上海徐匯濱江，憑什么比北京三里屯還要貴？

18年房價上漲10.6倍，直逼新天地！很多買房的朋友都在問，到頂了嗎？我是不是最后的接棒選手？

說一下最近大熱的徐匯濱江板塊，宇宙第二熱！

江湖地位一目了然。

5月17日，上海規劃和自然管理局官宣了徐匯區國有土地使用權協議出讓公示：徐匯濱江東安新村舊改項目的第二幅超級豪宅地塊，出讓成交價98.18億元，土地面積30189平米，容積率2.62，成交樓面價12.413萬元/平米，差不多售價19萬-20萬元/平米！

拿地的是上海國企上海地產+徐匯城投共同成立的合資公司。

兩個月前，前灘跟虹口北外灘就開始預感到徐匯濱江的講故事能力和地位了，楊浦濱江簡直是望塵莫及了：

3月26日，還是在徐匯濱江，東安新村舊改項目的第一塊宅地出讓，同樣由“上海地產+徐匯城投”拿的，總價83.5億元，土地面積25179.34平米，容積率2.63，成交樓面價約12.61萬/平米。

這兩塊地挨著，看不到一線江景，但是屬于內環內的地塊，距離上海體育館不遠，只要在上海待了超過20年的牛馬，基本上就理解這個位置了：妥妥10萬以上的房價，但是要賣20萬，會有3秒鐘呆住。

首先，兩幅地塊都是"零中小套型+零公租房+全自持"的純豪宅配置，這在近幾年的上海土地市場上是罕見的。

沒有小戶型、沒有公租房，有錢人最喜歡的配方：圈層很統一。

賣車、賣豪宅、賣玉石都很喜歡講圈層，其他只有過年的時候，賣臘肉的也喜歡說，這是正宗的兩頭烏。

徐匯區是懂得烘托市場氣氛的，徐匯濱江的熱度一波接一波，十多年房價上漲10.6倍，現在幾乎已經可以吊打老靜安，比肩新天地了！

徐匯濱江的故事有兩個抓手：靠江，有未來。

開發商在這個基礎上接著講，比如綠城接受了雷軍不要的小米地塊，然后做了集30周年于大成的產品，就把120套房子賣出了電商一樣的速度。

5月11日，徐匯濱江的單價地王綠城潮鳴東方剛剛以19.5萬/平米的均價開盤，最高總價1.5億元，當天120套房源全部售罄，實現銷售金額69.88億。

這個紀錄放在全國都是獨一份的存在。

19.5萬元/平米的單價！是目前上海僅次于翠湖天地六期的第二高價！

這是突破徐匯濱江房價“天花板”的價格，這也代表徐匯濱江未來新房價格突破20萬元/平米不再遙遠。

十年前，這里的房價還不到8萬元/平方米。放眼于全國，能比十年前價格翻倍的板塊多嗎？如果再加一個前置條件，十年前的單價在5萬以上的，那除了徐匯濱江，還有嗎？

接著講，徐匯濱江的房價是怎么一步步地漲到19.5萬元/平米，成為大上海僅次于黃浦新天地的一個網紅板塊的？

直接上一波回憶殺！

2007年，這里才賣1.68萬/平方米。

百匯園，一個真正見證了徐匯濱江從規劃圖紙階段到逐漸開發落地整個過程的典型項目。這個開發時間跨度長達近二十年的社區，距離黃浦江直線距離僅200米，比現在的綠城潮鳴東方位置還要好一點。

