靈魂拷問：樓市不好賣，該裝修后以租養(yǎng)貸嗎？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

小段，我問一下哈，我在**山有一套房子，之前幾年錯(cuò)過最高點(diǎn)了，現(xiàn)在賣的話，價(jià)格低也都沒法賣出去，感覺不甘心，前段時(shí)間有裝修公司的找我說可以花幾萬(wàn)塊簡(jiǎn)單裝修下，現(xiàn)在是清水房嘛，然后就可以以市場(chǎng)價(jià)的**元租出去，這樣熬過至暗時(shí)刻，以后再賣高價(jià)，你覺得可行不？

房段子解答

成都二手房東們面臨一個(gè)問題：現(xiàn)在到底是割肉甩賣，還是熬過周期？

這兩個(gè)月成都樓市的成交數(shù)據(jù)很不好看，意味著提前進(jìn)入到了淡季狀態(tài)，回想去年砍價(jià)浪潮，是不是房東都在瑟瑟發(fā)抖？

這幾乎是明牌的。

所以衍生出一個(gè)現(xiàn)象。

裝修公司趁著現(xiàn)在樓市行情不好，賣不出去房子，趁機(jī)推銷裝修套餐，喊粉絲裝修后，然后出租，多少還有點(diǎn)收益。

比如一套100萬(wàn)的房子，全包簡(jiǎn)裝大概再次投入成本6萬(wàn)，然后月租2000元。

粉絲讓我分析這個(gè)商業(yè)模式背后的利弊關(guān)系，到底是應(yīng)該聽信裝修公司的再投入裝修然后出租，還是說直接清水房毛坯房空置，不裝修隨緣賣房更好？

哪有標(biāo)準(zhǔn)答案？！

如果你房子的地段和產(chǎn)品，捫心自問確實(shí)優(yōu)質(zhì)能穿越周期，那么就簡(jiǎn)裝下以租養(yǎng)貸，耐心蟄伏，反之則保持毛坯。

如果短期主義（<2年，急需套現(xiàn)）需回款 ，那么保持毛坯，避免裝修投入被市場(chǎng)下行吞噬，直接降價(jià)3%-5%更易出手。如果長(zhǎng)期持有（家里無(wú)壓力）+租金能覆蓋利息成本，那么謹(jǐn)慎裝修，優(yōu)選分成式托管機(jī)構(gòu)，簽訂保底協(xié)議，年化收益預(yù)期調(diào)至2%-3%。

粉絲提問

預(yù)算 300 萬(wàn)以內(nèi)，希望 2025 年交房。住房需求為至少三室兩衛(wèi)，實(shí)得 100 平以上；周邊配套要求近地鐵，配套成熟或在建，板塊保值率高；學(xué)區(qū)需有較好小學(xué)且盡量不參與搖號(hào)；地鐵通勤到高升橋站 50 分鐘以內(nèi)。需求重要性排序?yàn)楸Ｖ担緦W(xué)區(qū)＞配套＞通勤＞住房。

我們前期看過怡心湖湖與白、非遺鷺島一品、武侯新城中鐵建領(lǐng)樾、國(guó)賓保利和煦，了解過中環(huán)天辰未實(shí)地查看。從住房和周邊配套看，排序?yàn)楹c白＞保利和煦＞鷺島一品＞中鐵建領(lǐng)樾。現(xiàn)對(duì)保值和通勤存疑，糾結(jié)板塊、地段、住房如何排序及保值情況判斷方法。購(gòu)房人新房?jī)?yōu)先，合適的次新房和二手清水房也可，想根據(jù)需求獲得板塊和樓盤推薦。各樓盤價(jià)格及戶型情況為：鷺島 118 平，300 萬(wàn)；中鐵建 116 平，295 萬(wàn)；湖與白 128 平，285 萬(wàn)；保利 132 平，278 萬(wàn)，除中鐵建外其余為 4 房 2 衛(wèi)，保利由其父母查看，本人未實(shí)地考察 。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

