謝逸楓：前4月房地產(chǎn)以價換量，止跌回穩(wěn)急需救市政策一步到位

文/謝逸楓

4月16日，一組統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，前4月全國新建商品房銷售面積2.8262億平方米，同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2%，比2024年降幅收窄10.1%。其中住宅銷售面積，同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%，比2024年收窄12.1%。

前4月銷售額2.7035萬億元，同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大1.1%，比2024年降幅收窄13.9%。其中住宅銷售額，同比下降1.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.5%，比2024年降幅收窄15.7%。說明市場以價換量是主流，處于止跌回穩(wěn)階段。

當(dāng)前熱點城市的成交熱度帶動附近城市銷售回暖。金三銀四號，5月一波政策刺激，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，加上地方新一輪政策加碼及落實收儲商品房庫存和收回房企的閑置土地，有望推動成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。

全國房地產(chǎn)市場的“止跌”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化特征，總體企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于底部修復(fù)、邊際改善階段。毫無疑問，鞏固回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。結(jié)構(gòu)性、城市分化，主要體現(xiàn)在以下六方面。

其一是4月、5月商品房、商品住宅的銷售回穩(wěn)集中在高能級一二線熱點城市、核心區(qū)域、核心板塊，一線和強(qiáng)二線城市率先復(fù)蘇，二線城市強(qiáng)于核心三四線城市。政策效力向低能級城市傳導(dǎo)需時間，低能級城市庫存去化面臨較大壓力。

其二是新房與二手房市場存在分化。熱點城市的新房價格復(fù)蘇強(qiáng)于二手房，而二手房交易量復(fù)蘇強(qiáng)于新房成交量，出現(xiàn)新房價格與成交背離的現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)市場依然在“以價換量”尋找底部，去庫存的壓力大。

其三是房企銷售改善差異顯著，嚴(yán)重分化。央國有房企銷售回暖更為明顯，非國有房企若銷售未能有序企穩(wěn)，面臨較大的流動性壓力。一方面是交房問題，影響到入市信心。另一方面是白名單覆蓋范圍有限，債務(wù)和流動性壓力大。

其四是城市土地市場分化，地價結(jié)構(gòu)性上漲。北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等一二線熱點城市土地市場火爆，地王頻現(xiàn)，地價上漲，高溢價成交。非熱點城市土地市場低迷，底價成交或流拍及低溢價成交。

其五是全國房價止?jié)q下跌，同比下降0.4%。連續(xù)上漲3個月，同比漲幅由前2月2.6%回落到一季度0.93%，前4月下降0.4%，說明以價換量不變。2024年以來，房價連續(xù)下降12個月后，連續(xù)上漲3個月后下降，說明房價企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

其六是一線和強(qiáng)二線城市的房地產(chǎn)政策加碼、寬松空間比三四線城市大，因為地方財政收入強(qiáng)，土地市場火爆。特別是在限制政策放松和購房補(bǔ)貼空間大，城市更新、收儲商品房庫存用作保障性住房和回收空置土地方面的政策落實多。

前4月全國房地產(chǎn)市場走勢，已經(jīng)釋放出六個積極信號。一是一二線熱點城市的二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。2024年2季度來，隨著下行壓力加速釋放及逆周期調(diào)節(jié)加碼，居民購房負(fù)擔(dān)能力改善，熱點城市的二手房成交回升。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。去年下半年來，一線及部分強(qiáng)二線城市住宅需求明顯強(qiáng)于其他城市。環(huán)比來看，2025年4月，新房價格上漲城市數(shù)量達(dá)到兩位數(shù)，說明房價上漲的城市正在增多，下降的城市減少。

三是土地市場出現(xiàn)“磨底”早期跡象。2025年前四月全國土地購置費同比下降0.2%，降幅較2024年同比下降8.7%，收窄8.5%。同時土地成交結(jié)構(gòu)改善，城投拿地占比顯著下行，少數(shù)高能級城市占比跳升。

民營開發(fā)商參與率反彈，土地供給質(zhì)量提高、溢價率回升、熱點城市土地單價報道創(chuàng)新高、地王不斷出現(xiàn)，這些變化均顯示土地市場的真實需求或已筑底。但是考慮到城投、國企、央企的總占比高，土地市場依然處于止跌筑底階段。