誰能想到，百匯園一期首次開盤時的價格，只有1.68萬/平米，請記住，2007年！當時股市正從2786 點爬向6124點！

不到2萬元的單價，比當時南翔一手房的價格略高。

現在再看，真的是重生劇情式的房價上漲。

在2019年之前，百匯園后來陸續推出多個批次的房源，價格逐漸上漲至?3.8萬-5.4萬/平米不等。

這個漲幅，南翔板塊也有，上海南站附近也有，前灘也有。

后來就逐漸離譜了。轉折出現在2019年。

當年8月，百匯園二期開盤，均價9.7萬元/平米；

2022年2月，百匯園三期首批房源開盤，均價12.78萬元/平米；

2023年3月，百匯園三期二批次房源開盤，13.2萬元/平米，收官。

2007年到2023年，歷時16年，房價漲幅超過685%，接近七倍！

這十六年內在徐匯濱江買房的朋友，現在還是比較幸運的。

徐匯濱江另一個神級項目是云錦東方。

2004年，東方航空公司以1000元/平左右單價摘得了徐匯龍華一塊地。地塊總面積50多萬平，原計劃是東方航空配套工廠的生產用地。

沒有意外的話，這塊地建成后就是東方航空下屬的一片廠房。

為配合徐匯濱江地帶改造，東航龍華這塊地改成了商住用地，其中，住宅33萬平米，辦公17萬平米。

云錦東方從此啟動：

2013年3月，云錦東方一期開盤，均價6.5萬元/平米；

2015年6月底，二期分批次開盤，均價10萬元/平米；

2021年，云錦東方推出95套405-480平米大戶型，均價13.2萬元/平米；

2023年5月，云錦東方三期，備案均價近16.5萬元/平米。

2023年，三期開盤時，項目二期的二手房成交均價已經達到20-26萬元/平米。

這就意味著，新房和二手房之間存在3.5-9.5萬元/平米的價差，一套云錦東方240平米的新房，一二手房的倒掛至少在840萬元，大戶型的價差更為可觀！

買到就賺到的心理讓很多人趨之若鶩。

2500萬元起的總價，500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資，12個月的銀行流水，在這么嚴苛的購房條件下，云錦東方三期105套房源還是獲得超過700組的總認購數，認購率達667%。

簡單計算，云錦東方當期收到認購金至少35億元，認購凍結資金至少63億元。

當時項目認籌現場充斥了“結婚黃牛”、“資金黃牛”以及“代持黃牛”等等各類黃牛，導致部分一二手價差較大的“高倒掛”紅盤都被要求暫停取證，直到厘清相關問題再銷售。

云錦東方三期的第一次認籌也暫停搖號、退款，在擱置了數月后再度重啟，最終250多組有效認籌、搖號，項目才得以收官。

僅僅從新房的售價變化看，云錦東方歷時十年的開盤歷程，價格漲幅近154%，相當可觀！

再看看徐匯濱江2019年至今每年有代表性的項目開盤均價：

2019年8月，百匯園二期開盤，均價9.7萬元/平米；

2020年，融創徐匯濱江壹號開盤，均價11.8萬元/平米

2021年，云錦東方二期，13.2萬元/平米

2022年，御江廷開盤，13.1萬元/平米

2023年，保利濱江天珺，12.3萬元/平米；匯元璽開盤，13.1萬元/平米；

2024年，4月，香港置地啟元，均價17.8萬元/平米；8月，中海領邸玖章，聯動價14.2萬元/平米；

2025年5月，綠城潮鳴東方，均價19.5萬元/平米。

從百匯園二期到綠城潮鳴東方，徐匯濱江的房價從9.5萬元/平米到19.5萬元/平米，不到六年的時間，成功翻倍！

如果以百匯園2007年一期開盤價1.68萬元/平米，到今年綠城潮鳴東方的19.5萬元/平米，18年間，房價上漲超10.6倍。

最牛的新天地也就差不多這個成績，2002年翠湖天地一期開盤均價16000元/平米，到2024年六期開盤均價21萬元/平米，23年間，翠湖天地的價格上漲超過12倍。

對比之后，就明白了徐匯濱江為什么這么火。

徐匯濱江的房價漲幅，與黃浦新天地已經不相上下了！

這真是一個經典案例。從2008年開始啟動，歷時15年，以土地收儲、基礎設施和公共環境建設為主要切入點的城市更新大力度、大手筆投入。

百匯園第一期2007年開盤，時間點上，卡得剛剛好！

2010年世博會結束后，徐匯濱江緊接著又迎來一波好運氣——“一江一河”成為上海城市開發的核心戰略，徐匯濱江恰好又是核心江段。

2011年，徐匯區對標倫敦泰晤士河南岸，巴黎塞納河左岸等蜚聲國際的濱水地區，以"上海西岸"命名徐匯濱江地區。

到2016年底，徐匯濱江地區累計完成土地收儲約390公頃，占該地區總收儲面積的75%。出讓土地33幅，出讓土地面積約77公頃。

西岸鳳巢、西岸龍華會、西岸傳媒港、西岸夢中心以及濱江城開中心等商業配套項目也將在今年內全部竣工，總面積超過45萬平方米。

徐匯濱江可以抵得上三個前灘的體量。

價格，比北京三里屯還貴！比廣州珠江新城貴，比杭州錢江新城貴，快趕得上黃浦新天地，那個傳說中明星云集的地方。

把未來講好又是那么難！這也是億萬富豪最近扎堆徐匯濱江的原因。在黃浦新天地和老靜安之間選擇了徐匯濱江。

上海徐匯濱江，憑什么有這樣的號召力？哪些人在買？他們不考慮誰接盤嗎？18年漲了10.6倍，難道20萬/平米的房價還有想象空間嗎？

——“更年輕的富豪”。