當(dāng)前來(lái)說，你還是下了一番功夫的，尤其是比對(duì)預(yù)算，把能參與的新房，都幾乎看了個(gè)遍，但是看多了，也能明白一個(gè)道理，在預(yù)算一定的前提下，沒有絕對(duì)的滿意，有些是地段偏僻，有些是產(chǎn)品不佳，也有一些配套拉胯，還有一些則是價(jià)格感人。

能從中分化，得出結(jié)論的，就是你說的重要性排序，尤其是看重保值性，誰(shuí)也不想買到了就背刺就降價(jià)，所以尋找一個(gè)穩(wěn)健的板塊，一個(gè)合適的買入價(jià)格是最重要的。

先看看你說的這些樓盤，越秀湖與白可以說是怡心湖品質(zhì)最高的一個(gè)新房，各種產(chǎn)品線都是吊打隔壁的存在，但與之對(duì)應(yīng)的是高昂的單價(jià)總價(jià)，還有本身束縛在怡心湖這個(gè)二圈板塊的局限性。

也就是說，它其實(shí)啥都好，就是單價(jià)偏高，對(duì)于怡心湖來(lái)說，正常的當(dāng)前行情價(jià)，或者說今后較長(zhǎng)一段時(shí)間，我認(rèn)為單價(jià)是在2出頭的樣子，現(xiàn)在湖與白清水2.2+，自己裝修2.5k/p不過分，算下來(lái)單價(jià)成本達(dá)到了接近2.5萬(wàn)，相對(duì)板塊能級(jí)能承擔(dān)的2萬(wàn)，還是有較大壓力，即便后期考慮到很高的溢價(jià)，來(lái)到2.7萬(wàn)，整體的投資回報(bào)也不算高，所以相對(duì)應(yīng)的保值性是有點(diǎn)堪憂的。這個(gè)盤更多的是賣純粹改善自住，不尋求保值增值的客群。另外它距離地鐵也比較遠(yuǎn)，綜合配套沒起來(lái)，所以自住的配套通勤，都還很一般。怡心湖是樹德加持，但是畢竟是二圈層的掛牌，最好的情況，和主城中等學(xué)區(qū)相當(dāng)，僅此而已。

然后是非遺板塊的鷺島壹品，分析一個(gè)樓盤好不好，核心點(diǎn)就是性價(jià)比，當(dāng)前來(lái)看鷺島鑫宸壹品所處的非遺板塊，新房單價(jià)來(lái)到了2.5萬(wàn)，怎么評(píng)價(jià)呢？我覺得要分為兩方面看待，一是偏高，和此前同級(jí)別的國(guó)賓相比，國(guó)賓新房均價(jià)沒站穩(wěn)2.5萬(wàn)，隨后下探到2-2.3萬(wàn)左右，主要是學(xué)區(qū)表現(xiàn)一般，競(jìng)品多內(nèi)卷大等影響，所以推己及人，非遺這邊我認(rèn)為還是有下行趨勢(shì)的，畢竟它也是堅(jiān)持站在2.5萬(wàn)很久了。二是雖然大家都覺得偏高，但它反而用實(shí)力來(lái)證明了自己的價(jià)格堅(jiān)挺，競(jìng)品少，兩頭吸引溫江青羊甚至金牛武侯客群，再加上政策密集，市場(chǎng)回暖，所以它又表現(xiàn)出來(lái)較大的價(jià)格韌性。

從大的趨勢(shì)來(lái)看，我認(rèn)為非遺這邊接下來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，價(jià)格會(huì)相對(duì)企穩(wěn)，沒有大的背刺降價(jià)波動(dòng)，反而因?yàn)檎呃茫セ粩啵恍﹥?yōu)質(zhì)的樓層和房源，會(huì)逐漸賣掉，繼而有一點(diǎn)“無(wú)房可賣”的感覺。如果你預(yù)算充足，偏向優(yōu)質(zhì)房源，前面舉例的兩套房是可以著重考慮的。如果你預(yù)算緊湊，希望以低單價(jià)為風(fēng)向標(biāo)，那么我建議可以適當(dāng)?shù)鹊龋酉聛?lái)一些差樓層還會(huì)出現(xiàn)“價(jià)格背刺”。

