上海閔行率先試點(diǎn) 地方政府收購(gòu)存量房政策五問(wèn)

今天（2025年6月10日），上海閔房集團(tuán)發(fā)布公告，正式啟動(dòng)存量商品房收購(gòu)行動(dòng)，所購(gòu)房源將全部轉(zhuǎn)為保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保障房”）。這是上海首個(gè)由政府主導(dǎo)的存量房收購(gòu)轉(zhuǎn)保租房項(xiàng)目，標(biāo)志著中央“消化存量、優(yōu)化增量”戰(zhàn)略在一線城市的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

閔房集團(tuán)發(fā)布的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)：

現(xiàn)房交付：僅接收已建成、可直接入住的房源，規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)；

區(qū)域限定：聚焦閔行南部（顓橋、馬橋、吳涇、浦江鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)）；

規(guī)模集中：單項(xiàng)目房源總建筑面積≥7500㎡，確保運(yùn)營(yíng)效率；

權(quán)屬清晰：無(wú)查封、抵押或產(chǎn)權(quán)糾紛。

去年，住建部明確“收購(gòu)存量商品房”為年度四大任務(wù)之一。此次上海在一線城市中率先落實(shí)政策執(zhí)行，既在意料之外，也在情理之中。針對(duì)政策的出臺(tái)，相信無(wú)論是行業(yè)還是購(gòu)房者，還有很多細(xì)節(jié)和疑問(wèn)，本文申度君想試著做更深度的探討。

第一問(wèn)

和普通人有什么關(guān)系？

1、租房供給擴(kuò)容，租房性價(jià)比提升

收購(gòu)房源轉(zhuǎn)為保租房后，租金需控制在市場(chǎng)價(jià)9折以下，年漲幅≤5%。閔行南部產(chǎn)業(yè)區(qū)（如紫竹高新區(qū)）的年輕上班族，可用更低成本解決職住分離問(wèn)題。

2、非核心資產(chǎn)價(jià)值重估

遠(yuǎn)郊、低配套、大戶型等流動(dòng)性差的房產(chǎn)，可能面臨長(zhǎng)期貶值風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者需更關(guān)注地段、產(chǎn)業(yè)、小戶型等抗跌屬性。

未來(lái)住房市場(chǎng)將形成“保障歸政府、改善歸市場(chǎng)”的雙軌制（住建部倪虹部長(zhǎng)提出）。普通家庭若預(yù)算有限，可優(yōu)先申請(qǐng)保租房；若追求品質(zhì)，則需承擔(dān)更高商品房溢價(jià)。

3、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)期房的安全邊際提升

政府收購(gòu)為開(kāi)發(fā)商注入現(xiàn)金流，降低項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

第二問(wèn)

為什么是閔行？

首先，閔行區(qū)的區(qū)域戰(zhàn)略定位是產(chǎn)城融合示范區(qū)。

閔行南部（顓橋、馬橋、吳涇、浦江鎮(zhèn)）是上海“南部科創(chuàng)中心”核心承載區(qū)，聚集了人工智能、生物醫(yī)藥、高端制造等產(chǎn)業(yè)集群。區(qū)域內(nèi)企業(yè)密集，青年科技人才、產(chǎn)業(yè)工人住房需求旺盛，但職住分離問(wèn)題突出。政府收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)保租房，可精準(zhǔn)解決“產(chǎn)業(yè)人口居住痛點(diǎn)”，避免保障房與就業(yè)地脫節(jié)。

其次，閔行庫(kù)存結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目適配性。

現(xiàn)房庫(kù)存集中：閔行南部存在大量中小房企開(kāi)發(fā)的現(xiàn)房項(xiàng)目，因區(qū)位非核心、配套不完善導(dǎo)致滯銷，符合“總建面≥7500㎡、產(chǎn)權(quán)清晰”的收購(gòu)門(mén)檻。

戶型匹配度高：該區(qū)域存量房以中小戶型為主（70-90㎡），與保租房需求（青年公寓、人才房）高度契合，改造成本低。

第三，政策試點(diǎn)基礎(chǔ)

閔行是上海保障房體系改革先行區(qū)，已建立“國(guó)企運(yùn)營(yíng)+市場(chǎng)參與”的保租房管理模式。閔房集團(tuán)作為區(qū)屬國(guó)企，具備房源收儲(chǔ)、改造和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能快速落地政策。

第三問(wèn)

為什么是現(xiàn)在？

首先，政策落實(shí)節(jié)點(diǎn)倒逼。

3月：住建部明確“收購(gòu)存量商品房”為年度四大任務(wù)之一；

4月政治局會(huì)議：要求“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”；

11月：央行設(shè)立3000億保障房再貸款，為地方收購(gòu)提供資金池。

2025年地方落實(shí)節(jié)點(diǎn)：上海需在“十四五”末（2025年）完成新增47萬(wàn)套保租房目標(biāo)，時(shí)間緊迫倒逼政策提速。

其次，市場(chǎng)壓力逼近臨界點(diǎn)。

庫(kù)存高企：上海4月二手房成交量環(huán)比驟降18.6%，遠(yuǎn)郊非核心區(qū)現(xiàn)房去化周期超24個(gè)月，房企現(xiàn)金流危機(jī)加劇；

