站在時代交鋒處，華潤萬象生活書寫城市品質生活新篇章

20多年前，當華潤的建設者們決定在深圳那片空地上做一個沒人做過的大型商業綜合體時，穿越周期的能力就已經種下。一代代開拓創新又勇往直前的建設者，歷經二十余年的耕耘和灌溉，把當初這顆種子培育成了一棵枝繁葉茂的大樹。

在過去五年里，華潤萬象生活（01209.HK）歷經資本市場和行業的風雨變幻，展示出了堅韌的根基和向陽生長的韌性。自2020年底成功登陸港交所，華潤萬象生活便以“商管+物管”雙輪驅動的獨特模式，在資本市場刻下了自己的成長軌跡。

上市五年來，外部環境波譎云詭，房地產行業深度調整，消費市場承壓分化，物管行業增速換軌，華潤萬象生活卻逆勢交出了一份持續高增長的亮眼成績單，不僅財務數據節節攀升，市值穩居行業鰲頭，更以其清晰且堅定的戰略、穩健的運營和前瞻的布局，為行業提供了一個穿越周期、高質量發展的鮮活樣本。

站在“十四五”收官與“十五五”謀篇的關鍵節點，華潤萬象生活以自身特色贏得了資本市場的重新定義。這家曾經的內配型企業在走向市場化的過程中，不僅以跨越式增長迅速躋身物管行業第一梯隊，還一直穩坐商管行業的龍頭地位。如今，它正在以更加細膩精妙的筆觸，描摹出“客戶信賴和喜愛的城市品質生活服務商”的畫像。

“以一座城改變一座城”

2004年在深圳羅湖開出的第一個萬象城，初心之一是給在深圳工作生活的人一個有品位有追求的所在。這樣一個城市綜合體賦予了當地居民以購物之外的享受，帶來了社交文化娛樂的新鮮體驗，更以一極具突破性的下沉廣場打破了當時傳統商貿中心的業態布局……“開業當天，全深圳的人都來了。”

就這樣不按“套路”出牌，華潤萬象生活一路迭代創新，將“萬象”從一座購物中心的名稱，進化為中國商業地產領域高品質、強運營的代名詞，也成為當今頭部商業運營商中繞不開的對象。

當行業從增量時代進入存量發展時代，如何將自身已經具備的完整成熟的能力復制到其他項目上就成了新課題。華潤萬象生活把過往的成功提煉總結出四點：標準化且可復制的管理體系、龐大而忠誠的品牌租戶網絡、專業頂尖的人才梯隊、深入人心的品牌形象，以此為原點，向外輻射釋放。

從2020年上市起，華潤萬象生活開始對外承接輕資產管理項目。如今來看，這套精密的運營管理系統和深厚的品牌資源，讓華潤萬象生活在上市的五年時間里，實現了從重資產依賴到輕資產引領、從單體成功到體系輸出的蛻變，其商業版圖也實現了量與質的雙重飛躍：在營購物中心數量從2020年末的62座，快速增長至2025年上半年的125座，覆蓋全國核心城市。

不只是規模龐大，運營質量亦處于行業領先。截至2025年6月底，53座購物中心零售額位居當地市場第一，104座躋身當地前三，整體出租率常年維持在97%以上的行業巔峰水平。

華潤萬象生活扮演的角色遠不止于“包租公”，它更是一個商業資源整合平臺和消費趨勢策源地。

在過去的20年多年里，華潤萬象生活一直在尋找和發現優秀品牌的路上，千方百計把這些品牌請進來。公司總裁喻霖康曾提到，從2004年開始，與15家品牌的合作長達20年。廿年相伴，對品牌與萬象商業來說，其間關系已不再是簡單的租戶與業主，早已蛻變為風雨同舟的伙伴之誼。

如今，萬象商業現在已與超過7400個品牌、20000余家店鋪深度合作，各類國際品牌與本土新興潮流首店將其作為戰略布局的關鍵落點。

這種龍頭引力形成了馬太效應，憑借優異的運營表現吸引優質的品牌，豐富的品牌組合又進一步鞏固了商場的客流與銷售，從而在獲取新項目時擁有無可比擬的談判優勢。

上市之初，華潤萬象生活便設定了“十四五”期間拓展超50個第三方購物中心的目標。截至2024年末，這一目標已提前完成，新簽約的輕資產項目遍布深圳、上海、廣州、成都、武漢等一線及新一線城市，其中亦包含如義烏天地、紹興天地和深圳大運天地這類創新非標類產品。

不少業主方被華潤萬象生活工匠般的精神所吸引。蘭州萬象城的開發者就對當年的深圳萬象城項目十分欣賞，希望能達成合作，將這樣一個能改變城市商業面貌的作品引入蘭州。而今，蘭州萬象城也不負所望，成為輻射甘青寧地區的西北商業標桿項目。

