新規(guī)要收緊？搶在關門前，珠江新城新規(guī)豪宅被問瘋了！

注意，你的房子馬上要“縮水”了！

不久前，官方已經明確計容新規(guī)要嚴格審查，“新一版計容報建規(guī)范”，卻是嚴控“偷面積”，不少樓盤連夜修改報建圖。

當偷面積手段被嚴查后，未來得房率勢必縮水。

當下要務，是趕緊在新規(guī)戶型收官前，做好“搶籌大戰(zhàn)”！

審查收緊，

“高贈送”戶型或成絕版！

據了解，此次政策“打補丁”，主要針對涉及消防安全的偷面積行為。

包括客廳外凸飄窗或平花池、裝飾柱障眼法不計入報建面積、內凹式飄窗（交樓后開發(fā)商再統(tǒng)一砸掉，所謂0飄窗）。

這些偷面積行為如果真被叫停后，得房率確實會一夜縮水10%以上。

此外，如果結合近期廣州官宣，全面取消限購、限售、限價，并降低貸款首付及利率的政策組合拳，背后意味更濃。

“組合拳”意在增加市場活力于市場復蘇，收緊戶型新政，意味著消除以后“背刺者”的出現(xiàn)，消除置換買家的觀望情緒。

一松一緊之下，例如珠江新城這種新規(guī)戶型稀缺的片區(qū)，要抓緊選籌了！

新規(guī)+快速兌現(xiàn)，逆天產品珠城罕見

廣州市場新規(guī)產品不在少數，但在廣州樓市的價值高地珠江新城，則稱得上鳳毛麟角。

我們先看目前珠江新城熱度比較高的項目，不少項目是10年以上樓齡次新產品，使用率低于8成比比皆是。

這也引申出一個問題，現(xiàn)在1500-3000萬的買家，會喜歡這些二手嗎？

大概率是不會的，有幾個原因：

• 一是現(xiàn)在的新盤戶型做的非常好，利用率非常高，實用性很強，同樣120平，二手基本上只能做三房，有些還是北向。但新盤可以給到很正規(guī)的四房，有些還是板樓，小高層。
• 二是同總價的新盤，密度普遍不高，即使是中海大境也只有3.8的容積率，如果放在珠城就是絕對低密度小區(qū)。其他像天瑞，觀樾，容積率就更低了，基本上都是板樓。
• 三是千萬級新盤的品質，全面碾壓二手。無論是外立面，公共區(qū)域，地下車庫還是會所，依然是全面的升級。

在天河區(qū)，能引起珠江新城客戶關注度的新品，只有都薈天珺。

珠江新城在售的產品中，以二手房為主。

真正的新房貨量零星，如果你想體驗新規(guī)產品需要等待3年才能收樓。

而保利華創(chuàng)都薈天珺的業(yè)主，擁有著一眾新盤中，最靠近核心區(qū)的位置。

同時明年就能體驗新規(guī)居住紅利，是珠江新城第一批吃到戶型新規(guī)紅利的業(yè)主。

在他們身上，得到的是稱得上一個近乎完美的超新規(guī)迭代范本。

比業(yè)主還摳細節(jié)的它，

給如何「交房」打了版

此次交付，讓所有人看到珠江新城審美新風向。

里程碑一：立面的「地標化」時代

不僅解鎖大尺度的陽臺，還用巨大的窗墻比，實現(xiàn)天幕窗。

從一扇窗，你能看到都薈天珺，對珠江新城豪宅立面引領性思考。

項目效果圖(僅示意，非最終交付效果)

當市場上其他產品采用橫豎分割的方式，縮小單塊玻璃，節(jié)約成本。它卻反其道而行，創(chuàng)造豪宅立面玻璃的3個“更”——

?更大的窗墻比

?更高成本的弧形玻璃

?更靜謐的中空玻璃

這對成本、工藝，都是考驗。

住在CBD難免有噪音困擾，都薈天珺給業(yè)主帶來匯悅臺同款的降噪玻璃！

Low-e中空玻璃玻璃夾層內充惰性氣體，隔熱性能能夠顯著提高25%以上，隔音功能也得到了顯著提升。

low-e玻璃示意圖(圖源：明源地產研究院)

加上項目整體抬高約30米的超高規(guī)格設計，真的在最讓業(yè)主苦惱的隔音問題上，隔斷了噪音揚塵的所有通路。

都薈天珺外立面效果圖(僅示意，非最終交付效果)

