記者調查｜年后深圳房屋租賃市場成交火爆，但租金走勢分化整體保持平穩(wěn)

深圳商報·讀創(chuàng)客戶端記者 尹珊

“深圳房租漲了”登上熱搜的同時，另一組數(shù)據(jù)卻悄然流傳：春節(jié)后深圳租房成交量創(chuàng)下近八年新高，但全市平均租金同比僅微漲0.3%。近日，深圳商報讀創(chuàng)記者先后探訪福田區(qū)景田、梅林、車公廟多個熱門居住及商務片區(qū)，走訪多家房產(chǎn)中介門店，了解年后深圳房屋租賃市場的真實情況。

節(jié)后租賃市場熱度飆升 成交量創(chuàng)八年同期新高

春節(jié)后歷來是全國一二線城市租賃市場的傳統(tǒng)旺季，而今年深圳租賃市場的回暖速度與成交熱度，遠超往年同期。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后開工八天，貝殼深圳合作門店租房成交量較去年同期大幅激增36%，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下近八年來春節(jié)后同期成交量新高，市場活躍度顯著回升。

市場熱度不僅體現(xiàn)在成交總量上，房源成交速度更是直觀反映了需求的集中釋放。公開數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后深圳租房市場“即看即簽”成交占比達到44%，超四成租客在看房當天就完成簽約流程。

“今年開工后，門店帶看量直接翻了兩倍多，很多租客上午看房、下午就交定金簽合同，往年至少要對比兩三套，今年基本看上合適的就定。”福田景田片區(qū)某中介門店店長告訴記者，這也是近幾年少見的節(jié)后租賃熱度，尤其是年輕剛需租客占比極高。

租金走勢分化明顯：整體溫和微漲大小戶型行情反差強烈

與火爆的成交行情形成鮮明對比的是，租金價格整體并未出現(xiàn)網(wǎng)絡傳言的大幅普漲。數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后深圳商品房平均租金為73.3元/平方米，同比僅溫和上漲0.3%，整體市場租金水平保持平穩(wěn)，這與社交平臺上部分租客反映的“漲租”情況形成明顯差異。

記者走訪多家中介門店后，多位一線經(jīng)紀人一致證實：本輪并非所有房源都漲價，核心區(qū)域小戶型、通勤剛需盤是漲價主力，大戶型房源幾乎無波動，甚至可議價。這一“結構性牛市”成為今年開年深圳租房市場最核心的特征，也解開了“整體平穩(wěn)、局部漲價”的市場真相。

片區(qū)實探：小戶型普漲200-300元 大戶型租金穩(wěn)定

景田與梅林作為福田兩大傳統(tǒng)居住板塊，節(jié)后市場表現(xiàn)高度趨同，均呈現(xiàn)顯著的內部分化格局。

景田片區(qū)依托地鐵2號線、9號線雙地鐵交通優(yōu)勢，搭配成熟的商業(yè)配套，一直是深圳租賃市場的穩(wěn)定板塊。“景田片區(qū)小戶型和大戶型完全是兩個行情。”福田景田片區(qū)某中介門店店長向記者繼續(xù)介紹：“片區(qū)內締夢園、TT國際公寓等主打小戶型的社區(qū)，節(jié)后帶看量很大，30平方米左右的單間、一房一廳，租金普遍較節(jié)前上漲200-300元，房源空置期很短，基本掛出來3天內就能成交。這類房源租客基本都是在福田、南山上班的年輕白領，對交通和配套要求高，就盯著小戶型搶，業(yè)主自然有小幅調價的空間。”

”反觀景田南片區(qū)等樓齡偏老、大戶型的社區(qū)，例如，景田南小區(qū)三室戶型掛牌價長期穩(wěn)定在9000元/月左右，節(jié)后未有任何調價。大戶型租客都是家庭客戶，租約穩(wěn)定，節(jié)后換租需求遠不及單身群體，房源供應充足，業(yè)主不會因為短期旺季隨意漲價。”該店長補充道，家庭租客誠心長租的話，部分業(yè)主還愿意讓出100-200元的議價空間，只求穩(wěn)定租客。

梅林片區(qū)同樣分化顯著。憑借相對親民的租金水平及緊鄰福田CBD的地理位置，梅林租賃需求以年輕剛需群體為主。靠近地鐵4號線、9號線的上梅林新村、安居苑等小區(qū)，小戶型成交最快，“總價低、通勤方便，租客根本不猶豫”。而稍微偏離地鐵口、步行超過15分鐘的小區(qū)，或是樓齡較老的三房、四房大戶型，不僅帶看量少，去化速度明顯偏慢。

上梅林某中介門店最新租房價格 深圳商報記者 尹珊 攝

針對本輪局部小戶型租金上漲的行情，深圳貝殼研究院院長肖小平分析表示，當前市場波動屬于節(jié)后返工潮帶來的常規(guī)季節(jié)性市場調整，并非長期租金上漲的信號，也不具備全面普漲的市場基礎。

“深圳節(jié)后租房群體主要分為新租和換租兩類，‘即看即簽’的租客大多是剛來深圳的新市民和返崗年輕白領，這部分剛需短期集中釋放，才推高了地鐵沿線、核心居住板塊小戶型的短期租金，大戶型本身需求穩(wěn)定，自然不受影響。”肖小平表示，房東調價核心依托實際需求支撐，并不會為了小幅漲價刻意空置房源，盲目漲租反而會延長空置周期，得不償失。

走訪的多位一線中介經(jīng)紀人也同步印證了這一判斷，大家普遍表示，隨著正月十五后第二波返工潮需求逐步消化，后續(xù)新增租賃房源會持續(xù)入市補充供應，市場供需會快速回歸平衡，當前小戶型的局部小幅上漲，將在后續(xù)月份逐步趨于平穩(wěn)。