四是房價下降12個月后，連續(xù)4個月上漲后持平。4月70城一線城市新房價環(huán)比連續(xù)上漲4個月后，4月持平。但是全國房價前4月下降0.4%，表明企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。五是一線城市及重點區(qū)域租金降幅收窄，對應(yīng)通脹預(yù)期企穩(wěn)。

六是重點庫存去化加速，本輪地產(chǎn)供給端經(jīng)歷一定的調(diào)整。目前即使包含過去3年-4 年去化不力（即需求難以恢復(fù)）的庫存，一線城市去化周期已降至18個月，而少數(shù)熱點城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于12個月。

按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商品房庫存集中在少部分二線城市和全部三四線城市，去會周期長，總體的去化壓力依然大。后續(xù)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的進(jìn)程，一是收購商品房庫存的優(yōu)化調(diào)整和資金的支持力度。

收購存量商品房庫存方面， 給予城市更大的自主權(quán)，涵蓋收購主體、價格及用途等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有利破解收儲流程和價格、房源用途、房源對象限制（現(xiàn)房、棟、位置和配套及無抵押等）、租金回報率不足、收購主體、資金配套等政策堵點。

截至2024年9月末，央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款余額僅為162 億元，商品房收儲落地進(jìn)展較為緩慢。二是收儲空置土地的優(yōu)化調(diào)整和資金支持力度。今年安排的4.4 萬億元專項債額度，究竟有多少資金進(jìn)入收儲空置土地。

2月廣東已率先發(fā)行304億元土儲專項債用于收回閑置土地，其他多地已公示擬回儲土地清單或面向社會征集回儲意愿。專項債資源能在多大程度上向房地產(chǎn)相關(guān)政策傾斜，以改善市場供需格局，仍有待進(jìn)一步觀察。

截至2025年5月20日，各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地，數(shù)量接近3000宗，總面積超1.33億平方米，總金額超3500 億元。2025年1月-2月，各地公示地塊數(shù)量合計393宗，總金額超580億元。

2025年3月以來，各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地節(jié)奏加快，3月公示地塊超830宗，較2月增加超460宗，總金額超1000億元。4月公示地塊超1500宗，超1月-3月累計公示總量，總金額超1700 億元。

如何打通收儲閑置土地和專項債收儲閑置土地的流程和監(jiān)督、收儲主體、收儲價格、收儲對象限制（凈地、無抵押無質(zhì)押無查封、無債權(quán)債務(wù)和法律爭議、位置和區(qū)域、出讓）、收儲后的用途、收儲資金平衡、專項債配套等政策堵點。

三是目前城市更新的貨幣化、城市更新的專項借款的優(yōu)化調(diào)整和新的資金渠道支持力度。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城市更新的貨幣化暫時沒有落地，城市更新的專項借款落實后面，新的資金渠道缺乏實爭性的進(jìn)展。

前4月市場指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、施工面積、竣工面積、銷售額、土地購置面積和土地購置金額、房企到位資金、景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為新開工面積、商品房銷售面積。指標(biāo)上漲為房價、地價。指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫存面積。

前4月新建商品房銷售面積2.8262億平，同比下降2.8%，跌幅為2022年-2024年來（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）來最小。說明目前房地產(chǎn)行業(yè)正在積極的改善，延續(xù)止跌回穩(wěn)的趨勢。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前四月房地產(chǎn)開發(fā)投資2.7730萬億元，同比下降10.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.4%。辦公樓1108億元，同比下降16.7%，跌幅比上月收窄0.3%。商業(yè)營業(yè)用房1982億元，同比下降8.3%，跌幅比上月收窄1.1%。

前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資2.7730萬億元，同比下降10.3%，比2024年收窄0.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比累計已經(jīng)連續(xù)下降3年4個月（40個月），跌幅小幅度擴(kuò)大，呈止跌回穩(wěn)不穩(wěn)定，下行壓力加大的態(tài)勢，政策傳導(dǎo)到投資端弱。

前四月房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生新的變化，相比2024年降幅收窄0.3%，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定的信號。透露出房地產(chǎn)市場情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風(fēng)險可控，但已現(xiàn)惡化趨勢。

主要原因是房企土地購置金額、土地購置面積收窄不明顯及新開工面積的修復(fù)緩慢，融資協(xié)調(diào)無法全面覆蓋。其次2023年以來的“三大工程”，其中城中村改造、保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落實緩慢。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降21.8%。其次是東部地區(qū)，同比下降11.7%。中部地區(qū)，同比下降9.6%。最后是西部地區(qū)，同比下降4.8%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，辦公樓跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.4%，較上期提高0.4%，說明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨秀的現(xiàn)象。

