深圳樓市的一次刺探

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

又是下午拿地，晚上就把挖掘機開進了現場。

這樣的，畫風的轉變，很難說不是時代的一個縮影。

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過去，可能開工大吉都要擺個舞臺剪彩，放兩串鞭炮。

如今開工的速度，就像轉換一個電視頻道那么迅速。

昨天（8月4日），深圳市成功出讓年內第7宗住宅用地寶安沙井A319-1225，綠城擊敗華潤、越秀以及中海以12.15億元斬獲，折合樓面價20363.7元/㎡，溢價率約11.47%。

令到市場比較詫異的是，拿下地塊的居然是只有一次開拓過深圳市場經驗的綠城。

一方面，綠城這兩年面臨著經營壓力，另一方面綠城今年拿地表現得相當激進。

據中指研究院數據統計1-7月綠城在上海、杭州、蘇州華東等地已經拿下了十多宗用地，共計522億元拿地金額，僅杭州就貢獻了將近200億元的拿地金額。

一反常態，如此大手筆拿地，在眾多資金緊張的同類房企中就顯得尤為鮮明了。

當同類房企都還在小心翼翼地測試著成本，綠城就已經準備大干一場，是什么支撐綠城押注這些城市，投票這些地塊？

尤其是，綠城在深圳的項目并不多，并且首戰深圳的表現也比較一般。

一個是曾經光明的綠城桂語蘭庭，另一個是這次的沙井地塊。

綠城首個打開深圳市場項目的是位于光明區光明中心的綠城桂語蘭庭。

2023年3月首批房源951套88~130平，包括942套住宅和9套商業，備案均價約50073元/㎡，單價區間約4.08萬—5.94萬/平，總價區間約363萬～738萬，開盤當天宣布賣了25億元，折算下來去化約58%。

在當年眾多項目的開盤成績中，算比較誠實的一個了，但如今順銷已久，依舊剩余大量的房源未被解押。

根據深圳房地產信息平臺，綠城桂語蘭庭當年951套房源，如今依舊剩4套住宅未售，且已經備案及簽下認購書的僅457套，還剩481套住宅“在建抵押”。

而2024年3月綠城桂語蘭庭加推320套房源，備案均價約4.78萬/㎡，單價區間約4.32萬-5.16萬/平，總價區間約384萬-607萬，也存在32套房源“在建抵押”。

“在建抵押”是什么意思？

平臺上解釋得很清楚，就是指房屋售出前開發商為貸款將房屋抵押給銀行，根據其與銀行的協議，在一定條件下可以銷售。

換句話說，綠城把整個項目超過四分之一的房源都抵押給了銀行，并且即使可售部分的房源已經基本銷售完畢的情況下，仍還未償還銀行的貸款。

一個項目1982套房源，可售部分房源幾乎都快賣光了，仍未償還銀行貸款對抵押的房源進行解押，這是什么概念？

比如預售資金監管導致回款無法自由使用；比如貸款合同中的解押條件未滿足，銀行對解押有額外要求；比如開發商財務狀況不佳，優先償還其他債務等，都是有可能的。

作為深圳市場的首作，對綠城的重要性，遠超單一項目的盈利本身。

銷售和交付的表現，不僅檢驗開發商進入當地市場的開發實力、產品力，也檢驗開發商對當地市場的調研能力、跨區域運營能力以及品牌口碑等。

若首個項目證明企業具備成熟的跨區域運營體系，后續拿地、開發的決策會更高效。

而綠城桂語蘭庭不僅市場銷售表現出，連產品力和品質也曾經被深圳的業主質疑質量減配。

所以，這次綠城再次拿下深圳的地塊，能否彌補之前的缺失？

是需要打上問號的。

但無論如何，都表現出綠城這次對擴張深圳版圖的信心。

市場留出空間

綠城這次拿下的沙井地塊，周邊地段以及配套優質。

距離深圳地鐵11號線沙井站步行約500米，1小時內可南山各大核心區域；

北面一路之隔是百佳華佳漾匯商業，南面還有一塊約12012㎡的商業用地待開發，距離寶安沙井的大型綜合商業體萬豐海岸城步行也只約2.7公里；

一路之隔便是沙井二手房標桿之一的“鴻榮源禧園。

按照成本估算，業內認為宅地未來銷售4萬+/平不僅可保住成本，也有一定的利潤空間。

目前寶安沙井板塊，二手房市場掛盤均價約4萬/平。

其中，樓齡較新，小區品質優越的樓盤如鴻榮源禧園、萬豐海岸城以及西薈城三期的實際成交單價在4萬-5.6萬/平區間。

不過按照宗地的規劃設計要求，很大概率這個項目會成為沙井新的標桿項目。

A319-1225宗地規劃建筑面積約59665㎡，包括：住宅53595㎡、商業1500㎡、物業服務用房120㎡、9班幼兒園3200㎡、托育機構500㎡、社區級公共配套用房750㎡，容積率為3.1。

而整個沙井市場少有這么低密度的項目。

同時，市場也期待綠城能夠把杭州的標桿經驗，品質經驗帶來深圳。

但是綠城這次能否真的為深圳帶來更優質的產品呢？

需要時間來檢驗。

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作者觀點，不代表格隆匯立場