房價將持續下跌？黃奇帆再次預言未來房地產，今年已經應驗

多年前，人人都在信仰“房價永漲不跌”，但當時在重慶任職的黃奇帆卻提出了一個驚人的觀點——房地產不應該超過社會固定資產總投資25%。

這些年過去，黃奇帆的預想好像已經成真了。根據公布數據顯示，2025年上半年全國樓市新房成交均價已破萬，降至9649元/平米，過去一年來下跌近2%，成交面積及價格均實現“雙降”。

近期，黃奇帆再次拋出一個看似中庸的論斷：未來房價不會大漲大跌，將隨GDP小幅波動。

黃奇帆的預想這次會成真嗎？當前的樓市背景下，作為老百姓，我們怎樣才能將自己的利益最大化呢？

需要注意的是，黃奇帆這個被精心修飾的預言背后，藏著冷峻的時代真相——當房地產從支柱產業變成“不塌方就是勝利”的危樓，一個依靠土地呼吸的經濟體正在經歷艱難改變。

01、人口懸崖上的樓市困局：預言能否再成真？

人口結構決定了剛需的天花板。

2024年中國新生兒數量僅768萬，而60歲以上人口占比突破26%，人口金字塔的倒掛意味著真實住房需求將持續萎縮。就目前的形勢來看，“降價走量”已難改變供應過剩的基本面。

隨著“三條紅線”持續壓縮房企融資，開發商被迫以價換量。上半年新房均價不斷跌破記錄，而居民部門杠桿率已觸及警戒線，接盤能力嚴重透支。

這種情況下，樓市問題好像無解。

退無可退，地方大量依存土地的邏輯下，“不崩盤”成為核心目標。于是，各地在極力用二手房限價令制造價格堅挺假象、國有房企托盤拍地維系地價體系、定向信貸維持資金流不斷裂等手段，維系目前樓市不崩盤。

看起來這一切好像具有可行性，但其實本質上只是在不斷讓債務轉移，也讓新房和二手房市場開始割裂——二手房天量庫存如同懸頂堰塞湖。

02、大國轉身：樓市平盤背后的文明切換

當深圳科技園附近的房產中介轉型賣起科技裝備，一場靜默的價值革命已然爆發。

上海張江研發崗年薪碾壓陸家嘴投行；合肥量子實驗室帶火周邊生鮮配送產業；武漢光谷設計師客單價比肩深圳室內設計……事實均在說明，土地空間價值正被技術空間價值替代。

這些恰是國內經濟告別空間依賴的微觀寫照。

總有一天，前沿科技、光伏等新產品會逐步替代房地產產業，成為新的經濟支柱。

03、形勢之下，普通百姓如何利益最大化？

三代人六個錢包供養的“江景豪宅”是集體迷思的墓碑。可以嘗試學習德國人用收入五年置下終身居所。北歐經驗證明：當居住成本壓縮至收入25%以下，創造力才獲得真正解放。

上海裁縫鋪里定制旗袍仍訂單爆滿的現象，預言著手藝將碾壓學區房的新紀元。當房產證淪為普通商品登記簿，知識產權證正成為新貴族的紋章。

哈爾濱學生改造農機獲千萬風投的故事，正在殺死“孟母三遷”的古老敘事。當名師資源突破地域封鎖，教育焦慮的解毒劑是讓孩子掌握AI不可復制的創造能力。

總之，在當前的樓市局勢下，居住觀重構、財富錨點遷徙、教育投資轉向等習慣與觀念的變化，才是我們普通百姓應對變化的“萬全之策”。