7.4個(gè)月！深圳上半年樓市數(shù)據(jù)出爐，去化周期創(chuàng)新低

貝殼研究院發(fā)布最新樓市數(shù)據(jù)，2025年上半年深圳樓市保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，整體成交表現(xiàn)超過(guò)去年同期。

截至6月25日，今年上半年新房二手成交約6.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)49.6%，其中住宅成交接近5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)38.3%。

預(yù)計(jì)下半年樓市政策保持寬松，疊加"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季及年底沖刺節(jié)點(diǎn)的雙重驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)成交活躍度有望較上半年提升。

一、新房市場(chǎng)

1、供應(yīng)量：下降45.3%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025上半年共有58個(gè)項(xiàng)目取得批售（含人才房、安居房等類型），合計(jì)供應(yīng)新房16976套，同比下降45.3%，環(huán)比下降48.5%。其中新房住宅14727套，同比下降46.6%，環(huán)比下降48.2%。各區(qū)方面，寶安、龍華、龍崗排名住宅供應(yīng)前三，其中寶安住宅供應(yīng)量以3546套領(lǐng)先全市。

整體來(lái)看，2025上半年房企推盤(pán)積極性減弱，導(dǎo)致供應(yīng)量走低。其中，房企為沖刺五一銷售節(jié)點(diǎn)，在4月集中放量，其他月份供應(yīng)量偏低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局 深圳貝殼研究院。備注：今年上半年統(tǒng)計(jì)周期為1月1日-6月25日

2、存量與去化：庫(kù)存下降

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月25日深圳新房住宅可售房源25731套，去化周期下降至7.4個(gè)月，達(dá)到近四年同期新低，主要是新房供應(yīng)明顯減少，房企集中精力去化在售項(xiàng)目，因此可售庫(kù)存有所下降；同時(shí)，在多項(xiàng)利好樓市的政策推動(dòng)下，置業(yè)者入市意愿上升，令部分熱度較高的項(xiàng)目去化加快。非住宅可售套數(shù)為19440套，去化周期雖然回落至42.6個(gè)月，但整體去化壓力依然巨大。

備注：去化周期（月）=月末可售量/前12月平均銷售量，主要反映庫(kù)存與銷售關(guān)系 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

3、成交量：增長(zhǎng)75.1%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025上半年深圳新房共成交30245套，同比增長(zhǎng)75.1%，環(huán)比下降19.2%。其中，新房住宅成交21222套，同比增長(zhǎng)44.9%，環(huán)比下降38%。從市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看，分化特征持續(xù)凸顯：熱點(diǎn)項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼，而冷門(mén)項(xiàng)目去化節(jié)奏顯著滯后。

開(kāi)盤(pán)方面，今年上半年共有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，包括閱云境廣場(chǎng)、紅山華府。此外，個(gè)別項(xiàng)目也備受市場(chǎng)關(guān)注、去化表現(xiàn)較好，例如龍華鵬宸云筑（二期）556批客選250套，去化率達(dá)到92%；南山前海時(shí)代尊府143批客選76套，去化率達(dá)到90%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局 深圳貝殼研究院。備注：今年上半年統(tǒng)計(jì)周期為1月1日-6月25日

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

備注：今年6月統(tǒng)計(jì)周期為6月1日-6月25日

二、二手市場(chǎng)

1、成交量?jī)r(jià)分析

（1）全市成交量：增長(zhǎng)32.3%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025上半年全市二手房共成交33828套，同比增長(zhǎng)32.3%，環(huán)比下降13.1%，其中二手住宅28616套，同比增長(zhǎng)33.8%，環(huán)比下降13.5%。

今年上半年二手成交量保持活躍態(tài)勢(shì)，尤其春節(jié)假期結(jié)束后，積壓的各類購(gòu)房需求加快釋放，整體市場(chǎng)表現(xiàn)超過(guò)去年同期。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局 深圳貝殼研究院、備注：今年上半年統(tǒng)計(jì)周期為1月1日-6月25日

