董小姐 | 收到了萬科、華潤、中海人的「反思信」

前天，董小姐寫了一篇文章：。

文章發出后，后臺非常熱鬧，新老朋友都在call我，感慨良多。

我感受到，如果大家沒有被所在公司「格式化」，能夠隨時以跳出來的視角，聊聊行業和房企共性的話題。

那真是一項非常可愛而稀缺的能力。

房地產需要那些真正信仰并愛護這個行業的人。

過去一個多月，董小姐休假了。

在這段時間里，我一直在思考。接下來我最想要做什么，觀察房地產對我來說意味著什么。它不僅僅是一份工作，更是我從業生涯中非常重要的一個階段。

我好奇那些龍頭型大公司，如何思考戰略，怎么調整路線，讓自己更輕盈地跑起來。也好奇有趣的小公司，如何開辟新模式。

于是，就有了《中海修正了投資策略》那篇文章。

在文章的后半段，我說，其實更關注的還是地產人的處境、感受與變化。

這兩年，很多房企的各個部門都流失了一些人，而新人補給不足，老人承壓較大。最終，所有的人事流轉，可能都會在項目兌現中，露出馬腳。

中海的「高鐵」

一位中海的朋友跟我聊，他的讀后感：

「現在中海的項目，就像一條一條的高鐵車廂。速度不能降，品質和舒適度還要提升。俗話說，火車跑得快，需要車頭帶。即使現在能調整出來好車頭，但是后面幾節車廂不行，速度和品質依然會受影響。」

如果把這些車廂，比作各個業務條線的人。

火車頭就像是項目總，第2節車廂可能是開發報建部，第3節是設計部，第4節是成本部，第5節是財務，剩下是投資、營銷、客服等其他部門，最后一節車廂是工程部，其實也是火車頭，因為它也能發力助推。

這位中海的朋友認為，最拉胯的車廂容易出現在設計、工程和成本。

「設計和工程涉及到外部對接，以及資源類的整合和調用，不可控的東西太多了。成本系統，雖然中海的人才池比較深，全國一盤棋可調動，調動即可用。但要是外招的話，想適應中海，就需要很長時間沉淀。如果設計、工程和成本的人不了解中海這輛高鐵，或者沿用綠皮車的經驗，一定會影響整列車的速度。」

那么，其他車廂呢？

報建條線，地方資源最關鍵，熟悉城市報建流程的人可以拿來即用；

財務人員，有法律和會計準則約束，相對容易遷移；

營銷和投資，上手都比較快，因為他們的能力是通用能力——寫ppt和吹噓；

客服，主要看人的情商和性格，也是基礎的通用能力，有就是有，沒有就是沒有。

這些觀點，比較一家之言。但卻是中海內部視角下，一個項目能夠迅速運轉的前提條件。

換句話說，在各個條線，深度理解中海的老人很重要，傳承很重要。

從公司內部的精細化管控力度來看，業務部門都有條條框框，「各種要求，各種指引，各種規范」，老人都容易消化不良，更遑論新人。

中海是行業里上進心很強的公司，博采眾長，大而全之。

中海的朋友說，有段時間，他們還向地方型龍頭公司學習。永威、金沙、濱江都看。學他們做產品的理念，對細節的投入。最后卻不了了之。

因為發現，對方這也投錢，那也投錢，中海學不了。

「我們要學那種花少錢就能變好的東西，要那種點石成金的能力。」

華潤的「背包」

中海喜歡看同行，同行也喜歡看中海。

據董小姐了解，華潤內部最喜歡比照的房企同行之一，就是中海，他們會深度觀察中海。

這次中海的投資變化，讓華潤的朋友也心生感慨。

一位華潤置地的朋友說，行業深度調整這幾年，人員只出不進，公司只減不增，是不是熬過去了，會好一點？

看到中海希望在全國尋找點狀性投資機會，資源不再一味像一線城市傾斜。華潤的朋友告訴董小姐，下一輪房企比拼的，就應該是屬地化能力。然而，華潤置地的「背包文化」，不知道能不能適應市場屬地化的趨勢。

過去，華潤置地號召大家背起背包就出發，跟著項目走，一些中基層人員會被派往異地，一個地區公司可能三分之二以上的人，都來自外地遷移。

這導致了，深度了解本地需求與板塊的人，并沒有那么多。

集團總部研判當地數據，很多時候卻并不真正了解地方。結構性的機會來自于，屬地團隊自己就能夠判斷板塊是好是壞，當地需求是否壓抑，能否轉化出來。

舉例來說，一個二線城市某地塊，歷史成交數據一般，周邊環境一般，總部的人看了后，認為沒有拿的價值。但是，熟悉當地的人，更了解地緣屬性，就能看到板塊隱藏的價值，比如斷供多年，客戶需求積壓等等。

這樣的項目，最終如果能拿，基本都有不錯的結果。

今年上半年，在石家莊、合肥、大連等地，有很多類似的項目，板塊斷供之后，出現了一個短暫的窗口期，有開發商拿了地，以最快的速度沖出來，抓住窗口期，就變成了銷售黑馬。

與之對應，在公認的北京熱門板塊海淀，開盤去化率不到40%的項目也不在少數。

在華潤，地方的設計是總部強管控，營銷也是外地派駐為主。

「總部的設計大師怎么能理解各地土豪的心理偏好呢？有時候是全國拉通，看哪個戶型好，就推哪個戶型。」

「我快受不了背包了，工作卷成這樣，家庭也顧及不了。圖的是什么呢？」

同樣是一家之言，個體情緒。董小姐從中看到的是，大家真的在思考，行業、公司、個體的關系。

我們能否用這樣的思考，撬開一絲變化的可能？

萬科的「戈多」

在今天快要尾聲的時候，董小姐接到了一位萬科的朋友打來的電話。我們聊了快兩個小時。

這通電話，同樣是一位老萬科人，看到后的觸動。

「原來，從25年二季度開始，也是房地產新一輪周期的開始。一些傳統神話被打破了，并不是所有一線城市都安全，并不是所有高端改善都有市場。」

萬科是董小姐壓抑了很久好奇心的公司，但此時，我不想劇透公司內部的變化，只想討論萬科人的心態。

「我們一直在等待，就像等待戈多那樣。等待一種大刀闊斧，或者細水長流的東西。」

萬科持續了數年的《目標與行動大會》，在25年這一年，忽然消失了。

以往，這樣的大會，都會對未來一年的戰略吹吹風。

這一年，有一些萬科人不再喜歡業務出圈與協同，大家只想在自己的崗位職能范圍內，把事做完。

「在一線，很多人只對自己負責，沒有人對公司負責。也幾乎沒人懼怕KPI考核，因為對應的影響幾乎沒有了。」

在等待中，所有動作都是小心翼翼的。在一線，沒有多少人會公開談論目標與方向。

目前留在萬科的人，每一位都有足夠的理由。內部的聲音說，現在沒有離開的人，也基本不會再離開了，無論如何要等到新篇章的開啟。

某種程度上，像中海這樣，反思并調整業務打法，是讓人羨慕的動作。

至于其他有關萬科的內容，董小姐先按下不表，留個懸念吧。

我很慶幸，因為一篇文章，收集到這么多業內的聲音。

他們就像是來自萬科、華潤、中海的「反思信」。

對行業、公司、自身職業生涯的反思，讓我們得以看到，在2025年第三季度開啟時，每一個地產玩家的真實模樣。

你所在的公司是什么樣呢？正在發生哪些有趣的變化。

歡迎留言告訴董小姐。

我們下篇文章見。

董小姐微信號missdon0811

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