單月來看，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額7826億元，同比下降11.3%（同比下降11.5%），降幅較3月擴(kuò)大1.3%（擴(kuò)大1.2%）。其中住宅開發(fā)投資金額6046億元，同比下降11.1%（同比下降11.2%），降幅較3月擴(kuò)大2.3%（擴(kuò)大2.4%）。

目前土地投資有所修復(fù)。2024年三季度全國（300 城）土地成交總價同比下降8.7%，降幅較二季度收窄36.7%，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至 3.1%，將帶動2025年一、二季度土地投資小幅修復(fù)。

2024年三季度全國住宅類用地成交總價同比下降18.9%，降幅較二季度收窄35.9%，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至6.5%，2025年一季度同比增速轉(zhuǎn)正（10.5%），近期土地市場修復(fù)也有望對后續(xù)的投資開工修復(fù)形成一定支撐。

新開工面積的建安投資持續(xù)低迷，由于前期拿地減少、庫存規(guī)模依然較高，并且當(dāng)前房企多以需定產(chǎn)、以投定投，2025年新開工面積和投資額預(yù)計將持續(xù)回落。預(yù)計2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積的同比跌幅為個位數(shù)、兩位數(shù)。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。前4月房屋施工面積62.0315億平方米，同比下降9.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。辦公樓2.6864億平，同比下降5.6%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。商業(yè)營業(yè)用房5.4420億平，同比下降9.6%，跌幅擴(kuò)大0.7%。

前四月商品房住宅施工面積43.1937億平方米，同比下降10.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.1%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅擴(kuò)大，與保交房持續(xù)加大有直接的關(guān)系。

前四月房屋施工面積62.0315億平方米，同比下降9.7%，比2024年房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.0%。房屋施工面積同比下降9.5%，連續(xù)下降3年4個月（40個月），說明邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢。

主要是新開工面積的跌幅收窄緩慢，竣工面積的跌幅擴(kuò)大，商品去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項目白名單和融資協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

供應(yīng)端，新開工面積跌幅收窄。前四月房屋新開工面積1.7836億平，同比下降23.8%，跌幅比上月收窄0.6%。辦公樓483萬平，同比下降30.6%，跌幅比上月收窄4.3%。商業(yè)營業(yè)用房1118萬平，同比下降22.2%，跌幅擴(kuò)大8.0%。

前四月住宅新開工面積1.3164億平方米，同比下降22.3%，跌幅比上月收窄1.6%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大0.9%，新開工面積的跌幅收窄，與保交房加快有直接關(guān)系。

前四月房屋新開工面積1.7836億平方米，同比下降23.8%，比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大0.8%。房屋新開工面積同比累計連續(xù)下降4年4個月（52個月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。

主要受季節(jié)性因素影響，部分城市和房企銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)現(xiàn)金流壓力減緩，拿地面積回升有直接關(guān)系。過去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。

單月來看，4月新開工面積4840萬平，同比下降22.1%，降幅較3月擴(kuò)大4.0%。庫存高倒逼供給端收縮，新開工和竣工規(guī)模低位已成常態(tài)。核心城市在政策支持下，新開工一定增長動能，庫存去化周期較長的城市，新開工規(guī)模很難再提升。

按照供求關(guān)系的市場規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。這將導(dǎo)致未來一段時間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺。

有助于緩解當(dāng)前市場的庫存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善?？梢钥醋魇鞘袌鲎詣诱{(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮，反映了房企的市場預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期。

房企的經(jīng)營風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、庫存風(fēng)險、交房風(fēng)險尚未接觸，市場信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場的基本面修復(fù)過程拉長，內(nèi)期看，房地產(chǎn)市場處于止跌階段。長期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。前4月房屋竣工面積1.5648億平，同比下降16.9%，跌幅比上月擴(kuò)大2.6%。辦公樓471萬平，同比下降9.5%，跌幅比上月收窄1.8%。商業(yè)營業(yè)用房1120萬平，同比下降18.4%，降幅比上月擴(kuò)大4.1%。

前四月住宅竣工面積1.1424億平方米，同比下降16.8%，跌幅比上月擴(kuò)大2.1%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄12.7%。毫無疑問，房地產(chǎn)項目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

