買的房子爛尾逾期，退房退款且不用還房貸！

明起施行！最高法明確支持爛尾樓業(yè)主“拿回”購房款。正義雖遲，但終于到！無數(shù)受害者家庭需要退款賠錢。

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2025年7月23日下午，最高人民法院對(duì)外發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)。
執(zhí)行異議之訴，是指當(dāng)事人和案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的實(shí)體權(quán)利存有爭(zhēng)議，請(qǐng)求執(zhí)行法院解決爭(zhēng)議而引起的訴訟。
其中明確，商品房消費(fèi)者因房屋不能交付且無實(shí)際交付可能，導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請(qǐng)求在變價(jià)款中支持其價(jià)款返還的，人民法院應(yīng)予支持。
《解釋》自7月24日起施行。
原文在此
最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》
更側(cè)重保護(hù)買房人合法權(quán)益
近年來，執(zhí)行異議之訴案件呈逐年上升態(tài)勢(shì)，而且長(zhǎng)期以來，執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則相對(duì)匱乏，缺少專門規(guī)定，多參照?qǐng)?zhí)行程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審理，相當(dāng)程度上存在救濟(jì)制度界分不清、審執(zhí)協(xié)調(diào)銜接不暢、關(guān)聯(lián)糾紛合并處理困難、程序空轉(zhuǎn)一案結(jié)多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權(quán)誠(chéng)信缺失、虛假訴訟時(shí)有發(fā)生等問題。
執(zhí)行異議之訴需要從實(shí)體上判斷案外人權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行，亟待通過專門規(guī)范進(jìn)行指引。

記者注意到，此次發(fā)布的《解釋》共二十三條，保持與《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》等司法解釋確立裁判規(guī)則的一致性和連續(xù)性，又助力解決“執(zhí)行難”。
對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，《解釋》進(jìn)行了細(xì)化、具體的規(guī)定，明確請(qǐng)求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、合同解除后已付購房款處理等的條件，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)在實(shí)踐中更具可操作性。
同時(shí)，明確了被征收人排除強(qiáng)制執(zhí)行的具體條件。因家庭居住生活需要且遵循市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序而購房的商品房消費(fèi)者，可以對(duì)抗房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中商業(yè)利益的執(zhí)行；財(cái)產(chǎn)因公共利益需要依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序被征收的，被征收人的民事權(quán)益應(yīng)予特別保護(hù)。
多位受訪律師表示，《解釋》擴(kuò)大了商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)范圍，更側(cè)重保護(hù)買房人的合法權(quán)益。不僅鼓勵(lì)買房人積極辦理房屋預(yù)告登記，防范一房二賣及開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且在一定情況下，可以執(zhí)行法院凍結(jié)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，排除相應(yīng)購房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)發(fā)放，這對(duì)于解除購房合同的爛尾樓業(yè)主意義重大。
《解釋》第十一條明確，人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持，其中一項(xiàng)條件是“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人、盈科上海房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌分析認(rèn)為，此次將買房人保護(hù)范圍從“保護(hù)居住需要”拓寬為“保護(hù)居住生活需要”，取消唯一住房限制，且房屋性質(zhì)認(rèn)定放寬至商住兩用房。
上海律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員王俊偉也表示，此次《解釋》明確在符合條件時(shí)可請(qǐng)求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已付購房款及時(shí)退還，細(xì)化保護(hù)購房者權(quán)益的具體規(guī)則。
對(duì)爛尾樓業(yè)主意義重大
《解釋》第十二條明確，執(zhí)行法院凍結(jié)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除相應(yīng)購房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放，事由成立的，人民法院應(yīng)予支持。
商品房消費(fèi)者因房屋不能交付，且無實(shí)際交付可能導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求在建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)款中排除相對(duì)應(yīng)的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放的，人民法院應(yīng)予支持。
據(jù)王俊偉介紹，對(duì)于執(zhí)行異議之訴期間，法院裁定受理的破產(chǎn)案件，實(shí)務(wù)中存在兩種截然不同的觀點(diǎn)：有的法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理，有的法院認(rèn)為不需要繼續(xù)審理。此次《解釋》直接予以明確：執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)中止審理，管理人接管財(cái)產(chǎn)后，可以再繼續(xù)審理。
樓盤預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的錢，之前規(guī)定只允許凍結(jié)，不允許扣劃。此次則是適度放松了之前的限制，一定條件下可以排除執(zhí)行，發(fā)放監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)。
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣一劍見血地指出：“此次新規(guī)對(duì)于已經(jīng)解除購房合同的爛尾樓業(yè)主來說，相當(dāng)于雪中送炭，意義重大！”
《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》此前曾報(bào)道多地解決爛尾樓遺留問題，珠海市香洲區(qū)法院判決泰禾中央廣場(chǎng)業(yè)主解除購房合同、房貸合同，開發(fā)公司退還購房款、維修基金，還需負(fù)責(zé)未清償?shù)姆抠J本息。不過，法院在后續(xù)追償中遇到“執(zhí)行難”的僵局。
買的房子爛尾逾期，退房退款且不用還房貸！珠海一法院回應(yīng)“會(huì)保障購房業(yè)主的合法權(quán)益”
有受訪律師表示，此次新規(guī)明確后，購房者可結(jié)合實(shí)際情況，與開發(fā)商、法院方面協(xié)商解決。