“好房子”理念下的現房銷售模式

圖片來源：新華社

現房銷售，再一次站上了輿論的風口。

日前，國新辦舉行的新聞發布會上，一個提法引人注目：加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度。

何為“新模式”？2023年時，住建部部長倪虹曾公開發聲，要開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。2024年全國兩會期間，倪虹再次表示，要有力有序推進現房銷售。

5月13日，全面推行現房銷售的城市名單上又多了一個——河南省信陽住建局發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，提及“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。”

于是，一個熱門的解讀和追問在網上發酵：現房銷售模式要來了？

在浙江，對于曾經推行過現房銷售的杭州等地來說，接下來是否跟進尚未可知。但可以確定的是，從1995年施行至今已30年的新房預售制度的確松動了，“新模式”呼聲響亮。

“現房銷售”的討論之所以引發各界高度關注，不僅因為它事關購房者利益，也因為它觸及房地產模式的核心邏輯。30年前，預售制為行業騰飛提供了支點；30年后，如何以更安全、更可持續的方式支撐市場穩定發展，是一道必須作答的新課題。

對購房者而言，這是一次期待；對房企而言，則是一場考試。

現房銷售的時機已經到來？

最近，地產圈關于“現房銷售”的討論熱度居高不下，杭州也不例外，尤其與房地產密切相關的開發商們早已“炸開了鍋”，相互打聽消息，交流看法：什么時候會落地？究竟是部分地塊試點還是參考信陽“一刀切”式全面推行？會出臺什么樣的配套融資制度……

作為房地產行業模式新的方向，現房銷售的時機或許已經到來，只是在落地的時間節點與實施路徑上仍存在諸多變數。杭州的開發商人士目前都在如何討論？日前，記者對杭州土地市場中主流拿地房企進行了采訪。

“我原來覺得‘一刀切’的可能性不大，但在政策落地前都不好說。一旦全面推行，土地市場可能降溫，雖然企業為了生存最后還是得拿地，但拿地難度直線飆升，大部分房企肯定會謹慎考慮。于我們而言，無論是部分地塊試點還是‘一刀切’，前期都會先暫停拿地，觀望市場變化。”某央企杭州公司投資負責人表示。

目前，房地產主流開發邏輯是“高周轉”：拿地即開工，銷售即回款，進而支持下一輪拿地與開發。

金地集團一位投資人士則表示，房地產已經歷了近30年的快周轉模式，尤其近6年的杭州，從拿地到售罄幾乎只有半年甚至幾個月，市場上的產品迭代非常快，一旦要現房銷售，從拿地到銷售的時間線會拉長到兩到三年，很難預判兩年后的產品接受度、市場變化。

杭州濱江集團副總裁郭清思考得更為具體：“現房銷售將會是一個系統工程，涉及很多領域，它一定是有很多配套文件的政策。要觀望的問題，包括土地款怎么支付、是否能分期；開發貸的金額、比例、使用范圍；竣工驗收備案是精裝修還是毛坯？……假設首期支付比例20%，就可以先進場施工，后面的部分能慢慢付，那對開發商的資金壓力就相對可控。總之，還是得等具體政策出臺后，才能評估對后續市場的影響。”

“房地產這條賽道進入末端決賽圈了。”錢江房產投資總監劉曉晨直言，“如果邁向現房銷售時代是未來趨勢，那留給中小房企生存的時間不多了，因為沒有足夠的資金實力撐起現房銷售，新一輪洗牌可能要開始了。”

“如果全面現房銷售，我們將退出住宅開發市場，轉向商業項目開發。”劉曉晨表示。

顯然，現房銷售模式下，企業間的分化將進一步加劇。大企業擁有更強的資金儲備和融資渠道，有能力“撐過空窗期”；而資金鏈緊張、對預售依賴強的中小房企，則面臨被淘汰的風險。

“愿意等兩三年買現房”

相對于開發商們的集體“焦慮”，多數購房者自然是十分欣喜和期待。如果商品房現房銷售能成為尋常事物，會發生什么？試想，就好比去商場購物，所見即所得，付了錢直接就能收房，不用再苦等兩三年，這對購房者而言好處顯而易見。