前四月房屋竣工面積1.5648億平方米，下降16.9%。比2024年全國房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%的降幅收窄10.8%。房屋竣工面積同比連續(xù)下降1年4個月（16個月），表明房企因庫存、資金緊張，保交房壓力大。

單月來看，4月房屋竣工面積2588萬平方米，同比下降28.2%（下降27.9%），降幅比4月擴(kuò)大16.5%（下降16.4%）。4月份竣工規(guī)模降幅的擴(kuò)大，且同比降幅大于新開工面積22.1%，潛在庫存風(fēng)險非常大，出清非常緩慢。

按照2年-3年的房地產(chǎn)的項目工程進(jìn)度來計算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高等情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)。

能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、收購商品房庫存、盤活閑置存量土地等實質(zhì)性進(jìn)展。房企拿地面積和費用、開工面積將承壓，同時保交房高峰已過疊加過去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

觀察相對歷史同期的開竣工規(guī)模，4月房屋新開工面積和竣工面積分別相當(dāng)于2019年同期的24%和63%，新開工相對同期水平創(chuàng)下新低，竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢確定。因此，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端下降，與需求端的下降有直接的關(guān)系。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前四月全國房土地購置面積和金額跌幅擴(kuò)大，已經(jīng)累計同比下降6年6個月，連續(xù)下降76個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數(shù)據(jù)再沒有公布出來。

其中一季度全國土地購置費7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年全年3.5655萬億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，說明房企的拿地策略已經(jīng)調(diào)整。

單月來看，2025年3月全國土地購置費3468.63億元（前2月3722.71億元），同比下降8.90%，跌幅比上月擴(kuò)大。毫無疑問，4月全國土地購置費同比跌幅擴(kuò)大，主要是城投拿地面積下降和一二線城市土地供應(yīng)面積下降。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長19.5%。2013年3.88億平方米，增長8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長11.4%。2020年2.55億平方米，負(fù)增長1.1%。

2021年2.15億平方米，負(fù)增長15.45%。2022年1.00億平方米，負(fù)增長53.4%。2023年-2024年預(yù)計房企土地購置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過20%、超過10%。

第四是需求端，銷售面積跌幅收窄。前四月新建商品房銷售面積2.8262億平，同比下降2.8%，跌幅比上月收窄0.2%。辦公樓664萬平，同比下降6.7%，比上月收窄3.9%。商業(yè)營業(yè)用房1644萬平，同比下降6.4%，跌幅比上月收窄1.7%。

前四月新建商品房銷售面積2.8262億平，同比下降2.8%，降幅比2024年全年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，收窄10.1%。同比已經(jīng)連續(xù)下降3年4個月（40個月），表明政策效果逐漸減弱。

房地產(chǎn)市場復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價換量”的力度，整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固回穩(wěn)成效仍需政策持續(xù)發(fā)力。

單月來看，4月商品房銷售面積6393億平方米，同比下降2.1%，比上月跌幅擴(kuò)大0.5%，整體延續(xù)了弱復(fù)蘇的態(tài)勢。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)7個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)。

單月連續(xù)下降40個月，說明處于止跌筑底階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計房企調(diào)整價格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號愈加明確。

前四月商品房成交面積同比下降2.1%，創(chuàng)近22個月累計同比降幅新低。一方面是政策端在落實方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時間。因此，市場底部的基礎(chǔ)不牢固。

前四月住宅銷售面積2.3853億平方米，同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄12%。同比已經(jīng)連續(xù)3年4個月下降（40個月）。表明商品住宅銷售企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

按照地方區(qū)域來看，前四月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降4.4%、 增長0.2%（連續(xù)增長2個月）、 下降2.8%、下降2.6%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期收窄，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)兩個月增長。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況都好于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項銷售面積的指標(biāo)同比跌幅明顯收窄，住宅銷售面積連續(xù)11個月收窄，說明目前商品住宅銷售好于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積。

前四月新建商品房銷售金額2.7035萬億元，同比下降3.2%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。辦公樓銷售金額839億元，同比下降12.3%，跌幅比上月收窄0.3%。商業(yè)營業(yè)用房金額1521億元，同比下降13.3%，跌幅比上月收窄3.7%。

前四月新建商品房銷售金額2.7035萬億元，同比下降3.2%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄13.9%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善效果減弱，處于止跌階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，市場以價換量的趨勢非常明顯。