話說回來(lái)鷺島鑫宸壹品這個(gè)樓盤，本身一個(gè)很大的亮點(diǎn)就是得房率，確實(shí)高確實(shí)不錯(cuò)，118平戶型是300萬(wàn)左右，東西朝向，得房率96%。118戶型朝向采光差一點(diǎn)，總價(jià)壓力更大，不過更加改善。如果你們家里人口多，預(yù)算充足的話，我建議就看118戶型，從更外部的角度來(lái)說，如果你是非遺周邊的上班族，看重學(xué)區(qū)的家庭，那么我覺得這個(gè)板塊，這個(gè)樓盤，是適合你的。

從保值性來(lái)看，我認(rèn)為是沒啥大問題的，從學(xué)區(qū)概念來(lái)看，也是青羊的名校加持，整體調(diào)性會(huì)好很多，從通勤的角度來(lái)說，估計(jì)要在50-60分鐘，基本勉強(qiáng)在你說的通勤時(shí)間范疇內(nèi)。所以我覺得還算可以考慮的一個(gè)樓盤。

咱們抓緊時(shí)間，長(zhǎng)話短說其他樓盤哈。

然后來(lái)到國(guó)賓的保利國(guó)賓和煦，這個(gè)到地鐵站就很近（金周路，未來(lái)2/9雙線換乘），而且交房時(shí)間也早一些。只不過樓盤規(guī)模不大，看個(gè)人接受程度，我有個(gè)粉絲因?yàn)橹币榉孔宰。跃蜕鲜至宋魈煤挽恪＿@個(gè)盤從地理位置來(lái)說，還可以，至少是3.5環(huán)的位置，整體2號(hào)線轉(zhuǎn)5號(hào)線的通勤時(shí)間就更短一些，主要是單價(jià)成本低，目前看精裝單價(jià)才2.1萬(wàn)，所以給足了保值的底氣，通過評(píng)估未來(lái)的增值性分析的話，我覺得它整體的增值性是比較強(qiáng)的，至于學(xué)區(qū)，就是我提到過的中等能級(jí)。它就像個(gè)中等生，沒有很特長(zhǎng)的地方，但是每一科都不偏科，通勤三四十分鐘，板塊能級(jí)城市界面配套還行，產(chǎn)品也中等，價(jià)格也實(shí)在，如果是我看不到其他更有性價(jià)比的樓盤的話，我覺得它可能就是我最終的選擇了。

然后就是機(jī)投的領(lǐng)樾，你們?cè)诟呱龢虻模钥赡軕?yīng)該很熟悉，是成都新房市場(chǎng)位數(shù)不多的300萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品，在主城區(qū)，在西門尤為少見。

這個(gè)盤的抗性是機(jī)場(chǎng)航線，背后自建房（整體界面）和地鐵（自測(cè)步行距離）以及教育（其實(shí)不錯(cuò)了，已經(jīng)化到機(jī)投南的小學(xué)來(lái)了，不是機(jī)投小學(xué)或者科技園小學(xué)）；但賣點(diǎn)是產(chǎn)品戶型，116做1T1戶，片區(qū)內(nèi)品質(zhì)較高。

不過現(xiàn)在也到了尾盤階段，單價(jià)2.5萬(wàn)，得房率還只有87%，所以整體增值性預(yù)期就不是很得勁，而且界面環(huán)境也不是很好，不像其他板塊要么安靜要么有湖景，加上它距離地鐵還有一定距離，所以通勤時(shí)間并不一定比國(guó)賓更短（這邊領(lǐng)樾上班公交地鐵換乘大概是40分鐘），關(guān)鍵它是套三。

