土拍快訊！溢價(jià)40.74%，中海23.7億元競(jìng)得梅林關(guān)“靚地”

2025年度第二激烈的土拍出現(xiàn)了!

在民治上塘宅地成功出讓兩周后，民治另一宗靚地——A802-0309宗地，這塊位于梅林關(guān)門戶位置、緊鄰福田中心區(qū)的純住宅用地于今日（7月7日）公開(kāi)出讓，起始價(jià)16.84億元，容積率僅2.8。

6家房企，分別是中鐵、華潤(rùn)、天健、招商、深鐵以及越秀，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)102輪競(jìng)價(jià)廝殺，中海地鐵以總價(jià)23.7億元成功奪得，溢價(jià)率約40.74%。樓面地價(jià)從起始價(jià)27566元/㎡，一躍攀升至38795.22元/㎡。

·龍華年內(nèi)第二宗土拍，核心區(qū)掛出稀缺靚地

6月19日下午，深圳龍華區(qū)民治街道一宗占地僅1.09萬(wàn)平方米的“迷你”宅地，引發(fā)8家房企65輪激烈角逐，最終聯(lián)發(fā)集團(tuán)以12.12億元高價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)46.6%，樓面價(jià)刷新至44559元/平方米。

6月6日，龍華民治片區(qū)再掛出一宗條件更優(yōu)越的居住用地——梅林關(guān)民治街道A802-0309宗地。

該地塊用地性質(zhì)由商業(yè)性辦公用地（C2），今年4月份調(diào)整為二類居住用地（R2），容積率由“2.5”調(diào)整為“2.8”。

2025年以來(lái)，深圳通過(guò)“商業(yè)改居住”方式，釋放多宗核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端分析認(rèn)為，此舉是優(yōu)化區(qū)域職住平衡重要目標(biāo)之一；此外，傳統(tǒng)規(guī)劃中商業(yè)用地過(guò)度集中于核心區(qū)，導(dǎo)致職住分離和交通擁堵。

通過(guò)“商業(yè)改住宅”手段，在核心區(qū)嵌入居住功能可實(shí)現(xiàn)“工作-生活-消費(fèi)”的社區(qū)圈，降低通勤能耗，同時(shí)減少商辦市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量，降低空置率攀升風(fēng)險(xiǎn)，提高土地利用效率等多措并舉，改善居住質(zhì)量。

民治街道A802-0309宗地現(xiàn)狀。樂(lè)居攝

與6月19日拍出的地塊相比，此次出讓地塊面積更大、配套更成熟，且同樣享受“無(wú)保障房配建、無(wú)70/90戶型限制、不限售價(jià)”的靈活出讓政策。

龍華區(qū)民治街道A802-0309宗地，土地面積21820.58平方米，建筑面積61090平方米，容積率僅2.8。

此外，該地塊設(shè)置多條出讓條件，包括本出讓宗地住宅59870平方米、商業(yè)600平方米允許分割轉(zhuǎn)讓；意向競(jìng)買人須承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)；該地塊的競(jìng)得人需自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工，4年內(nèi)竣工。

民治街道A802-0309宗地現(xiàn)狀。樂(lè)居攝

·緊鄰福田、容積率2.8，區(qū)位配套優(yōu)勢(shì)顯著

民治街道A802-0309宗地，占地面積雖然不大，但是容積率只有2.8，居住密度低；樂(lè)居君現(xiàn)場(chǎng)踩地所見(jiàn)，盡管周邊已有多個(gè)住宅小區(qū)，但宗地地勢(shì)較高，未來(lái)景觀遮擋可能性小。

整體而言，民治街道A802-0309宗地在區(qū)位、配套優(yōu)勢(shì)都較為顯著。

地塊東北側(cè)與書香門第相鄰，西南邊與新區(qū)大道接壤，形成了便捷的城市交通網(wǎng)絡(luò)；交通上靠近民樂(lè)地鐵站，一站距離便能抵達(dá)福田上梅林，自駕梅觀路南下福田，十來(lái)分鐘可抵達(dá)金融中心。

附近的綠化公園、購(gòu)物中心上河坊都在步行范圍之內(nèi)，一墻之隔就是配套的書香小學(xué)。更重要的是，項(xiàng)目在深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校龍華學(xué)校初中部的大學(xué)校劃片區(qū)范圍內(nèi)。（最終學(xué)校請(qǐng)以官方公示為準(zhǔn)）。

目前，梅林關(guān)片區(qū)新房缺席多年，根據(jù)貝殼找房平臺(tái)顯示，梅林關(guān)片區(qū)二手房源在售掛牌均價(jià)8-9萬(wàn)/㎡之間，相鄰書香門第名苑5月掛盤價(jià)約6萬(wàn)/㎡，考慮到該地塊成交樓面價(jià)38795.22元/㎡，與周邊近8萬(wàn)元的一二手房?jī)r(jià)格相比，存在明顯的利潤(rùn)空間。

·土地供應(yīng)新趨勢(shì)：小型化、低密化、靈活化

自2025年以來(lái)，深圳此輪土地供應(yīng)呈現(xiàn)鮮明特點(diǎn)：核心區(qū)域地塊小型化、容積率降低、開(kāi)發(fā)條件靈活化。

6月19日拍出的民治地塊容積率僅2.5，此次出讓的梅林關(guān)地塊容積率控制在2.8，均顯著低于前些年普遍超過(guò)4.0的住宅容積率。

梅林關(guān)這宗靚地，多家房企在掛牌之初已透露出競(jìng)買意向，而6月19日龍華民治A817-0619地塊的拍賣結(jié)果，更是提供了重要參照。

從這兩宗宅地的出讓情況可以看到，深圳正逐步修復(fù)土地市場(chǎng)信心，尤其是龍華核心區(qū)。