成都主城核心區(qū)推新，更容易叫好又叫座

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

房段子老師，現(xiàn)在成都新房好像賣(mài)不動(dòng)，我覺(jué)得原因之一還是地段偏僻，都是以前比較荒的區(qū)域，老成都是不太愿意去買(mǎi)的，就像我們單位的土著，其實(shí)很有錢(qián)，也想買(mǎi)房，但是下不去手，成都二環(huán)是很缺少改善迭代豪宅的，應(yīng)該想辦法開(kāi)發(fā)這些區(qū)域，他們才肯下手。

房段子解答

是的， 除了成華區(qū)，成都三環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有什么大片的連片開(kāi)發(fā)板塊。

像青羊就已經(jīng)熟透了，金牛的茶花還可以在金府縫縫補(bǔ)補(bǔ)搞一搞事，但沒(méi)有成華的體量和氣候。武侯太平園其實(shí)位置是很不錯(cuò)的，但是鐵路、汽修、家具市場(chǎng)也是一團(tuán)亂麻，錦江的琉璃場(chǎng)改造起來(lái)也是曠日持久。

所以我路過(guò)磨子橋的時(shí)候就在想，這種成都的精華區(qū)域，自住改善生活的舒適度是非常高的，如果能挖掘出來(lái)一些零散的，50來(lái)畝的地塊，加上新規(guī)迭代，那簡(jiǎn)直是無(wú)敵了，也是各區(qū)短時(shí)間最應(yīng)該側(cè)重的土地供應(yīng)。

像新綠啟境、建發(fā)望江云啟，真的是抓住了需求和痛點(diǎn)的好樓盤(pán)。

后面各區(qū)的精華改善盤(pán)，可以撐起房?jī)r(jià)一片天，對(duì)有改善需求的頂豪是難得的窗口期，對(duì)無(wú)力換房的普通老百姓，也能看到價(jià)值錨點(diǎn)。 多說(shuō)幾句，適當(dāng)?shù)挠泄?jié)制的迭代才是理想狀態(tài)，一個(gè)樓盤(pán)最核心的價(jià)值，不只存在于內(nèi)部，而是要兼顧外部。

最終價(jià)值堅(jiān)挺，但又根本沒(méi)卷起來(lái)的案例會(huì)有很多，像西派少城、 寬窄學(xué)府 、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說(shuō)它卷不卷，你就說(shuō)它價(jià)值幾何？

現(xiàn)在的人買(mǎi)房，都太關(guān)注于產(chǎn)品的迭代內(nèi)卷（不排除是輿論在刻意引導(dǎo)），但產(chǎn)品之外，外部的板塊價(jià)值、配套呈現(xiàn)、長(zhǎng)期的競(jìng)合關(guān)系，更值得關(guān)注。

粉絲提問(wèn)

段哥，抱歉打擾下哈，就是之前跟您請(qǐng)教的那個(gè)鷺島，現(xiàn)在家里在選樓，一個(gè)是坐北朝南的5棟，但是視野因?yàn)榍懊嬗衅渌麡菞澟虏缓谩Ａ硪粋€(gè)是坐東朝西南的7棟，視野好一點(diǎn)，但是家里人擔(dān)心以后采光不好，陽(yáng)光進(jìn)不來(lái)，可以麻煩您幫我選下嘛？?jī)蓷澏际沁x的十二層。五棟是**號(hào)房，263萬(wàn)，七棟是**號(hào)房，260萬(wàn)

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

先說(shuō)答案，就選5棟，本身來(lái)說(shuō)樓間距大概有41米，還是比常規(guī)的20-30米的樓盤(pán)寬很多了，視野隱私問(wèn)題不大的，而且是真真意義上的坐北朝南（客廳朝向西南）。

然后7棟的話(huà)，其實(shí)是客廳朝向西北的（對(duì)中庭，視野寬闊，但采光不好）。

一般分析采光，是主臥、客廳面的采光，5-1-1201的日照采光模擬來(lái)看，還不錯(cuò)，西南方位12層采光是極佳狀態(tài)。7棟的12樓，東南側(cè)（背面）采光中上，還不錯(cuò)，但是主采光面（客廳+主臥的）西北，采光就不夠好了。