萬象商業還在持續將這種能力向外輸出。無論是像南昌紅谷灘萬象天地這樣從傳統賣場改造而來的“涅槃重生”案例，還是如西安萬象城般融合建筑藝術與文旅體驗的“現象級”新作，華潤萬象生活憑借前瞻的定位策劃、卓越的空間改造力和強大的招商運營實力，將項目打造為城市商業新名片。

從過去面對優秀對手時的焦慮，到如今完成每個項目的完美落地，萬象人用創新和巧思雕刻出一個個獨一無二的項目，實現自我確認和自信應對，在輕資產擴張之路上越走越寬。

“以一方空間，守護萬家燈火”

商管業務提供業績增長的不竭動力，物業管理業務則構成了華潤萬象生活營收的基本盤，也是其抗風險韌性的重要來源。

上市五年，是華潤萬象生活物管業務掙脫“內配”標簽、全力開拓第三方市場的五年。在上市后第二年，物業總在管面積中，第三方面積占比便一舉突破50%，鑄就了“獨立行走”的能力。這期間伴隨著管理規模的跨越式增長，從2020年的約1.19億平方米，擴張至2025年上半年的4.20億平方米，合約面積達4.52億平方米，穩居行業第一梯隊。

這一成績源于對“有質量的規模增長”原則堅定執行。一方面，華潤萬象生活強大的直拓能力持續發力，新增合約面積中一、二線核心城市占比保持高位，其中2024年這一比例超80%，確保了項目的優質屬性和長期盈利潛力。

另一方面，華潤萬象生活把握住了行業整合的窗口期，成功完成了對中南服務、禹洲物業等業內企業的大規模并購，迅速做大了規模基本盤并進入了關鍵區域市場。據透露，收并購而來的重資產項目每年實現了20%以上的增長。

這背后是華潤萬象生活對收并購標的嚴苛的財務與品質要求，堅持機會牽引的規模增長以及利潤驅動的有效成長原則，規避了為規模而規模的盲目擴張。

在接下來的投資中，華潤萬象生活將持續尋找能與現有業務實現協同效應、培育戰略核心能力的標的，在進行規模補充的同時，同步推進能力補強，以支持未來在公開市場中的投標、競標。

能力補足的一個關鍵背景是，在住宅物業費陷入增長瓶頸、人力成本持續攀升的當下，華潤萬象生活將未來錨定在了更為廣闊的“城市公共空間運營”這片藍海——從市政公園、景觀河道、城市綠道的養護，到大型體育場館、博覽中心、醫院學校的綜合服務，再到整個城市片區的統籌運營，塑造新的業務增長極。

截至2025年上半年，城市空間在管面積已達1.27億平方米，相關收入同比增長15.1%，增速顯著高于傳統業態。這類項目通常具有合同期限長、現金流穩定、受經濟周期波動影響小的特點，有效平滑了住宅物業的周期性波動。

華潤萬象生活管理層表示，未來將進一步整合規劃設計、翻新改造、運營管理等全鏈條能力，從單一項目管理升級為片區運營，并加速城市空間運營服務商轉型。

屹立“千億陣營”

就這樣，憑借一代代人的耕耘和奮斗，萬象人成功落地了二十年前的戰略布局，將華潤萬象生活培育成了一棵健康的參天大樹。2020年12月9日甫一上市就備受市場關注，首日收盤價28港元/股，較招股價漲25.56%，領漲整個物業板塊；市盈率更是高達110倍，位列物業股估值第一名。

回顧上市元年，華潤萬象生活實現營業收入67.79億元，股東應占核心凈利潤8.16億元。自此，華潤萬象生活便開啟了一條逆行業周期的增長路徑。兩年之后，華潤萬象生活就入選了香港“藍籌股”，被新納入恒生指數成份股。

至2024年，其營業收入已攀升至170.43億元，五年間復合增長率超過20%；同期，核心凈利潤達到35.07億元，實現了超過四倍的飛躍。

在物管行業普遍面臨毛利率侵蝕、商管領域消費承壓的雙重挑戰下，華潤萬象生活的綜合毛利率從2020年的27%逆勢提升至2024年的32.9%，并在2025年上半年進一步躍升至37.1%。這一指標的逆勢向上，揭示了其業務結構優化與運營效率提升的內在動能。

這得益于華潤萬象生活的核心經營策略：“有利潤的營收”和“有現金流的利潤”。在該理念的指引下，華潤萬象生活的增長邏輯超越了傳統的規模至上，將盈利質量和現金流安全置于同等重要的位置，為高股東回報和戰略性投資提供了充沛的“彈藥”。

上市以來，公司累計派息總額已超過91億元，占同期核心凈利潤的八成以上。其中，2024年全年派息率（含特別股息）達到100%，2025年中期亦首次實現核心凈利潤100%分派。這種穩定的分紅政策，在波動加劇的市場中為投資者提供了寶貴的確定性，塑造了“投資高回報”的鮮明標簽。

