【太原樓評】樓評君“看房記”后｜躬身入局的一些思考！

太原樓評?| 業內視角

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導讀

本欲起身離紅塵，奈何影子落人間！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原換房｜非本意愿????

2015年下半年，樓評君從濟南來到太原，本來在山師東路的購房計劃被打斷，押寶在太原貸款上車！

太原，本沒想著能呆多久，第一套南站購房也有點投資的傾向，并未有考慮長久的留下太原。

2017年下半年，太原房價一天一漲，本來計劃購置個150平三居室，地點南中環。看中套性價比高的，總價略有壓力單價合適，可惜未遂心愿！

最后選了套小房型帶院子的房，這房子未看就簽約了，頗有點像失戀人閃婚的感覺，了個心愿！

2019年，考慮備一套優質學區房，在學府街投資了一套期房，內部價但是拿下來覺得沒那么適合。

2023-2024年一些變動，計劃恒大華府三居、碧桂園麗華天境四居間選擇，預算增加到250萬。

此時更多的考慮：太原是否值得長期投資！

2025年，無奈中在龍城大街南選套小三居…至此前后在太原購置了四次，仍未實現居住兼得滿意！

2026年，近期看了些星河灣法拍房、華府的降價房，也考慮保利東郡、天珺以及金茂府準新房！

NO. 1｜房產使用價值思考

從居住屬性來說，太原并非十分宜居的價值屬性。樓評君也非在太原具有無法離開的羈絆。

單純從居住使用角度看，三百萬左右的住宅，只是考慮住的舒服，租賃三五年不搬動，大概2.5%的租金就可以用享受同樣的居住價值。

以保利東郡為例，150～170的戶型，舒適度不高總價近三百萬左右，租金大概5-6萬就可以租到，三百萬現金不動，收益完全覆蓋租賃費用消耗！

NO. 2｜房產投資價值思考

如今房地產換代周期，層高、架空層、零公攤，寬廳、高墻窗比、L型邊廳，環幕爽艙等設計迭代！

這些建筑成本的增加，是平衡了地價持續下行的前提，使得新房總成本接近，但產品明顯革新！

新房單價不降價就是贏得了市場，房地產的投資屬性基本消失，新產品保持“溢價”，但二手房不、次新房，普遍是隨著時間推移，流通售價略有下跌！

相對于豪宅的業主而言，他們居住革新，過去的老豪宅也從價格堅挺到逐步下行，譬如恒大華府二手房年度降幅已較明顯，降幅5%趨勢則慎重行事！

NO. 3｜城市價值投入思考

對于太原城市的價值，也要思考自己的定位。一個普通的中產家庭在太原的投資不宜超過250萬！

如果你的財富無法離開太原獲取，那么太原的城市價值可以更高一些，如果你愿意放棄太原。

或許會發現，二百多萬可以移居的城市選擇也有不少，其中大灣區教育優勢突出、海南環境宜居，長沙、重慶、成都煙火氣，產業醫療教育優于太原！

如果偏重教育，西安，濟南更有優勢一些，如果只是自己住舒服，青島，威海，煙臺更適合樓評君。

NO. 4｜財富中房產分配思考

近期思考過一個問題，類似窮爸爸富爸爸書中觀點：當房產屬于消費屬性非投資的時候，它是財富中損減值，在財富中應該控比。

綜合考慮：當下財富積累+穩定的預期財富收益中，房產投入的占比不易超過50%。

理想的狀態，以當下財富積累看，改善型房產可以允許有負債，但是資產凈值還是要覆蓋貸款。

舉個例子：150萬的資產，預期未來十年穩定年收益30-50萬，可以上車250萬左右的房產。

如果預期收益有逐年較低的風險，房產投資控制在200左右，財富中仍要備出應急和生財資金！

咨詢顧問，專注趨勢！

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