更重要的是，弧形玻璃本身的工藝制作難度較高，過程中易發(fā)生損耗，且價格昂貴、運輸復雜。

但都薈天珺，愿意花費巨大的代價去呈現(xiàn)完美的效果。

畢竟弧形玻璃一體感比較好，一體化的玻璃相比多塊拼接玻璃，觀感就像是劉海屏和全面屏的差距。

在開發(fā)商能省則省的年代，這就是種真誠。

里程碑二：從追求「尺度時代」到追求「場景精細度」

都薈天珺將審美追求滲透到了顆粒度更小的地方，例如嚴選用材，就大量使用了產地不同的、產量稀缺的奢石。

從酒店式落客區(qū)開啟，高級感便溢于言表，奢石拼花地面，為空間增加不少藝術氣息，為世家生活疊加尊崇感。

主入口設置巨幕普拉達綠奢石，仿佛走進雅致奢華的酒店。

都薈天珺實景圖

當我們環(huán)顧項目的公區(qū)部分，你會發(fā)現(xiàn)各種奢石帶來的美，不只存在于幾處，而幾乎是全部。

• 堪稱奢石博物館的高規(guī)格用料

例如皇家白玉奢石、龍紋綠天然奢石、艾克斯木紋石材等名貴奢石隨處可見，它們一起組合出溫潤、紋理獨特的空間，呈現(xiàn)出潤滑細膩的感覺。

• 繁復工藝，只為追求線條美

舍得用料，更舍得用各種前沿技術去追究精確之美。

為了突出建筑的曲線美，都薈天珺以石材拉槽工藝、多曲度弧面工藝、弧形倒角等工藝，賦予建筑溫潤感和精致度。

都薈天珺實景圖

其實，當采用獨特弧形切面工藝對石材加工時，其加工費用成本難以估量。

都薈天珺實景圖

但正是這種不惜成本費時費料的匠心，才造就非凡價值與獨特魅力。

甚至，項目還嘗試把不同材質的材料拼接，石材與金屬等，以完成更多富有視角沖擊的效果。

比如入戶大門采用黃銅鋁板的門樓到宇宙黑石材滿鋪的墻面，戶外勾縫運用了安格斯黑石材。

都薈天珺實景圖

而進入落客區(qū)則轉化為顏色更淺的流云灰。巧妙的運用了石材的特性與顏色，讓每一處的”匠心“調動業(yè)主不同的情緒。

里程碑三：豪宅地庫的「精妝」時代

除了這些，就連常規(guī)意義上不太能實現(xiàn)突破的地庫也在發(fā)展的裹挾中卷出了新高度。

十年前不少珠江新城項目的車庫可能是這樣子的。

環(huán)氧地坪已經是比較有誠意的工藝，清一色乳白色乳膠漆墻面，永遠逃離不了的壓抑和廉價。

但都薈天珺的地庫車馬廳，不但有了吊頂，連室內、會所才會使用的奢石也使用在了車庫，它運用了約50cm的范思哲黑整石。

項目車庫實拍

這背后，有出于“凍顏”的考慮。

• 50cm厚度奢石帶來的使用壽命躍升

當前市面上主流的約20-30cm奢石+花崗巖的復合石材方案，顏值與奢石原石方案相差無幾。

但復合石材方案因強度不足，受力不均，使用壽命會大打折扣，未來高頻行車容易造成起翹、開裂。

保利華創(chuàng)·都薈天珺車庫實景

因此，都薈天珺原石方案的石材更加厚至了約50cm，未來十年甚至二十年，車馬廳顏值依然凍齡如初。

此外，車馬廳另一個顏值關鍵——星空頂，都薈天珺也有凍齡妙招。

• 星空頂背后藏著多少工藝匠心

某些豪宅項目車馬廳交付后，星空頂在運營2年后陸續(xù)就關閉使用，成為豪宅業(yè)主一大痛點。

背后原因離不開“舍得”二字。

首先大量燈光的運營是很費錢的，后期運營時很容易由于耗能過高、成本扛不住被擱置。

其次，高功率燈泡長亮對其使用壽命也是考驗。

考慮這一點，都薈天珺的團隊，也對燈具節(jié)能進行前置計算，保證后期實際運營能耗要求。

保利華創(chuàng)·都薈天珺車庫實景

• 第一步是細致的選材顆粒度，比如車擋、排水溝蓋板、標識、涂料等小件零件配件，都要送樣和打樣
• 實體開放之后，設計團隊仍然多次走場，現(xiàn)場確認細節(jié)效果，并不斷進行調整和升級

