尋找中國資產軸：（三）強者恒強

（接上期《尋找中國資產軸：（二）房地產的三個軸》）

根據我們以上分析，中國的資產高地——“十”字資產軸浮現出來，房地產的發展又依賴于產業、人口、政策三個核心軸，那么，這意味著什么呢？

強者恒強

意味著：房地產市場已經走向了分化。

即擁有產業、人口、政策三個核心軸優勢的城市，房地產市場擁有獨立的行情。

當“十”字資產軸上的城市房屋價格發生上漲，如通常大家嘴里議論的當前“北上廣深”“一線城市”的新房價格企穩、上漲等，其范圍可能僅此而已，它并不是全國房地產市場的晴雨表，而只代表優勢資產高地的行情。

這一行情，甚至可能和周邊區域相反。

那么，這種分化行情會進一步持續嗎？

答案是：挑戰與機遇并存。

首先是挑戰，就是強者恒強的戲碼必然上演。

其次是機遇，就是在轉型期，強者恒強的局面會倒逼各區域對核心資產重新認知，這種新的認知若形成共識，訴諸行動，則可能創造新的機會。

先說強者恒強。

正如很多分析指出，隨著中國房地產市場進入下半場，市場主陣地已經變成了城市更新。

城市更新的目標是什么？

從居住角度看，就是滿足新時代公眾日益提升的新居住需求，構建新時代意義下的“好房子”。

對于核心城市來說，“好房子”即以新時代的科技、理念、規劃、設計、投資模式等，結合整體城市功能升級，對既有居住環境進行改造，使得其具有新人居概念，并與整個城市整體功能提升融而為一。

這和舊有的房地產開發有什么不同呢？

舊有的房地產開發，憑借房地產一家企業就控局了——拿地蓋房。

但是，城市更新涉及新的整體城市規劃，它需要政府統籌控盤，要有政策乃至于財政支持，要依賴新基建，要多部門、多業態的參與，要面對既有密集居住的高成本開發，要新的理念規劃，要新的投資模式等等。

換言之，城市更新是高政策依賴、高系統要求、高成本開發的復雜工程，也是從摸著石頭過河到最終模式確立的探索過程。

目前，城市更新在全國遍地開花。雖然多數的城市更新還處于漸進性探索、淺水區試水階段，如微改造、基礎更新、商業街區改建等，但也因地制宜地出現了各種不同的更新案例。這些案例除給城市所在地居民帶來實際改善，也為全國各地的城市更新拓展了思路，為進一步的更新手段升級、深入提供了借鑒。

城市更新具有光明而廣闊的未來，但其過程，也會因全國各城市的基礎資源條件不同，呈現出差異。它既是多模式推進、彼此借鑒，也是普惠性與階梯性并存，即更高資金水平、更高標準、更高系統性條件下的城市更新，將進一步拉開核心城市與周邊城市房地產市場（包括房價）的差距，體現強者恒強的特點。

如果說，投資“十”字資產軸上的城市房屋，具有更好的升值屬性，那么，除了城市核心資源、公眾服務優勢等享用權，還包括對未來更優居住環境提升的兌換權。

強者恒強案例：北外灘城市更新

2020年，《北外灘地區控制性詳細規劃》獲批，上海北外灘城市更新正式開始——以“國際最高標準、最好水平”的規劃，建設包括“世界會客廳”等標志性項目。

2025年5月13日，上海市政府舉行新聞發布會，介紹北外灘開發建設五周年成果。

北外灘面積不大，是沿黃浦江、蘇州河形成的一塊約4平方公里的長條區域（大致東西寬4公里，南北1公里）。但該區域為上海城市主中心，與外灘、陸家嘴構成了“黃金三角”。

北外灘地理區域示意圖

政府主導

北外灘城市更新，以政府負責頂層設計、規劃審批、基礎設施建設和招商引資，然后引入有實力的大型開發商（如金茂、上實發展、金光集團等）進行具體地塊的開發建設。官方說法為：“創新形成了系統高效的建設機制”。

產業聚集
北外灘的發展重點為航運服務、總部經濟等。本次更新也吸引了一批重量級的金融、航運、科技企業總部和功能性機構落戶。

按照新聞發布會介紹——

5年來，北外灘集聚港航企業4700余家，運力占全市近7成。聚各類金融機構2100余家，資產管理規模超8萬億元，入選上海市首批股權投資集聚區。航運和金融產業區域貢獻超45%。建成上海城創金融科技國際產業園、上海創新創意設計研究院、北科創生物技術產業園等高質量科創空間。先后引入荷蘭全球人壽、法國東方匯理、德國漢宏物流、阿聯酋博祿、日本商船三井等知名跨國公司，2024年全區實到外資增長35.8%。

未來5年，北外灘將加快推動產業創新與科技創新深度融合，擴大航運、金融、商貿等支柱產業優勢，壯大綠色低碳、高端智能檢測裝備、生物技術等新興產業集群，做大科技服務、文化創意等特色產業規模，系統提升產業體系綜合競爭力。

系統升級開發

本次北外灘城市更新，完成了多層次的系統開發與改建。

1.通過大規模土地收儲和基礎設施建設先行，實現了成片開發、整體推進，以及地上、地下一體化開發。

2.完成了系統性功能開發，如打造全球總部城，重點吸引跨國公司地區總部、功能性機構和國際組織入駐，發展高端商務、金融、航運服務等核心功能；打造頂級中央活動區，融合高端商業、頂級酒店、文化藝術、旅游休閑等功能，提供全天候活力；打造建設世界級濱水區，優化濱江公共空間，貫通岸線，提升景觀品質和親水性。

3.歷史風貌保護與活化利用，如對提籃橋歷史文化風貌區（包含上海猶太難民紀念館及周邊）進行嚴格保護和有機更新，避免大拆大建；對優秀歷史建筑（如雷士德工學院舊址、浦江飯店等）進行精心修繕和功能置換（如雷士德工學院成為創新創意設計學院）。

4.基礎設施與交通優化，如推行“無車區”理念，即在核心商務區實踐“窄馬路、密路網、小街區”，限制社會車輛，優先保障公共交通和慢行交通；建設核心區地下車行系統，減少地面交通壓力；打造二層連廊系統，實現便捷、全天候的空中步行網絡，連接主要建筑和交通節點；強化公共交通強化，優化地鐵、公交、輪渡接駁。

5.核心地標項目與綠色生態、智慧城市的融入，如打造世界會客廳、北外灘來福士、白玉蘭廣場、友邦金融中心等，同時在規劃中強調綠色建筑、立體綠化、海綿城市等理念。在基礎設施和城市管理中積極應用智能化技術，打造面向未來的智慧城區。

區域房產案例

在以上城市更新中的背景下，北外灘“低密風貌項目”天潼里入市。

北外灘天潼里樓盤

按照相關資料介紹，天潼里小高層公寓均價18萬元/㎡，總價3400萬元~1.3億元/套；疊墅與合院的均價為28.8萬/㎡。按照正在銷售的數據，該樓盤在售800~1200㎡風貌合院別墅15套；209~641㎡平層洋房59套。預計總價1.9億元起。

上海北外灘城市更新代表著中國城市最優資源條件下的一種嘗試，但它只是方案之一。

（待續）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