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

備注：今年6月統(tǒng)計(jì)周期為6月1日-6月25日

（2）各區(qū)成交量：龍崗蟬聯(lián)第一

2025上半年，二手房成交量排名前三的區(qū)域依然是：龍崗、福田、南山。

（3）成交結(jié)構(gòu)：低價(jià)占比擴(kuò)大

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2025上半年二手房成交結(jié)構(gòu)中，低單價(jià)、低總價(jià)房源占據(jù)市場(chǎng)主流地位。其中4萬(wàn)以下的房源成交占比達(dá)40.8%、同比擴(kuò)大9%，總價(jià)300萬(wàn)以下房源成交占比41.5%、同比擴(kuò)大6.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

2、買賣雙方特征

（1）議價(jià)率擴(kuò)大

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2025上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌9.6%，環(huán)比下跌4.3%，一方面是因?yàn)榻衲陝傂栉飿I(yè)的供應(yīng)有所增加，在結(jié)構(gòu)上拉低了整體掛牌均價(jià)水平；另一方面是部分掛牌業(yè)主心態(tài)弱化，不再堅(jiān)持高價(jià)掛牌策略。

議價(jià)率方面，今年上半年為7.6%，達(dá)到2020年以來(lái)半年度新高，相比去年同期擴(kuò)大0.9%。據(jù)調(diào)查，計(jì)劃換房的業(yè)主或者急售變現(xiàn)的業(yè)主，議價(jià)空間往往較大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

（2）成交周期小幅波動(dòng)

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2025上半年業(yè)主成交周期為203天，同比縮短1天，環(huán)比延長(zhǎng)2天，這在一定程度上表明，今年上半年的房源出售難度較去年下半年有所上升，但相比去年上半年則有所降低。

今年上半年客戶成交周期約104天，同比延長(zhǎng)16天，環(huán)比縮短2天。去年9月份以來(lái)利好政策陸續(xù)落地，刺激不少長(zhǎng)期觀望的置業(yè)者入市，拉長(zhǎng)了客戶平均成交周期。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

（3）貸款成交比例回落

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2025上半年，貸款方式購(gòu)房的比例為81%，同比擴(kuò)大4%，環(huán)比縮小4%；平均貸款成數(shù)為72%，同比擴(kuò)大8%，環(huán)比保持穩(wěn)定。深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析指出，置業(yè)者在政策持續(xù)寬松下仍偏好杠桿購(gòu)房，但隨著市場(chǎng)熱度回落，短期貸款需求強(qiáng)度有所減弱。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

（4）純商貸占比64%

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，純商貸購(gòu)房一直是深圳樓市主流，2025上半年純商貸購(gòu)房比例超過(guò)六成，相比去年同期擴(kuò)大14%。限購(gòu)限貸政策的松綁，推動(dòng)了部分資金實(shí)力較為薄弱的置業(yè)者進(jìn)入市場(chǎng)，這類人群通常會(huì)選擇按揭貸款的方式購(gòu)房。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

三、租賃市場(chǎng)

1、租金基本穩(wěn)定

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025上半年全市商品房平均租金為74.2元/平方米，同比下跌0.5%，環(huán)比持平。套均租金方面，全市套均租金為5578元/平方米，同比上漲1.7%，環(huán)比下跌0.4%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

2、成交量增長(zhǎng)4.1%

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025上半年租房成交量同比增長(zhǎng)4.1%，主要是今年3月租房需求旺盛，達(dá)到近年同期最高峰，推動(dòng)成交量上升。

議價(jià)率方面，2025上半年議價(jià)率為6.7%，同比擴(kuò)大0.3%，環(huán)比擴(kuò)大0.1%，主要是租賃供應(yīng)維持高位水平，房東為了減少空置期，愿意加大議價(jià)空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院

3、成交周期延長(zhǎng)

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2025上半年租賃房源成交周期為68天，同比增加1天，環(huán)比增加9天；租客成交周期為67天，同比環(huán)比都是增加7天。由于房源供應(yīng)較為充足，租客選擇多，看房周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致成交周期延長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院