前四月住宅銷售金額2.3866億元， 同比下降1.9%，跌幅比上月擴(kuò)大1.5%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄15.7%。表明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整，以價換量是市場主流的趨勢。

單月來看，4月商品房銷售金額6237億元，同比下降6.7%，降幅較3月擴(kuò)大了5.1%。其中4月住宅銷售金額，同比下降6.6%，降幅較3月擴(kuò)大了6.2%。毫無疑問，4月的樓市淡季，房企以價換量成主要銷售策略。

觀察相對歷史同期的銷售規(guī)模來看，4月商品房的銷售額和銷售面積分別相當(dāng)于2019年同期的52%和52%，較3月顯著回落，逼近歷史最低水平。因此，目前房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，5月7日和5月15日的政策加碼就是主要原因。

第五是供應(yīng)端，庫存緩慢下降。4月末商品房待售面積7.8142億平，同比增長4.8%，比3月末減少522萬平。其中住宅待售面積4.1703億平，同比增長6.6%。辦公樓5172萬平，同比下降0.9%。商業(yè)營業(yè)用房1.4510億平，同比增長2.1%。

4月末商品房待售面積78142萬平，較上月減少522萬平。其中住宅減少455萬平，辦公樓減少61萬平，商業(yè)營業(yè)用房增加2萬平。按當(dāng)前銷售面積計算，庫存總量還有10.8個月的消化周期，市場去庫存任務(wù)的壓力依然較大。

2025年4月末，商品房待售面積7.8142億平方米，超過2015年7.1853億平方米，達(dá)到天花板，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀(jì)錄。因此，7.8142億平方米大部分是現(xiàn)房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至4 月末，商品住宅廣義庫存面積為16.9億平，環(huán)比下降1.0%，同比下降15.5%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.3個月，環(huán)比提升0.5個月，同比下降4.7 個月。從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至4月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.17億平，環(huán)比下降1.1%，同比增長6.6%。

現(xiàn)房去化周期為20.2個月（由于4月現(xiàn)房銷售未公布，采用2024年10月-2025年3月銷售均值計算），環(huán)比下降0.2個月，同比下降3.1個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為24.7%，環(huán)比持平，同比提升5.1%。

從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至2025年4月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）4.1703億平方米，同比增長6.6%。從絕對值來看，現(xiàn)房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平。

4月末待售面積較上月有所減少，同比增長4.8%，同比漲幅進(jìn)一步收窄。按當(dāng)前銷售面積計算，庫存總量還有11.1個月的消化周期，消化周期再次拉長，去庫存任務(wù)艱巨。城市試點推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達(dá)11.1個月，歷史高點。由于商品房庫存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險。

商品房庫存創(chuàng)歷史新高，說明房子的供應(yīng)多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒有按時交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價格端，房價漲幅回落。前四月全國商品房銷售均價9566元/平（一季度9510元/平、前2月9547元/平），同比下降0.4%（一季度同比上漲0.93%、前2月同比上漲2.6%）。從絕對值來看，房價回落至2024年9月政策前的水平。

前四月全國商品房銷售均價9566元/平，同比下降0.4%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄4.4%。說明累計房價漲跌不穩(wěn)定，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)，房價處于底部運行的調(diào)整狀態(tài)。

意味著全國商品房、商品住宅平均房價連續(xù)下降1年（12個月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個月后，連續(xù)3個月迎來上漲后再次下跌，數(shù)據(jù)上來說，說明全國房價正式見底。但是企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

前四月住宅銷售均價10005元/平（一季度9935.6元/平、前2月9949元/平），環(huán)比上漲，同比上漲。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為下跌。因此，房價同比下跌，主要是以價換量。

單月來看，4月商品房銷售均價9756元/平方米，環(huán)比上漲3.0%，同比下降4.7%，降幅較3月擴(kuò)大了4.5%。其中住宅銷售均價10245元/平，環(huán)比上漲3.3%，同比下降4.3%。表明短期內(nèi)房價大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。

目前各地房價調(diào)整大，其中中部、東北部地區(qū)“以價換量”較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對債務(wù)到期，說明房價總體依然處于下降、筑底、調(diào)整的止跌底部運行階段。