資本市場的反饋是最客觀的投票。與資本蜜月的狂熱期，46家上市物管公司的總市值在2021年上半年達到萬億元以上。而隨著房地產行業深度調整持續向下游傳導，資本市場不斷調整對物業板塊的認知，板塊總市值一度低至僅2600億元。

在行業劇烈洗牌期，華潤萬象生活卻依然屹立于“千億市值”陣營，市盈率穩居行業榜首。這一現象并不是幸存所致，而是一番價值重估。這從近來國際大行的報告中可窺見一斑。

今年以來，包括里昂證券、美銀、摩根士丹利、瑞銀等在內的各大機構持續發布看好報告，將其評級調升至“買入”或“增持”，目標價不斷上修。

摩根士丹利在報告中指出，其同店銷售增長持續領先行業，市占率優勢不斷擴大；瑞銀則看好其捕捉新興品牌的能力與奢侈品零售的復蘇潛力。

這種認知變遷的核心在于，市場認可華潤萬象生活能夠持續匯聚和孵化最具增長潛力的消費品牌，其增長邏輯與消費升級和內需擴大戰略同頻共振，而非單純依賴地產開發周期，其商業模式具備穿越地產周期的獨立性與廣闊成長空間。

更好地走向明天

追溯至最初，深圳萬象城放棄了一片租賃空間，轉而打造出下沉廣場，為到來的每個顧客創造出一個可與自然接觸的空間。這樣的決策背后，是華潤萬象生活對自然、對人的尊重，是深植于企業基因里的ESG理念。這也早就已成為其品牌美譽度和運營效率的重要來源。

上市之后，華潤萬象生活制定了更加詳細完備的可持續發展戰略，并堅定地實踐推進。

在環境方面，華潤萬象生活設定了明確的“雙碳”目標，承諾2030碳達峰、2050碳中和，并明確提出2030年前所有重奢購物中心實現綠電運營；在社會領域，關注員工發展，將領導力融入培訓體系，開展一線專業技能提升項目，并加入WELL規模計劃，惠及32萬空間使用者；在鄉村，通過教育幫扶、產業助農、導入“紅色管家”物業模式，為鄉村振興提供可持續的“萬象方案”。

這些實踐不僅贏得了社會尊重，也顯著增強了客戶黏性與員工歸屬感，轉化為實實在在的軟競爭力。而這份發自內心對綠色、自然和社會的尊重與愛護，形成了一股強大的力量，感染并帶動著更多人參與其中。

下一個五年，華潤萬象生活將ESG提升至戰略引擎的高度，與業務發展深度融合，勾勒出一幅以長期主義為底色的可持續發展新藍圖。在這幅新藍圖上，華潤萬象生活的“2+1”一體化業務模式（商管+物管+大會員）也將進入協同深化、價值共生的新階段。

在商管業務上，華潤萬象生活將繼續鞏固高端市場領導地位，加速輕資產管理輸出，并審慎投資具有戰略價值的優質中資產項目；物管業務則堅定不移地向城市空間運營服務商轉型，打造一體化服務能力，競逐更大型的政府與機構服務項目；大會員業務作為戰略培育的“第二增長曲線”，將在完成各項資源整合的基礎上，深耕積分運營、會員權益與數據資產化。

新近開業的深圳灣萬象城二期，正是華潤萬象生活未來業務模式的真實寫照：高品質的商業空間，與周邊的體育文化場館、人才公園、“春筍”寫字樓、后海有機結合，從商業、人文、產業、生態和城市發展等多重維度，創造空間價值，以“全業態、全客戶、全產品、全服務”的方式持續而深度地參與片區運營建設。

在這一過程中，ESG治理將全面嵌入公司戰略決策與績效考核體系。華潤萬象生活也致力于構建更具活力的市場化組織與人才激勵機制，用事業吸引人、用文化留住人、用機會發展人。

在喻霖康看來，華潤萬象生活達到當前的規模之后，更重要的是要建成一套完善運作的體系，支持有追求、有理想的人才，隨著體系快速成長起來。

“我們還在飛速地發展，機會很多。”喻霖康坦言，“回到我們最開始的理想和理念，踏踏實實做好自己、做好作品。我們愿意跟消費者朋友、合作伙伴和同事一起，繼續攜手，繼續往前走。”

上市五周年，是華潤萬象生活一個重要里程碑的完成，更是一個嶄新篇章的開啟。這家企業用持續的卓越證明了一種商業模式的生命力，用堅定的踐行定義了一家行業龍頭企業的責任與擔當。

以過去的成功為堅實的基礎，華潤萬象生活著眼高質量、最健康、可持續發展，以城市品質生活服務商為定位，在下一個五年里，為城市、為社會、為自然打造出一片萬象生活。

這位時代的同行者與城市的共建者，正在以“萬象”之名，描摹出一幅包羅萬千美好生活的生動長卷。