整體來(lái)說(shuō)，視野，遮擋，隱私的問(wèn)題，兩套房有差別，但是不大。但是從采光日照的角度來(lái)說(shuō)，還是5棟坐北朝南的更優(yōu)越。

粉絲提問(wèn)

你好，我們想在青羊買(mǎi)一套140左右的，希望能保值甚至升值，需要交通書(shū)包醫(yī)療商業(yè)配套都比較好，預(yù)算400萬(wàn)左右。中旅 光華云境 書(shū)香云錦 西派金沙 潤(rùn)府 金沙公館都看過(guò)了，與此同時(shí)也要自住，你幫我簡(jiǎn)單看看呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

時(shí)間不早，長(zhǎng)話(huà)短說(shuō)，綜合來(lái)看，你們尋求的不是單一的變量，不是追求某一角度的極致，而是尋求綜合的考慮，這對(duì)買(mǎi)家思維或者今后的賣(mài)家思維來(lái)說(shuō)都是很穩(wěn)健務(wù)實(shí)的，值得點(diǎn)贊。

1、潤(rùn)府超預(yù)算、金沙公館也太貴，都是尾盤(pán)，所以不強(qiáng)求了，中旅還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，交房時(shí)間晚，而且學(xué)區(qū)也不典型，產(chǎn)品也不算很卷，所以放棄。

2、光華云鏡其實(shí)是個(gè)小開(kāi)發(fā)商，拿地很久了，開(kāi)盤(pán)也很久了，到現(xiàn)在還沒(méi)賣(mài)完，是能說(shuō)明很多問(wèn)題的，除了開(kāi)發(fā)商本身的不可控（爺爺說(shuō)的其實(shí)有一定道理，因?yàn)槠放埔馕吨笃诘木S護(hù)，市場(chǎng)的認(rèn)可度，但是也不能全部只看品牌）還有產(chǎn)品的拉垮，從后面我做的價(jià)值演變推導(dǎo)來(lái)看，我認(rèn)為整體投資回報(bào)收益還是可以的，但是和建發(fā)差別不大，不建議為了一丁點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)而放棄更穩(wěn)重的買(mǎi)法。

3、西派金沙是中鐵建的西派系列，但是地段劣勢(shì)太明顯，不要迷信品牌和所謂的教育，這一點(diǎn)我可以展開(kāi)說(shuō)下，畢竟?fàn)敔斒谴蠊蓶|。

中鐵建西派金沙這個(gè)樓盤(pán)，也是大家的老朋友了，從大的框架上來(lái)看，有利有弊，我覺(jué)得弊大于利，并不是非常推薦你買(mǎi)入。

優(yōu)點(diǎn)在于本身是中鐵建的王牌產(chǎn)品，西派系列，格局是很不錯(cuò)的，而且旁邊挨著實(shí)驗(yàn)小學(xué)的尚雅校區(qū)，也有泡桐樹(shù)中學(xué)百仁分校，整體的教育基礎(chǔ)氛圍是不錯(cuò)的，再者還有大公園環(huán)繞，生態(tài)資源也很不錯(cuò)。

要是要認(rèn)真挑缺點(diǎn)的話(huà)，我覺(jué)得首先就是外部的三大配套比較尷尬。醫(yī)療和商業(yè)，其實(shí)你都是肉眼可見(jiàn)的尷尬，還挺遠(yuǎn)的，并不近。然后是地鐵，這邊屬于真空地帶，雖然有很多居民呼吁地鐵開(kāi)過(guò)來(lái)，但實(shí)際上從規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，并不現(xiàn)實(shí)，未來(lái)一二十年都還是一個(gè)真空地帶，交通層面非常尷尬，難以和其他板塊融合聯(lián)動(dòng)起來(lái)，第三個(gè)是教育，雖然是實(shí)驗(yàn)小學(xué)的分校，但是學(xué)校的成長(zhǎng)，和生源，硬件師資以及初中息息相關(guān)的，學(xué)區(qū)資源并不是很明顯，大家也不會(huì)認(rèn)為一個(gè)初中對(duì)口并非三小聯(lián)中的百仁，就是一個(gè)學(xué)區(qū)房板塊，所以教育還是比較牽強(qiáng)，我認(rèn)為甚至是不如青五或者蔡橋這邊的哈。

