應為8000萬元，該院作出的《179號告知書》并無不當。

“東臺法院主持和解時，雙方對擔保范圍并無爭議，該院無權在未經債權人同意的情況下，擅自免除債務責任。”徐先生認為，《1179號他項權證》登記的土地抵押貸款金額8000萬元僅是本金，并不等于抵押擔保責任范圍，擔保范圍應以東飛地產與中國銀行東臺支行簽訂的《抵押合同》約定為準。“雙方在合同中約定，該合同所擔保債權最高本金余額為8000萬元，所發生的利息和相關費用也屬于被擔保債權。”

信保資產向鹽城中院提出復議申請，請求撤銷東臺法院作出的《179號告知書》和《20號裁定書》，確認該公司對東飛地產抵押物拍賣價款在《抵押合同》約定的擔保范圍內享有優先受償權。

東臺法院。張夢云攝

信保資產稱，首先，《1179號他項權證》對應不動產登記簿中記載的抵押類型為一般抵押，主債權數額登記為8000萬元。根據《民法典擔保制度司法解釋》第47條的規定，應當按照法律關于一般抵押的相關規定及合同約定，對擔保范圍進行認定。

其次，不同地區不動產登記系統設置及登記規則并不一致，《1179號他項權證》僅記載抵押貸款金額，未設置擔保范圍欄目，抵押貸款金額僅能填寫本金數額，故抵押登記記載的事項與合同不一致不可歸責于抵押權人。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第58條規定，此種情形下應當以合同約定認定擔保范圍。最高法公報案例、江蘇高院相關生效文書也持此意見。

第三，東飛地產與輪候查封債權人對信保資產主張的抵押擔保范圍也沒有異議。

筆者披露該事件后，3月21日，鹽城中院作出（2025）蘇09執復25號《執行裁定書》，認為東臺法院《20號裁定書》認定基本事實不清，裁定撤銷該裁定書，發回重審。

03

不動產登記簿中抵押登記信息竟被擅自修改

“本案被發回重審，讓我們看到了希望。誰知東臺法院仍然拒不糾錯！”徐先生稱，發回重審期間，東臺法院和東臺市不動產登記中心進行了溝通。然后，不動產登記中心竟然以數據整合錯誤為由，擅自將《1179號他項權證》對應不動產登記簿中登記的抵押權類型從“一般抵押”修改為“最高額抵押”，然后東臺法院據此駁回了債權人的異議請求。

案涉土地抵押權類型被擅自修改。受訪者提供

東臺市不動產登記中心4月17日向東臺法院出具的《情況說明》稱，2016年5月9日，該市實行不動產統一登記，在數據整合過程中誤將《1179號他項權證》的抵押權登記抵押方式錯誤記載為一般抵押，應為最高額抵押。

債權方啟多易看到該《情況說明》后，認為其中有貓膩，于4月23日向東臺市不動產登記中心發函就如下問題咨詢：

1、原東臺市國土資源局是否按照《土地登記辦法》規定，實際辦理“最高額抵押登記”？2、原土地抵押登記系統是否區分“一般抵押”、“最高額抵押”字段？3、抵押登記申請人雙方在申請書中，是否填寫“最高額抵押登記”？4、抵押登記土地登記簿中是否存在抵押權類型“一般抵押”“最高額抵押”？5、不動產登記中心否可以未經抵押登記申請人同意修改2013年的“土地登記信息表”和“不動產登記簿”？

經多次催促，4月29日，東臺市不動產登記中心郵寄復函稱，4月16日，東臺法院法官持該院介紹信到該中心調查。應法院工作人員要求，該中心向東臺法院出具《情況說明》，是司法協助行為。并表明“《情況說明》僅為配合法院調查作為證據出具給法院，無獨立的法律效果。

東臺市不動產登記中心出具的《情況說明》

債權方收到復函后，立即向東臺法院說明東臺不動產登記中心出具《情況說明》的背景，并書面請求東臺法院組織聽證，對《情況說明》進行質證，請求查證2013年東臺市國土資源局辦理抵押登記的土地登記簿、土地登記歸戶卡等永久保存的書面檔案，以及歷史土地抵押登記系統中是否存無法區分抵押權類型的系統設置缺陷。

