河南商業霸主，憑什么是它？

Mall 觀察

觀察項目 | 鄭州丹尼斯大衛城

作者 | 大江

走過長長的華榮街，“大衛城”就出現在了樓宇間的夾縫里。

這是我第一次“拜訪”河南的重奢商業代表——丹尼斯大衛城。

丹尼斯大衛城聲名在外，身上的頭銜多到數不清，“河南首座重奢商場”“擁有華中唯一Chanel”“華中首個集齊五大頂級奢侈品牌的重奢商場”......

去年又再加了一個頗為重磅的“河南首個百億級商場”；丹尼斯大衛城去年的年銷售額突破百億達到了107億，較2023年同比增幅達到了13.8%，項目在全國商業體銷售里躍升第12位。

表現這樣亮眼的重奢商業，按理來說或多或少總會給人留有“沒有人氣”“高高在上”的印象，讓人驚訝的是，丹尼斯大衛城卻很“貼地”。

不管是DIOR、Chanel等眾多重奢云集的一樓、高化首店集結的二樓，又或是煙火氣滿滿、人來人往的B1層美食街，奇妙的相融在了一起。

這或許也是丹尼斯大衛城最大的特色之一。

而對于丹尼斯大衛城而言，百億不是終點，如今項目團隊已經啟動了“200億級大衛城”的新計劃。

人氣滿滿的丹尼斯大衛城，是如何力壓華潤萬象城穩坐河南第一商業的寶座的？

01

一樓集齊“奢牌6大件”、高化上樓

首店經濟+全齡層消費顯著

幾年前，我曾寫過一篇關于鄭州重奢商業觀察的文章（點擊查看：），詳細分析過丹尼斯大衛城與一街之隔的二七萬象城在二七商圈的奢侈品商業市場的爭奪較量。

商業市場變化很快，短短3年，華潤在落敗之后又發起了新一輪的重奢商業市場爭奪戰，鄭東萬象城將于6月26日開業；丹尼斯大衛城這個“擂主”也在不斷進階，拿下了Chanel華中首店、年銷售額突破百億大關，而我也終于有機會實地探訪這個已經了解過無數次的商業項目。

大衛城是河南本土第一大零售集團丹尼斯迄今投建最大的商業綜合體，總建面達到了42萬㎡，商場經營面積約22萬㎡，由百貨+購物中心組成。

這樣大的體量，為項目帶來了豐富的品牌內容，整個項目的品牌數量達到了1000個，整體的品牌實力以及品牌豐富度在商業項目里都非常罕見。

項目不僅是河南的重奢商業標桿，同時也是流量最大的商場之一。自2015年正式開業，項目的年到店客流約2800萬人次（數據來源：大河財立方）。這也意味著作為重奢商業的丹尼斯大衛城并不是走的“高冷路線”。

從現場來看，也是這樣的感受。

• 一樓集齊“奢牌6大件”，高化“上樓”；

從現場來看，丹尼斯大衛城的一樓都是奢侈品牌，CHANEL、LV、DIOR、Hermes、Gucci、Cartier等奢侈品六大件全部集齊。

美中不足的可能是還缺個Prada。

不少奢侈品牌都升級為雙層門店，比如LV、Burberry、Balenciaga、SAINT LAURENT等。

此外，ARMANI、Fendi、ROLEX、BVLGARI、TIFFANY&CO、CELINE、MONCLER、SAINT LAURENT等奢侈品牌也齊聚，豐富著項目的高奢氛圍。

IWC、OMEGA、PIAGET等腕表則放在了導流相對較差的支動線里，在中庭附近形成了腕表“一條街”。

為了進一步給奢侈品牌騰位置，項目還在2022年把高化品牌挪到了L2層，只在L1層的中庭附近保留了雅詩蘭黛、TOM FORD、蘭蔻、Chanel等幾個高化品牌。

• 首店經濟+全齡層消費，各業態品牌非常齊全，將品牌力發揮到了極致；

作為河南的商業“扛把子”，丹尼斯大衛城對于首店的吸引力也不容小覷，僅今年上半年就引入了近40家首店，基本上每一層都有首店品牌煥新，首店的質量也非常高，包括Acne Studios華中首店、GROTTO個樂河南首店、CONATUS河南首店等品牌。

此外，能明顯的感覺到項目依托百貨來打造全齡層消費的思路，百貨每一層都針對不同的業態進行明確劃分，比如L9層是童裝，L8層是家居生活，L7層是男裝，L6層是運動，L3-L5層涵蓋大女裝、少淑裝等，每一個業態的品牌非常豐富，將每一層業態的品牌力發揮到了極致。

以L6層的運動業態為例，就引入了60多個戶外運動休閑品牌，包括KAILAS凱樂石、SALOMON薩洛蒙、始祖鳥、可隆、迪桑特、安德瑪、ON跑、HOKA、Wilson、KEEN等頭部戶外運動品牌。

今年這一層還補充了icebreaker華中首店、montbell、Jlindeberg、Klattermusen、fishing bloom、Montane等首店品牌，LULULEMON河南首店則與高化一起放在了L2層。