其次是三環(huán)的這個(gè)屏障問(wèn)題帶來(lái)的板塊局限性。

由于這里處于三環(huán)外側(cè)，存在一個(gè)天然的屏障，沒(méi)有馬路和地鐵聯(lián)通，更多的是靠近北側(cè)的金牛，金牛還是個(gè)老大難，所以大家互相依靠之下，并不能抱團(tuán)取暖，而南側(cè)的外光華還有相當(dāng)?shù)木嚯x，沒(méi)有發(fā)展來(lái)連城一片，這里未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間可能都是孤島。缺乏配套和價(jià)值認(rèn)定以及未來(lái)規(guī)劃，我擔(dān)心整體的保值性增值性或者流通性（面對(duì)的客群很狹窄）都是不及預(yù)期的，慎重吧。

第三點(diǎn)則是本身的產(chǎn)品和定價(jià)以及同類(lèi)型格局的對(duì)比問(wèn)題。

你看的152戶(hù)型，其實(shí)是T4產(chǎn)品，這個(gè)時(shí)候在成都新房層級(jí)是脫節(jié)了的，能明白嗎？現(xiàn)在很多新房都做的純T2板式格局，南北通透，而非這種T4的上一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

4、建發(fā)書(shū)香云錦，假設(shè)430萬(wàn)能拿下143戶(hù)型的話(huà)，我反而覺(jué)得是一個(gè)比較穩(wěn)重的買(mǎi)法，它既有品牌（國(guó)企），又有地段（蔡橋核心區(qū)，城市界面好），既有產(chǎn)品力(得房率高，小區(qū)建筑辨識(shí)度高，板式T2套四，小區(qū)規(guī)模大），又有學(xué)區(qū)價(jià)值（泡桐樹(shù)、草堂分校，蔡橋板塊是公認(rèn)的除了青二青五以外的青羊另一個(gè)崛起的學(xué)區(qū)板塊）。

所以回來(lái)看，雖然它價(jià)格是高一點(diǎn)，但的確有高傲的資本，不然早就降價(jià)大甩賣(mài)了。如果你們預(yù)算寬裕一點(diǎn)的話(huà)，我覺(jué)得建發(fā)才是最好的買(mǎi)法（真的不是刻意迎合你本人的想法，實(shí)事求是的討論）。

5、如果要說(shuō)有其他的話(huà)，我額外推薦一個(gè)，八寶街附近的通錦閣，參考鏈接（下同）https://weibo.com/1551561845/OlP7WmQGA 成都國(guó)投拿下的雙限地，清水限價(jià)2.64萬(wàn)，加上裝修我預(yù)估是3萬(wàn)左右，它有143平的套四戶(hù)型，預(yù)估得房率大概90%左右，按照周邊次新房的價(jià)值演變，我覺(jué)得未來(lái)可以達(dá)到4萬(wàn)的價(jià)格，https://weibo.com/1551561845/Ocp3xhQAs

這個(gè)盤(pán)基本上也是要賣(mài)現(xiàn)房的，所以交房時(shí)間不會(huì)太晚，唯一問(wèn)題的目前還沒(méi)開(kāi)盤(pán)。另外是正兒八經(jīng)的青羊二區(qū)，小初都是很牛的，比西派金沙好得多，而且外部的綜合地段交通人氣資源也明顯要好得多。

缺點(diǎn)是房源不多，而且小區(qū)規(guī)模不大，整體偏剛改一點(diǎn)，不如建發(fā)那么純粹改善。

如果你們是要六邊形戰(zhàn)士的話(huà)，那么建發(fā)當(dāng)然不讓。反過(guò)來(lái)，假設(shè)你們要看重學(xué)區(qū)價(jià)值，增值意義，流通性保值性，不妨蹲一手通錦閣（但是刻意蹲通錦閣的話(huà)，就意味著放棄了建發(fā)，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)房源優(yōu)惠價(jià)格會(huì)提前賣(mài)完）。