謝逸楓：廣州早已取消限購(gòu)限價(jià)限售，未來(lái)還有哪些政策值得期待

文/謝逸楓

6月13日，一份公開(kāi)意見(jiàn)稿顯示，廣州擬取消限購(gòu)限價(jià)限售并降低貸款首付和利率。實(shí)際上，廣州早已取消限購(gòu)限價(jià)限售，不存在所謂的“三限”政策。

意見(jiàn)稿顯示，降低貸款首付和利率。實(shí)際上，廣州早已經(jīng)將房貸首套、二套首付比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限，但第三套住限貸。

廣州早已經(jīng)不存在住房限購(gòu)

2024年1月27日的6號(hào)文、9月29日的65號(hào)文來(lái)看，120平以上的住房已經(jīng)取消限購(gòu)，120平和以下的住房，非戶籍人口和單身人士在限購(gòu)區(qū)分布限2套、1套。

前提條件是6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)稅或社保證明。但6號(hào)文規(guī)定，租一買(mǎi)一、賣(mài)一買(mǎi)一的核減名下住房套數(shù)，只要把名下的房子掛出或賣(mài)出，不限購(gòu)套數(shù)。

簡(jiǎn)單的講，政策層面上，廣州存在120平和以下的住房限購(gòu)，但是操作層面上，政策名存實(shí)亡，市場(chǎng)已經(jīng)不存在限購(gòu)，因?yàn)樽饣蛸u(mài)出名下房產(chǎn)，不限購(gòu)套數(shù)。

同時(shí)，納個(gè)稅或或社保證明的前提條件和戶型面積的限制，已經(jīng)在9月30日開(kāi)始不查、不看了，取消了。只要一次性付款或可以獲得貸款，就可以無(wú)限買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

廣州早已經(jīng)不存在住房限售限價(jià)

廣州在2024年5月28日轉(zhuǎn)讓或析產(chǎn)時(shí)不再審核取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間，5月29日起取消2年限售政策。2023年9月8日，廣州取消限價(jià)政策，市場(chǎng)已經(jīng)在執(zhí)行。

盡管沒(méi)有正式文件發(fā)布，但從那時(shí)起，開(kāi)發(fā)商需進(jìn)行價(jià)格備案，但官方不再提供指導(dǎo)價(jià)，這意味著限價(jià)政策實(shí)際上已經(jīng)不再執(zhí)行，只是沒(méi)有發(fā)官方正式文件。

廣州早已經(jīng)降低房貸首付比例和利率

對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。此項(xiàng)政策自2024年9月30日起執(zhí)行。

取消利率下限和存量房貸利率下降，但銀行未全面執(zhí)行政策。而公積金貸款首套首付比例統(tǒng)一為15%，二套首付比例統(tǒng)一為20%，2024年11月26日起。

同時(shí)延長(zhǎng)公積金貸款期限、提高公積金貸款額度。2024年8月1日，廣州支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。所以，限貸政策調(diào)整到極限，但第三套房禁貸。

廣州早已經(jīng)減低購(gòu)房稅收

2024年11月22日，廣州取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即“豪宅稅”（契稅3.0%）。非普通住宅，證滿2年住房對(duì)外銷(xiāo)售，將免征增值稅。

不滿2年，全額5.3%。普通住宅，證滿2年住房對(duì)外銷(xiāo)售，將免征增值稅，不滿2年，全額5.3%。稅收減免政策在2024年12月1日起實(shí)施。

家庭唯一住房、第二套不超過(guò)140平方米的契稅統(tǒng)一按1%征收，超過(guò)140平方米的契稅統(tǒng)一按1.5%、2%征收，第三套或以上3%。

若住房為家庭唯一且持有超過(guò)5年，可免征個(gè)人所得稅。否則按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%稅率計(jì)征。所以，個(gè)人所得稅的免征必須滿5年。

土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5%。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

未來(lái)廣州樓市哪些政策值得期待

未來(lái)廣州樓市政策值得期待，主要是已經(jīng)出臺(tái)存在的房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放寬和落實(shí)，增強(qiáng)政策的效應(yīng)持續(xù)力和形成合力。

一是貸款首付比例，首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)為15%下降為10%，公積金貸款首套首付比例調(diào)整為10%，二套首付比例調(diào)整為15%。

二是貸款利率下降，包括首套、二套住房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款及存量房貸利率再進(jìn)一步下降。

三是放開(kāi)第三套房貸，首付比例25%、取消利率下限。同時(shí)，存款低利率和理財(cái)收益不穩(wěn)定的情況下，出政策鼓勵(lì)廣州高收入和有錢(qián)人的存款拿出來(lái)買(mǎi)房投資。

