謝逸楓：信貸暴跌，房貸不足10%，樓市陷入下行更大危機

文/謝逸楓

2025年6月16日，公開的5月末金融數(shù)據(jù)顯示，M1突破108.91萬億元、M2突破325.78萬億元、新增人民幣貸款10.68萬億元，其中個人住房貸款增加8347億元。M1、M2的增速繼續(xù)呈現(xiàn)一上一下，剪刀差呈現(xiàn)收窄趨勢。

5月末人民幣存款增加14.73萬億元（1月末4.32萬億元、2月末8.74萬億元、3月末12.99萬億元、4月末12.55萬億元）。其中住戶存款增加8.3萬億元（1月末5.52萬億元、2月末6.23萬億元、3月末9.22萬億元、4月末7.83萬億元）。

2021年-2024年住戶存款新增分別為9.9萬億元、17.84萬億元、16.67萬億元、14.26萬億元。目前居民存款總量非常龐大，如果居民愿意拿出一半來買房，經濟就恢復了，房地產市場信心和預期就將復蘇、銷售回升、房企風險化解。

按照5月末數(shù)據(jù)顯示，5月住戶存款比4月增加4700億元，說明居民因存款負利率，繼續(xù)存款的意愿下降，轉為買股票、黃金、外匯、期貨、基金、保險、信托等產品，不排除用作其他用途，而部分的居民不敢過多的投資和消費。

M1，反映著經濟中的現(xiàn)實購買力。M2，不僅反映現(xiàn)實的購買力，還反映潛在的購買力。M1過快，消費和終端市場活躍。M2過快，投資和中間市場活躍。M2過高，M1過低，說明投資過熱，需求不旺，有泡沫、危機風險。

M1過高，M2過低，說明需求強勁、投資不足，有通脹、漲價風險。可以據(jù)此判定貨幣政策的調整、變化。毫無疑問，目前最大的問題是M1、M2過低，說明有效需求不足，投資不足，有通縮的風險。貨幣政策應該調整，擠水分轉為放水。

M1回升，M2回落

按照規(guī)定，2025年1月起，M1開始按新口徑統(tǒng)計。“上新”后的M1在納入個人活期存款和非銀行支付機構客戶備付金后，統(tǒng)計口徑包括流通中貨幣（M0）、單位活期存款、個人活期存款以及非銀行支付機構客戶備付金。

5月M1余額108.91萬億元（4月末109.14萬億元、3月末113.49萬億元、2月末109.44萬億元、1月末112.45萬億元）,同比增長2.3%（4月1.5%、3月1.6%。2月0.1%、1月0.4%），比上月擴大0.8%，說明M1呈現(xiàn)先低后高走勢。

5月末M1同比增長2.3%，比上月擴大0.8%。4月制造業(yè)PMI降至49.5%，環(huán)比上月49.0%回升0.5%，反映出企業(yè)生產和需求總體疲軟，經濟活動放緩導致企業(yè)資金需求動力不足，活期存款規(guī)模減少對M1增速形成一定拖累。

5月全國商品房銷售面積和金額下降并降幅擴大，居民購房款轉化為房企活期存款規(guī)模被壓減，進一步抑制了M1增長。未來M1走勢，將繼續(xù)受財政支持力度和居民消費修復強度的影響，預計財政支撐具備持續(xù)性。

M1呈現(xiàn)增長2.3%，一定程度上反映出經營主體正在改善，反映出金融市場上投資者風險下降預期增強。房地產市場的銷售和金額及去庫存改善不明顯，按照4月北上廣深和熱點二線城市樓市銷售數(shù)據(jù)，銷售下降加快，市場行情降溫。

5月M2余額325.78萬億元（4月末325.17萬億元、3月末326.06萬億元、2月320.52萬億元、1月318.52萬億元）,同比增長7.9%（4月末8%、3月7%、2月7%、1月7%），環(huán)比比上月回落0.1%，說明M2呈現(xiàn)先高后低。

5月M2增速增長7.9%，較4月增速8.0%回落0.1%，5月M2增速總體平穩(wěn)則與存款利率下調、資本市場回暖支撐非銀存款維持在1.2萬億元的偏高水平、市場流動性增強、財政不斷的發(fā)力等有關系。

5月金融總量繼續(xù)合理增長，支持實體經濟保持穩(wěn)固。財政、產業(yè)等宏觀政策靠前發(fā)力與貨幣政策形成更強合力，推動經濟持續(xù)回穩(wěn)向好。“活錢”增速明顯加快，體現(xiàn)一攬子金融支持措施提振市場信心，投資、消費等有回暖提升跡象。

剪刀差收窄至5.6%

5月M1同比增長2.3%，環(huán)比回擴大0.8%，M2同比增長7.9%，環(huán)比回落0.1%，M2與M1增速剪刀差收窄至5.6%。受存款利率下調、資本市場回暖及非銀存款的影響，M2增速稍微回落，M1增速上升，主要是資金活化意愿增強。