詭異的是，收到復函的次日，4月30日東臺法院就作出“（2025）蘇0981執異51號”《執行裁定書》（下稱《51號裁定書》），稱《1179號他項權證》上權利種類及范圍中載明土地抵押貸款金額為8000萬元，且案涉抵押權類型為最高額抵押，故信保資產的優先受償權范圍應為8000萬元，該院作出的《179號告知書》并無不當，裁定駁回信保資產的異議請求。

“不動產登記中心未通過法定程序，擅自修改不動產登記簿中的抵押權類型，是非法的。”債權方律師認為，《民法典》第216條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的法定依據。若按照2013年抵押登記時政策原《土地登記辦法》第58條規定，國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。

按照最新《不動產登記規程》規定，不動產登記簿，任何單位和個人均不得隨意更改，有證據證實不動產登記簿記載的事項確實存在錯誤的，應依法進行更正登記。登記機構依職權更正也應書面通知相關權利人在30個工作日內申請更正，當事人逾期未申請，登記機構公告15個工作日，期滿無異議的情況下方可更正。

“更荒唐的是，2013年辦理案涉土地抵押登記時，并沒有抵押權類型這個欄目，當時僅做抵押登記。更何況，案涉土地都已經司法拍賣成交好幾年了，居然還能去篡改歷史登記信息！”律師認為，這種違規修改行為嚴重破壞了不動產登記的法定性和嚴肅性，影響了相關權益人的合法權益。

2013年辦理土地抵押登記時沒有“抵押權類型”這個欄目。受訪者提供

徐先生稱，4月17日，東臺法院也調取了案涉土地抵押登記的歷史檔案資料，包括《土地登記申請表》《東臺市土地使用權抵押合同》《最高額抵押合同》和東飛公司出具的《股東會決議》在內的所有材料，均明確本案抵押擔保范圍包括債權本金、利息、罰息、違約金和應付費用，然而該院對這些證據和事實繼續被選擇性視而不見。

東臺法院相關人員擅自減免債務人責任，肆意擴大債權人損失，上級法院發回重審仍拒不糾錯，枉法裁判，我們懷疑有某些不明勢力在暗中推動。”

04

執行“騷操作”一籮筐

“東臺法院在本案中的‘騷操作’遠不止于此。”徐先生稱，此前，債權人多次向東臺法院申請對本案擔保人江蘇東達集團股份公司（下稱東達集團）及其實際控制人朱鵬名下的股權資產進行處置，然而東臺法院一直怠于執行，甚至連個拖延的理由都懶得找，任由債權人的合法權益被無情踐踏。諷刺的是，東達集團持有的東飛地產價值5730萬元股權，卻在上海市第二中級法院的一個執行案件中被依法啟動了拍賣。

徐先生稱，東飛地產位于東臺市紅蘭路西側、東達路北側價值18億元的房地產，東臺法院在2022年8月開拍前以“案外人對執行標的提出異議，對案件執行有重大影響”為由撤拍，然而近3年過去了，卻未見任何相關的異議審查文書。公開資料顯示，該宗房地產被抵押給了中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司。由于東臺法院的消極怠工，該公司已申請該案由東臺法院轉移至大豐法院執行，目前正在大豐法院有序執行中。

鹽城中院。張夢云攝

“不僅如此，東臺法院還涉嫌縱容和幫助債務人逃避執行。朱鵬在案件執行過程中，于2023年7月25日將其持有的東臺市東達船舶機械有限公司27.5%股權進行了轉移，明顯屬于通過虛假交易規避執行，涉嫌拒不執行判決、裁定罪。然而東臺法院不僅熟視無睹，還在未經債權人同意的情況下，于2024年6月17日裁定解除對朱鵬位于上海市楊浦區一處價值上千萬房產的查封。債權人向東臺法院提交了執行異議申請，該院至今連個回復都沒有。”

徐先生表示，東臺法院的種種“騷操作”，及其暴露出的“選擇性執行”“地方保護主義”等問題，極大地助長了債務人惡意逃廢債的行為，嚴重損害了債權人合法權益和當地營商環境。目前，債權人再次向鹽城中院提起了復議申請。