對于經歷過延期交付或樓盤爛尾的購房者來說，現房銷售或許是制度性的“避雷針”。以往期房銷售模式中存在的“交錢容易、收房難”，甚至“一紙合同，一場空”現象，將在現房銷售中得到最大程度地規避。

小葉是一位正在備孕的全職太太，夫妻倆婚后一直住在市中心的老破小，想改善換房已久，卻遲遲未看好房子。“如果接下去杭州要現房銷售，那我們倒挺樂意多等兩年的。”她說，現房可以看好了再買，不用擔心延期交付、爛尾這種事，品質也看得見、摸得著，當然是大好事一件，“至少買得安心了”。

但也有人對現房銷售持觀望態度。

準備買婚房的杭州人小馮則不打算等現房。“我只在乎價格，現房銷售的房子會不會更貴？畢竟開發商投入了更大成本。一旦推行現房銷售，是否意味著市面上的新房供應量會越來越少，物以稀為貴嘛。”

消費者的期待與疑慮背后，實質上折射出的是現房銷售制度落地的復雜性。它不只是改變銷售方式那么簡單，更關乎資金鏈條、交付周期和市場供需結構的重構。

杭州貝殼研究院院長上官劍分析道，相較于激進式改革，相對穩妥的策略應當是采取漸進式推進，選擇部分地塊開展先行試點。這種“小步慢走”的模式，一方面能夠為房企預留一定的轉型緩沖期，幫助其逐步適應開發模式的轉變；另一方面也可以有效降低政策推行過程中的阻力與潛在風險，確保房地產市場的平穩過渡與健康發展。

“好房子”理念的持續升溫

事實上，關于現房銷售模式的嘗試，在各地已有10多年歷史。

全國第一宗現房銷售試點地塊，出現在2014年的上海，首次提出“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。2016年，深圳、蘇州、南京相繼開展試點。其中，蘇州和南京的試點政策通過土地出讓規則實現，即土地拍至上限價時，須實施現房銷售；最后分別在2018年、2020年隨著出讓規則調整，結束了現房銷售模式。

2017年，杭州也加入現房銷售行列，參考蘇州和南京，同樣規定在土地競拍達到最高限價時，須實施現房銷售。不過，僅實行了4個月，規則調整，現房銷售戛然而止。

如果說此前的試點是局部探索，2020年開始，試點范圍和力度真正有了突破。

2020年，海南成為全國首個全面推行現房銷售政策的省份。2024年8月，海南省住建廳有關負責人表示，全省累計已有8萬套左右的住房（含安居房）實施現房銷售，解決了預售制度所帶來的質量投訴、合同糾紛、項目爛尾等一系列問題，有效保障了購房者合法權益，有力防控了房地產市場風險和積極推動了行業新技術新工藝發展，取得顯著成效。

此后，全國試點在各地“開花”；2021年8月，北京在土拍中首次引入“競現房銷售面積”試點；2022年9月，合肥試點地塊規則為“競地價+投報高品質住宅建設方案+搖號”的方式；2023年7月，深圳在土拍規則中采用了“競地價+競現房銷售面積+搖號”規則；2024年1月，鄭州首個現房銷售試點地塊出讓……

隨著試點范圍越來越大，全面推行現房銷售的信號也越來越清晰。2024年底，全國住建會議將現房銷售列為2025年重點任務。2025年全國兩會期間，“好房子”首次寫入政府工作報告。我國住房需求從“有沒有”轉向“好不好”。而實現“好房子”的關鍵一環，就是提高住宅品質與交付兌現能力，現房銷售正好契合這一政策導向。3月，《杭州市進一步開展住宅品質提升工作的實施意見》出臺，把住宅品質上升到政策高度。換言之，從市場端和政策端，現房銷售都有了更強的推進動力。

顯然，推動現房銷售的另一股力量，是“好房子”理念的持續升溫。所見即所得的“好房子”，未來是否能成為更多人買房的日常？讓我們拭目以待。（潮新聞 執筆 印夢怡）