根據大河財立方去年的報道，丹尼斯大衛城1000個品牌里，有156家品牌門店位列其品牌體系“國內單店前十”，有29家品牌門店成為其品牌體系內“國內單店第一”，品牌整體的表現力非常強，品牌與項目互相成就，也難怪能吸引到這么多優質首店品牌。

• 餐飲品牌強勁齊全，B1層的美食街，高樓層以重餐為主。

丹尼斯大衛城還有一個引流利器，就是場內的餐飲品牌非常豐富。

項目專門在B1層打造了一個涵蓋64個餐飲品牌的美食街區，為此，向來放在B1層的高化品牌也基本搬上了L2層。

美食街區的人氣非常高，都是前來游逛的年輕人，即使是工作日都人來人往，不少餐飲店前都排起了長隊，比如本土面包品牌麥陌等。

此外，百貨的較高層也以重餐品牌來引流，從L10-L14層，引入了太二、小菜園、西貝、泰香米、費大廚、梅果等網紅餐飲品牌。

還有金掌勺、比格比薩自助、澳門陳光記等品牌還處于圍擋中。

02

與本地政企深度綁定

和頭部奢侈品、化妝品集團建立深度合作

作為重奢商業，丹尼斯大衛城顯然很有自己的風格，但能穩坐河南重奢商業第一的寶座，項目還有不少值得深挖的“因素”。

• 與本地政企深度綁定，會發放丹尼斯購物卡；

丹尼斯大衛城的成功，離不開丹尼斯集團的“托舉”。

丹尼斯是一家集百貨、Shopping mall、大賣場與便利店等業態為一體的零售事業集團，自1995年開業，已經形成了以鄭州為主、輻射河南的強大銷售網絡。

依托這樣的滲透力，丹尼斯與鄭州發展同行、也與本地政企深度綁定。在鄭州，不少企業在節假日都會發放丹尼斯購物卡，而使用丹尼斯的購物卡，可以在大衛城購買一些特定的奢侈品牌。

甚至在網上還出現了購買丹尼斯購物卡的行為。

• 積極與頭部奢侈品集團、化妝品集團建立深度合作以及持續不斷的調整升級；

商場與品牌是一場博弈，在商場里的品牌表現越好，商場也就擁有越多話語權以及與品牌談判的籌碼。

丹尼斯大衛城在重奢商業領域的表現，也成為項目與奢侈品集團、化妝品集團談判的最佳籌碼。

2022年5月，丹尼斯大衛城開啟了“Together We Shine”的品牌提升計劃，此后與香奈兒集團、愛馬仕集團、酩悅·軒尼詩-路易·威登集團、開云集團、歷峰集團、歐萊雅集團、OTB、COTY等國際奢侈品、化妝品集團在原有的基礎上建立起了更為深度和廣度的合作。

由此也為項目帶來了持續不斷地調整升級。

但丹尼斯大衛城并未將升級的目光只放在重奢上，對商場其它區域也在持續進行優化。

比如這次我去到項目現場，就發現項目B1層LEGO旁邊就圍擋起來正在進行升級改造。

據鄭州商業觀察透露，這部分調改面積達到了3000㎡，將引入Fascino Bakery&Cafe華北首店、Blueglass河南首店、Leban樂班、Peet's Coffee、裕蓮茶樓等餐飲休閑品牌，并將于今年8月陸續拆除圍擋。

此后項目還將圍繞潮玩零售、精品超市、小吃輕餐等業態進行調改和升級。

• 二期也已經在路上了。

值得關注的是，丹尼斯大衛城二期也已經在路上了。

據悉項目二期位于北二七路以東的張砦地塊，這也意味著，憑借手里的品牌資源優勢，丹尼斯大衛城將迎來更多的“可能性”。

03

萬象城卷土重來搶奪高端商業市場

丹尼斯再難復刻第二座“大衛城”

根據近期中國連鎖經營協會（CCFA）公布的“2024年中國連鎖TOP100”榜單來看，作為河南最大的連鎖企業，丹尼斯集團去年的銷售額達到了262.6億元，在河南全省的16個城市里開了551家分店，深入到河南人生活的方方面面。

這樣的集團實力，無疑也讓丹尼斯大衛城繼續“背靠大樹好乘涼”，進一步坐穩河南商業“第一”的寶座。

從項目現場來看，由百貨+購物中心組成的丹尼斯大衛城，在硬件上還是存在一些局限性。

比如一樓的動線比較復雜，遮擋視線的大柱子也比較多等。

未來，丹尼斯還有不少新項目將會亮相，包括丹尼斯大衛城二期、丹尼斯百貨航海天地A區、丹尼斯洛陽吉慶店項目等；

隨著鄭東萬象城、弘坊、胖東來、銀泰城、亳都新象等重點商業項目落地開業，鄭州的商業市場也會更加熱鬧。

不過即使鄭東萬象城開業，想來在短期內，也無法取代丹尼斯大衛城的位置，而丹尼斯集團，也無法再集齊這樣的“天時地利人和”造出第二個“大衛城”了。

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