以星空頂為例，幾百個燈飾，每一個都是團隊手工拆卸、噴漆，而且不只是處理了外部飾面，而是對內壁、亞克力都進行了噴漆處理。

此舉有效提升品質感和一體感。

另外，都薈天珺車庫添加雷達感應燈，車輛行駛過程中，燈光也會隨之亮起，迎賓感極強。

保利華創(chuàng)·都薈天珺車庫實景

這種歸家儀式沿用到了地下空間，當你走出大堂去尋找愛車時，頭頂燈光會自動亮起。

這種全智能化感應照明，可以根據人在地庫的不同情況實現(xiàn)不同程度的照明，有效把控后期燈光運營成本以及延長車馬廳燈光的使用壽命。

每個戶型都少花30㎡，

提前幾年實現(xiàn)享受人生

在戶型新規(guī)收緊后，珠江新城周邊的戶型迭代步伐需要緩一緩。

但后來者不妨抄一下學霸的作業(yè)啊！

都薈天珺就為新規(guī)產品樹立不少值得參考的標準。

更純粹的圈層

相比目前珠江新城不少熱盤140平以內，甚至120平以內的起步面積。

都薈天珺，整個項目最小建面約160平，最大建面約260平。

沒有小戶型，上車門檻就需要1500萬+，圈層更加純粹。

提前得到的越級體驗

都薈天珺是珠城東僅有的新規(guī)產品，其使用率達到105%。

作為對比，珠江新城的二手，普遍使用率在75-90%。同樣一套建面約200㎡的房子，至少多出30個方。

除了尺度，它還有專梯專戶、全四房、南北對流，擁有超奢LDKG大方廳、270°環(huán)幕飄窗等讓居住體驗“升艙”的妙招。

各個戶型背后都有哪些殺手锏？

我們回歸到每個戶型，進行逐個分析。

• 建面約160㎡戶型

該戶型有兩種方案。1號戶型這是一個百變戶型，可以設置從一房到四房的多功能戶型。

對單身貴族來說，可以大膽設置一房一廳格局，獲得超50平米大公區(qū)，以及超50平的大主臥。

2號戶型干濕分離，更適合三代同堂居住。

• 建面約196㎡戶型

該戶型堪稱“玻璃盒子”，四向采光面幾乎無梁柱及外墻阻隔。

這種全通透采光設計，讓不同時間不同角度的日照都能拉到MAX，從此，你可以自豪稱呼自家為“日不落”戶型。

除了采光好，它自帶客廳+主臥雙南北對流設計，采光通風可謂一絕。

此外，它自帶約7米開間大方廳，假如LDKG公區(qū)全部打通，可以獲得超60平的超大公區(qū)。

• 建面約203㎡戶型

這是私密感拉滿的戶型，雙套房設計讓兩代主人都能獲得私密居住體驗。

此外，兩個套房與約13.8米開間的大公區(qū)相連，形成單獨居住動線，與其他家庭成員動線分開，進而有效拉升居住尺度感。

此外，跑道式L型景觀陽臺+空中花園，能有效拉升LDK公區(qū)尺度，最大可擴容到超70㎡公區(qū)！

• 建面約253㎡戶型

這是珠江新城終極改善戶型，不僅餐客廳南北對流，連主臥都有南北對流。

約20米南向采光面，帶來四開間朝南，這是廣州人最愛的朝向，把居住舒適度拉升一個維度。

與約196㎡戶型相似，該戶型三面采光且窗墻比極高，每天喚醒自己的，都是新鮮的陽光空氣。

都薈天珺約253平樣板間實拍圖

此外，約7米大開間客廳，主臥帶270°環(huán)幕，住慣這種尺度房子后，以后換房只有別墅的尺度，才能進入你的法眼。

今年情報哥經常提到一個觀點：豪宅的購買邏輯變了。

豪宅購買邏輯之變，回歸到購房者視角就是：如何選擇一個更長時間，更長周期內都不會被背刺的居住標的和資產標的？

需求側對確定性的焦慮，即是供給側的機會。

畢竟，只有產品綜合實力在較長周期內的確定性，才是購房者最大的定心丸。

這也是都薈天珺所釋放的最明確信號。

目前都薈天珺剩下不多的席位，想進入珠城的朋友，真的要抓緊了！