M2回落，M1回升，M2-M1剪刀差收窄。5月末M1與M2剪刀差為5.6%（4月末6.5%、3月5.4%、2月6.9%、1月6.8%），與上月比較來說，5月剪刀差收窄0.9%，說明剪刀差呈現(xiàn)先高后低。

剪刀差收窄，說明資金活化度上升，銀行內空轉的資金減少。金融體系資金積淤現(xiàn)象有所改善，銀行惜貸情況好轉。當務之急是銀行加快資金貸出、有效刺激內需、提振實體經濟活躍度、落后好已出臺的政策，推動房地產市場止跌回穩(wěn)。

新增貸款暴跌，個人住房貸款小幅度回升

2025年前5月人民幣貸款增加10.68萬億元，環(huán)比前4月人民幣貸款增加10.06萬億元，增加6200億元（前4月增加2800億元），同比少增9200億元（前4月同比少增4500億元），說明當前新增信貸暴跌，需求疲弱。

單月來看，5月貸款增加6200億元（4月2800億元、3月3.64萬億元、2月1.01萬億元、1月5.13萬億元），環(huán)比上月多增3400億元，同比少增9200億元。貸款增量處于歷史低位水平。結構上企業(yè)部門亮眼，居民部門偏弱的分化特征明顯。

前5月住戶貸款增加5724億元，4月5184億元、3月1.04萬億元、2月547億元、1月4438億元，住戶貸款小幅度增加。前5月代表個人住房貸款的中長期貸款增加8347億元，4月7601億元、3月8832億元、2月3758億元、1月4935億元。

前5月住戶貸款5724億元占新增貸款10.68萬億元的5.35%，4月末5.15%、3月10.63%、2月0.8%、1月8.6%，代表個人住房貸款的中長期貸款8347億元占新增貸款10.68萬億元的7.81%，4月末7.55%、3月9.03%、2月6.1%、1月9.6%。

單月來看，5月住戶貸款增加540億元，其中短期貸款減少208億元，代表個人住房貸款的中長期貸款增加746億元。從數(shù)據(jù)上來看，5月人民幣貸款增量環(huán)比4月有一定增長，全年來看依然處于較低的水平。

按照住戶貸款、個人住房貸款增長趨勢來看，與5月熱點城市樓市降溫、全國樓市的銷售面積和銷售金額下降有直接關系。一方面是5月全國樓市的銷售成交面積、金額下降，另外一方面是全國熱點城市樓市出現(xiàn)量價下降的情況。

新增人民幣貸款流向個人住房貸款不足10%

前5月人民幣貸款增加10.68萬億元。分部門看住戶貸款增加5724億元，其中短期貸款減少2624億元，中長期貸款增加8347億元。企（事）業(yè)單位貸款增加9.8萬億元，其中短期貸款增加3.14萬億元，中長期貸款增加6.16萬億元。

前5月，住戶貸款占新增貸款的5.35%，個人住房貸款占新增貸款7.81%，其中企事業(yè)單位占新增貸款91.76%，企事業(yè)單位中長期貸款占57.67%，說明91.76%統(tǒng)統(tǒng)流向企事業(yè)貸款，個人住房貸款僅占7.81%（4月末7.55%）。

結構上看，超90％流向企事業(yè)單位，住房貸款占比不足10%。前5月企事業(yè)單位貸款9.8萬億元（4月末9.27萬億元、3月8.66萬億元、2月5.82萬億元、1月4.78萬億元），占新增貸款91%，4月末92%、3月88%、2月94%、1月93%。

中長期貸款6.16萬億元占新增貸款的57%，4月末57%、3月57%、2月65%、1月67%。前5月住戶貸款8347（4月5184億元、3月1.04萬億元、2月547億元、1月4438億元）占新增貸款的5.35%，4月5.15%，3月10.6%、2月0.8%、1月8.6%。

2025年5月代表個人住房的中長期貸款新增7601億元（4月末7601億元、3月末8832億元、2月末3785億元、1月末4935億元），占新增貸款的7.81%（4月末7.55%、3月末9.03%、2月末6.1%、1月末9.6%）。

由于傳統(tǒng)樓市銷售淡季和利好政策的效應減弱，前5月房地產市場銷售面積和銷售金額下降加快，降幅擴大。市場有效需求不足，房地產止跌回穩(wěn)的基礎不牢固，說明經濟增長和樓市止回穩(wěn)的動能需要穩(wěn)固，政策需要加大力度加碼。

目前關稅談判成功，貿易摩擦緩解，貨幣政策進入觀望期。2025年5月7日，央行再次降準、降息，并且發(fā)布多項結構性貨幣政策，有助于進一步降低融資成本。今年以來，CPI負增長、PPI跌幅擴大。因此，不利于實際利率下行。