房企債務(wù)到期潮：2025年中，為房企債務(wù)償還高峰，收購(gòu)政策可定向“輸血”中小房企，防范項(xiàng)目爛尾。

第三，金融工具與制度配套成熟。

再貸款落地：央行3000億保障房再貸款已結(jié)束審核期，6月進(jìn)入資金投放階段；

上海“1+11”保租房細(xì)則完善：2025年初出臺(tái)租金管制、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等配套，確保收購(gòu)房源“轉(zhuǎn)得順、租得出”。

第四問(wèn)

為什么一線城市是上海破局？

實(shí)際上，上海并非一線城市中，第一個(gè)啟動(dòng)收購(gòu)商品房用作保障房的城市。2024年8月7日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通告，公開(kāi)征集存量商品房用作保障性住房房源，成為首個(gè)明確啟動(dòng)收購(gòu)的一線城市，但是截至目前并未有具體的落實(shí)。

上海是一線城市中首個(gè)落實(shí)具體收購(gòu)政策并試點(diǎn)的城市。可以說(shuō)有著超大城市“去庫(kù)存”樣板價(jià)值。

閔行試點(diǎn)是上海響應(yīng)中央“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的破局之舉，化解區(qū)域結(jié)構(gòu)性庫(kù)存，精準(zhǔn)靶向產(chǎn)業(yè)新城滯銷現(xiàn)房，避免“大水漫灌”；重構(gòu)住房供給鏈，將房企積壓庫(kù)存轉(zhuǎn)化為保障房資產(chǎn)，減少重復(fù)建設(shè)；探索可持續(xù)模式，通過(guò)“央行低息貸款+國(guó)企運(yùn)營(yíng)+租金收益”閉環(huán)，測(cè)試資金可持續(xù)性。

此類政策成功需滿足三要素——需求匹配度（區(qū)位/戶型）、定價(jià)合理性（評(píng)估價(jià)≠五折壓價(jià)）、運(yùn)營(yíng)效率（規(guī)模化降成本）。閔行試點(diǎn)的選址與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，正是對(duì)這三大痛點(diǎn)的針對(duì)性回應(yīng)。

第五問(wèn)

試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的難點(diǎn)？

閔行率先試點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)：

1、戶型適配：收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)雖未明確面積，但參考全國(guó)實(shí)踐（70㎡以下為主），契合青年、務(wù)工人員需求；

2、區(qū)位優(yōu)化：閔行南部布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，避免保租房“邊緣化”，提升通勤便利性；

3、租金管控：保租房定價(jià)為市場(chǎng)價(jià)9折以下，年漲幅≤5%，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

4、穩(wěn)房企：輸血現(xiàn)金流與穩(wěn)定預(yù)期

5、現(xiàn)房收購(gòu)：直接緩解房企債務(wù)壓力，避免項(xiàng)目爛尾；

6、評(píng)估定價(jià)：以“房源評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)”，減少價(jià)格博弈，加速交易效率。

7、促轉(zhuǎn)型：推動(dòng)“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”新模式。政策將商品房庫(kù)存轉(zhuǎn)化為保障房供給，避免重復(fù)建設(shè)，符合“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”中“盤(pán)活存量”的核心邏輯。

但也有一些值得探討的細(xì)節(jié)：

1、收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

7500㎡門(mén)檻：可能排除優(yōu)質(zhì)小型社區(qū)，需后續(xù)動(dòng)態(tài)調(diào)整；

評(píng)估機(jī)制透明度：需防范定價(jià)環(huán)節(jié)的權(quán)力尋租。

2、可持續(xù)性及試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的難點(diǎn)

資金可持續(xù)性：依賴央行再貸款及地方財(cái)政，若規(guī)模擴(kuò)大恐難持續(xù)；

需求匹配度：若收購(gòu)房源與保障對(duì)象區(qū)位錯(cuò)配（如遠(yuǎn)郊盤(pán)），可能導(dǎo)致空置；

房企參與意愿：部分開(kāi)發(fā)商或拒絕接受低價(jià)收購(gòu)，傾向等待市場(chǎng)回暖。

3、一些建議

配套細(xì)則完善：如動(dòng)態(tài)調(diào)整面積門(mén)檻、公開(kāi)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；

金融工具創(chuàng)新：探索REITs、專項(xiàng)債等多元化資金渠道；

全市擴(kuò)圍節(jié)奏：青浦、松江等新城區(qū)域跟進(jìn)，可考慮執(zhí)行“一區(qū)一策”去庫(kù)存；

結(jié)語(yǔ)

收購(gòu)存量房非簡(jiǎn)單救市，而是通過(guò)重構(gòu)供給結(jié)構(gòu)，將樓市風(fēng)險(xiǎn)化解轉(zhuǎn)化為民生保障紅利。正如住建部部長(zhǎng)倪虹所言，2024年是“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”元年。2025年，上海閔行的試點(diǎn)，能否帶來(lái)全市乃至于全國(guó)范圍內(nèi)切實(shí)地跟進(jìn)，我們期待著。