第七是房企到位資金。前四月房企到位資金3.2596萬億元，同比下降4.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄12.8%。同比已經(jīng)累計下降3年4個月（40個月），說明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著房企銷售呈現(xiàn)下降，一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢，部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善不明顯?？偟膩砜?，今年以來市場總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)市場仍然處在調(diào)整之中，市場回穩(wěn)還存在壓力。

前四月房企到位資金3.2596萬億元，同比下降4.2%。其中國內(nèi)貸款5619億元，同比增長0.8%。利用外資16億元，同比增長82.0%。自籌資金1.0953萬億元，同比下降6.8%。定金及預(yù)收款9683億元，同比下降3.0%。

個人按揭貸款4518億元，下降8.5%。房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是自籌資金比上月跌幅擴(kuò)大1.0%、定金及預(yù)收款跌幅比上月擴(kuò)大1.9%，因為這兩項資金占比大。其中國內(nèi)貸款，同比增長0.8%，首次轉(zhuǎn)正。

個人按揭貸款跌幅擴(kuò)大1.5%。利用外資增長82.0%。房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，缺乏流動性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。

最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無疑問，風(fēng)險未出清。房企各項資金來源，降幅小幅度擴(kuò)大。資金來源中個人按揭貸款、自籌資金跌幅最大，預(yù)示房企自儲資金難度上升，銷售回款壓力上升。

當(dāng)前市場環(huán)境下加杠桿動力不足。繼續(xù)降低房貸首付、利率依然、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。前四月房企到位資金3.2596萬億元，同比下降4.2%，與2024年末同比下降17.0%，收窄12.8%，單月已經(jīng)累計下降3年4個月（40個月）。

一定程度上反映房企國內(nèi)融資環(huán)境沒有完全改善，資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。外資15億元，增長82.0%，止跌上漲，2024年末下降26.7%，連續(xù)3年3個月（39個月）下降后首次上漲。

自籌資金1.0953文億元，下降6.8%，比上月跌幅擴(kuò)大1.0%和比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.8%，與資產(chǎn)處置等改善有關(guān)。定金及預(yù)收款9683億元，下降3.0%，比上月跌幅擴(kuò)大1.9%。比2024年末下降23.0%，跌幅收窄20.0%。

個人按揭貸款4518億元，下降8.5%，比上月跌幅擴(kuò)大1.5%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄19.4%，主要是銷售面積下降。資金來源中國內(nèi)貸款率先由跌轉(zhuǎn)漲，自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大1%、1.9%、1.5%。

其中自籌資金占全部資金的33.6%，較上期提高0.6%。定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占43.6%，較上期提高0.3%。受4月銷售金額影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

5月初，出臺降準(zhǔn)、降息等一攬子貨幣政策，同時金融部門表示，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，強(qiáng)化對高品質(zhì)住房的資金供給。在各項金融政策驅(qū)動下，將持續(xù)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

單月來看，4月房企到位資金7867億元，同比下降5.3%（3月同比下降3.9%），跌幅擴(kuò)大1.4%。背后的主要原因，因為房款（銷售回款）明顯走弱。首先是4月房款3493億元，同比下降9.9%，2月同比下降0.9%，主要是銷售回款再度走弱。

4月定金及預(yù)收款同比減少8.5%，降幅較3月擴(kuò)大了7.1%，個人按揭貸款同比減少12.7%，同比增速較3月下降了12.9%。4月居民部門中長期貸款凈減少1231億元，環(huán)比少增6278億元。

非房款4374億元，同比下降1.3%，比3月下降6.3%，跌幅收窄5.0%，房企外部融資有所修復(fù)。4月國內(nèi)貸款1178億元，同比增長14.5%，比3月提升8.3%，已經(jīng)連續(xù)兩個月同比正增長。自籌資金2785億元，同比下降9.6%，比3月收窄2.1%。

受融資環(huán)境改善不明顯、銷售未根本性好轉(zhuǎn)影響，國內(nèi)銀行貸款、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款，這三項指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開、銷售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企資金緊張。

支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降38個月。反映出金融機(jī)構(gòu)對房企風(fēng)險擔(dān)憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險壓力依然存在。

第八是國房景氣端，市場預(yù)期下降。2025年4月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為93.86，環(huán)比下降0.10%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)下降。國房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年3個月（39個月）跌破100。

表明房地產(chǎn)市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所下降，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場持續(xù)邊際修復(fù)趨勢，繼續(xù)刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，到2024年6月國房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。