四是稅收免減，購(gòu)買(mǎi)首套住房，不論面積、免征契稅、印花稅，第二套，不論面積，契稅統(tǒng)一為1%，第三套，契稅為1.5%，免印花稅。

五是房企債務(wù)重組成功，政府和銀行出手，幫助廣州大型房企在年內(nèi)-2026年債務(wù)重組（境內(nèi)外債券）成功，金融債繼續(xù)延期。擴(kuò)大項(xiàng)目白名單。

六是擴(kuò)大政策吸虹效應(yīng)，人才和多孩家庭及農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高、加大落戶放開(kāi)和購(gòu)房落戶（買(mǎi)房送戶口）力度、擴(kuò)大到全市范圍，消化1-2萬(wàn)套。

七是加快租賃住房貸款、專項(xiàng)債、保障性住房再貸款的發(fā)行、審批，支持購(gòu)買(mǎi)存量商品房作為安置房，擴(kuò)大用途為保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房，消化2-3萬(wàn)套庫(kù)存。

八是加快城中村貨幣化安置、專項(xiàng)借款、專項(xiàng)基金、專項(xiàng)貸款、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、增發(fā)國(guó)債的審批、落地，消化2-3萬(wàn)套庫(kù)存。

九是降低商業(yè)地產(chǎn)首套、二套首付比例和利率、延長(zhǎng)貸款期限；免減個(gè)人/企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)交易的稅費(fèi)；允許商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整規(guī)劃用途、容積率、自持面積。

國(guó)家層面的未來(lái)有哪些房地產(chǎn)政策值得期待，解除、取消商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)象、分割面積限制、轉(zhuǎn)讓對(duì)象限制、滿2年-3年出售限制（例如廣州已經(jīng)取消）。

允許商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整規(guī)劃用途、容積率、自持面積；降低商業(yè)地產(chǎn)首套、二套貸款首付比例（30%、50%）和利率（降80-150個(gè)基點(diǎn)）、延長(zhǎng)貸款期限5年-10年。

免減個(gè)人/企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)交易的契稅、印花稅、增值稅、個(gè)稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)/契稅、印花稅、增值稅、個(gè)人稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、手續(xù)費(fèi)。

降準(zhǔn)、降息、降存量房貸利率、下降保障住房再貸款和專項(xiàng)債及專項(xiàng)借款利率；國(guó)家發(fā)文對(duì)保函置換商品房預(yù)售款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的政策放開(kāi)。

放開(kāi)第三套住房限貸、首付比例25%和取消利率下限；商業(yè)和公積金貸款首套、二套首付比例下降到10%，公積金貸款二套首付比例下降到15%，利率下降。

稅收免減，購(gòu)買(mǎi)首套住房，不論面積大小，一律免征契稅、印花稅；第二套、第三套住房，不論面積大小，契稅統(tǒng)一為1%、1.5%，并且免印花稅。

三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制由短中期轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期管理制度，可以考慮放松三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的指標(biāo)，也可以暫停實(shí)施，銀行加大對(duì)房地產(chǎn)增量貸款。

銀行擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模（開(kāi)發(fā)貸、委托貸、個(gè)貸）和低息貸款；降低房企IPO上市和債券（境內(nèi)）及非標(biāo)融資的設(shè)置門(mén)檻、條件、要求；金融債務(wù)再延期。

擴(kuò)大項(xiàng)目白名單規(guī)模和金額，下調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的條件和門(mén)檻，覆蓋更多的項(xiàng)目，加大保交流的項(xiàng)目力度；降低房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例。

擴(kuò)大城市更新專項(xiàng)借款和100萬(wàn)套貨幣化安置規(guī)模、擴(kuò)大收儲(chǔ)存量庫(kù)存和收回閑置土地（專項(xiàng)債、專項(xiàng)貸）的規(guī)模，國(guó)家投入資金為4萬(wàn)億元-10萬(wàn)億元。

國(guó)家可以通過(guò)超長(zhǎng)特別國(guó)債、特別國(guó)債、專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款、專項(xiàng)基金、銀行貸款、預(yù)算資金、補(bǔ)助資金的方式注入資金，實(shí)現(xiàn)4萬(wàn)億元-10萬(wàn)億元的資金來(lái)源。

六大國(guó)有銀行資本金各1萬(wàn)億元，持有房企債券（境內(nèi)外債券、商票）；類似2008年、2015年的4萬(wàn)億救市計(jì)劃；組建住房銀行，規(guī)模在50萬(wàn)億元。