其他的樓盤，我也看了德商西璟天璽，整體表現(xiàn)和靈越差不多，沒有拉開本質(zhì)差距。

如果非要說的話，我建議看看中國(guó)鐵建宸語(yǔ)府（129平套四雙衛(wèi)，300萬(wàn)），資料在這里https://weibo.com/1551561845/OBcrx1JUh。有地鐵有學(xué)校，產(chǎn)品是迭代了的，堪稱機(jī)投最強(qiáng)王者，單價(jià)2.3萬(wàn)，相比很多其他樓盤，其實(shí)是不高了的，產(chǎn)品也不用說，全板式全南北全套四，比較純粹，可以說是機(jī)投之光。配套也還不錯(cuò)，學(xué)校地鐵都有，距離地鐵較近，未來(lái)上班大概是30分鐘（9-3號(hào)線）。關(guān)鍵是得房率也還可以，套內(nèi)單價(jià)不輸其他幾個(gè)，未來(lái)從增值性來(lái)看的話，我認(rèn)為也是和保利國(guó)賓相差不大的買法。

最終，做成圖表，供你參考。（圖略）

粉絲提問

我這樣問，現(xiàn)在想買房，看看有啥撿漏的不，能有推薦不？只看錦江高新天新，因?yàn)槠渌麤]有啥子具有投資吸引力的。最便宜的能入手的，暫時(shí)沒考慮過，總價(jià)高不了，三百左右，二手如果撿漏屬性的，也可以。我現(xiàn)金大概是100個(gè)。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來(lái)看，你的需求和情況很明確，就是想著純撿漏買法，預(yù)算300萬(wàn)左右，只看錦江高新天新的話，相對(duì)就局促一些。

我今天也認(rèn)真和小伙伴們盤了盤，錦江我看基本是沒有了，錦上映要300多萬(wàn)，300萬(wàn)買不下來(lái)，超一二十萬(wàn)二三十萬(wàn)的話，還是低樓層瑕疵房。

高新估計(jì)是蜀道寬境（134平的套四雙衛(wèi)，總價(jià)大概是**萬(wàn)，單價(jià)大概是**起，好樓層我估計(jì)要到**萬(wàn)，由于開發(fā)商是大降價(jià)，所以這個(gè)單價(jià)對(duì)新川板式新房來(lái)說，我認(rèn)為保值性還是很強(qiáng)的，后期經(jīng)濟(jì)回暖，市場(chǎng)上行后可以跟著大部隊(duì)?wèi)?yīng)聲上漲，這個(gè)盤此前小戶型折扣價(jià)，引來(lái)了好多板塊業(yè)內(nèi)銷售買入，所以內(nèi)行看門道，跟著走沒問題的。）

要說大戶的話，我覺得是新川的**項(xiàng)目，進(jìn)入年底也是大撿漏的時(shí)候到了。

然后天新的話，我還是比較保守的看待，當(dāng)前便宜的肯定有很多，比如生態(tài)帶、興隆湖和萬(wàn)安，但是我只建議自住的家庭而非純投。

能讓我覺得大板塊概念沒問題的話，看看天C，當(dāng)前**（370萬(wàn)起）、**（330萬(wàn)起），略顯尷尬，但是**可以，300萬(wàn)左右拿下，不過產(chǎn)品戶型沒有卷起來(lái)，這種就當(dāng)做二手房來(lái)對(duì)待，現(xiàn)在也不限售了，考慮到?jīng)]有多的稅費(fèi)中介費(fèi)，也還相當(dāng)可以的。

這些樓盤，當(dāng)前只能說是泛泛而談，因?yàn)檫€需要你實(shí)地線下去考察（需要的話我們團(tuán)隊(duì)帶你去看），針對(duì)到每一個(gè)樓盤的板塊環(huán)境，小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)，單價(jià)性價(jià)比，房源的選籌等，這些都是更細(xì)致的分析。

至于二手房，當(dāng)前我總感覺雖然好些二手房蠢蠢欲動(dòng)，但是前期下跌還是比較明顯的，當(dāng)前有明顯止跌極限，相對(duì)是一個(gè)低洼的時(shí)間，甚至還已經(jīng)在啟動(dòng)了。

比如**，**；**、**、**。

**的還有**、**、**；**的**。

**可以看看**、**、**這幾個(gè)盤是次新又有品質(zhì)的，好些單價(jià)2萬(wàn)多，長(zhǎng)期來(lái)看，還有上漲的大趨勢(shì)。