自持142畝商業(yè)重資產(chǎn)，成都“熊貓奧萊”憑什么？

2025年4月，成都百聯(lián)奧特萊斯購物廣場有限公司（以下簡稱成都百聯(lián)奧萊）競得成華區(qū)約142畝商業(yè)用地，將在成都大熊貓繁育研究基地旁修建一座全新奧萊，也將是成都傳統(tǒng)5個(gè)主城區(qū)的首座奧萊綜合體。

4個(gè)多月之后，熊貓奧萊傳出最新消息，地塊已獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

據(jù)規(guī)劃，成都熊貓奧萊將建成一座“巡游式”購物城，除了一層可巡回式購物之外，二層同樣修建了巡游走廊。

值得注意的是，與萬達(dá)、龍湖的部分輕資產(chǎn)商業(yè)有所區(qū)別的是，熊貓奧萊為重資產(chǎn)項(xiàng)目，拿地代價(jià)約3.84億元，自持土地+自主建設(shè)+自主運(yùn)營，預(yù)計(jì)投資額度約30億元。

那么，重資產(chǎn)模式之下，百聯(lián)的底氣是什么？

除了國資背景及多年的重資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)之外，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的潛在可能，讓百聯(lián)安全運(yùn)營的級別再次提升，背后矗立安全支柱。

◎ 成都熊貓奧萊效果圖

百聯(lián)押注成都熊貓IP

規(guī)劃“熊貓漫步”主題商業(yè)

2025年4月1日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布的《拍賣會(huì)成交結(jié)果一覽表》顯示，成都百聯(lián)奧萊競得一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，地塊位于成華區(qū)白蓮池街道回龍社區(qū)3、6、7、8組，回龍社區(qū)集體，一里塘社區(qū)2組，占地面積約142.61畝，容積率上限1.2，樓面起拍價(jià)3369元/平方米，為底價(jià)成交，成交總價(jià)約3.84億元。

先來說成都百聯(lián)奧萊這家公司。

工商信息顯示，百聯(lián)奧萊成立于2025年3月，100%控股股東為上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱百聯(lián)），股權(quán)穿透后，背后實(shí)控人為上海市國資委，意味著百聯(lián)的國資背景身份。

據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，百聯(lián)集團(tuán)總資產(chǎn)約1900億元，凈資產(chǎn)超520億元，2024年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入421.31億元，利潤22.91億元，控股百聯(lián)股份（600827.SH、900923）、聯(lián)華超市（0980.HK）、上海物貿(mào)（600822.SH、900927）和第一醫(yī)藥（600833.SH）等4家境內(nèi)外上市公司。

再來看地塊和項(xiàng)目情況。

這宗土地位于成華區(qū)熊貓大道一側(cè)，斜對面就是成都大熊貓繁育研究基地。眾所周知，成都大熊貓全球知名，而成都大熊貓繁育研究基地正是在成都看熊貓的核心目的地，近年來游客數(shù)量不斷上漲，在旅游旺季，更是游人如織，在核心游覽點(diǎn)，甚至需排隊(duì)或“限時(shí)”觀看。

這也是本宗土地的核心優(yōu)勢，同時(shí)，它也是傳統(tǒng)5個(gè)主城區(qū)的首座奧萊綜合體，核心主城+熊貓流量+奧萊綜合體，形成了區(qū)域、文旅IP、成熟商業(yè)運(yùn)營的多重優(yōu)勢疊加，也讓項(xiàng)目的未來擁有了想象力。

對此，百聯(lián)稱，競得成都市成華區(qū)142.6畝商業(yè)地塊，標(biāo)志著旗下百聯(lián)奧特萊斯西南首店正式落子成都熊貓國際旅游度假區(qū)核心區(qū)。

百聯(lián)將借助國際級熊貓IP，打造全國首個(gè)“熊貓主題公園漫步式”奧萊體驗(yàn)空間，總建筑面積約14.4萬平方米，配合熊貓度假區(qū)周邊停車規(guī)劃，整體將提供超5000個(gè)停車位。

直至2025年8月項(xiàng)目推進(jìn)重要一步：取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從總平面圖來看，熊貓奧萊通過2F或底層商業(yè)的巡游式布局，形成地面一層及二層的環(huán)繞式動(dòng)線，最終形成了巡游式、漫步式的空間體驗(yàn)。

對于項(xiàng)目建成時(shí)間，公開信息顯示，熊貓奧萊預(yù)計(jì)2027年投入運(yùn)營，屆時(shí)逛成都熊貓基地，可以附帶購物、吃飯、購買各種飲品等，豐富程度更甚。

◎ 成都熊貓奧萊效果圖

百聯(lián)如何玩轉(zhuǎn)重資產(chǎn)？

慢速、造血與REITs潛在支柱

據(jù)了解，百聯(lián)奧萊是百聯(lián)股份旗下主力商業(yè)板塊，以連鎖運(yùn)營奧特萊斯業(yè)態(tài)為核心業(yè)務(wù)，打造精品化、國際級、商旅文體展融合的微度假產(chǎn)品。

截至目前，其在八大城市運(yùn)營9家大型精品奧萊，匯聚了逾千家品牌商鋪，總建筑面積超90萬平方米，年客流量逾3000萬人次，年銷售規(guī)模超160億元人民幣。

其中，位于上海青浦的百聯(lián)奧萊，連續(xù)11年奪得全國奧萊單店業(yè)績榜首，保持了國內(nèi)奧萊業(yè)態(tài)領(lǐng)軍地位。

而在成都，雖然已有多座奧萊，但是，百聯(lián)奧萊還相對較為陌生。

不過，從國資股東背景、項(xiàng)目約142畝體量、緊鄰熊貓基地等角度來看，百聯(lián)奧萊或許是其中的佼佼者。

分析百聯(lián)奧萊在全國的布局則發(fā)現(xiàn)，重資產(chǎn)是其一貫特點(diǎn)。在上海、無錫、南京、杭州、濟(jì)南、長沙、青島、長沙等8個(gè)城市，百聯(lián)所打造的奧特萊特均有自持，僅有武漢百聯(lián)奧萊含有租賃部分，整個(gè)項(xiàng)目約14萬方的體量之中，租賃面積約2萬方，租賃占比也非常低。

那么，百聯(lián)奧萊憑什么？

第一是國資背景，百聯(lián)集團(tuán)成立于2003年4月，由原一百集團(tuán)、華聯(lián)集團(tuán)、友誼集團(tuán)、物資集團(tuán)合并組成，其家底厚重，并積極進(jìn)行改革進(jìn)化，是上海第一批試行外部董事制度的國有企業(yè)。

第二是專一、長期、穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。如今，百聯(lián)旗下匯聚了第一百貨商業(yè)中心、第一八佰伴、永安百貨、西郊購物中心、又一城購物中心、聯(lián)華超市、世紀(jì)聯(lián)華、第一醫(yī)藥、亨得利亨達(dá)利鐘表等諸多知名商號(hào)和品牌。

而在奧萊的運(yùn)營之中，百聯(lián)顯得相當(dāng)有耐心，多年以來，既精選城市，把握投資時(shí)機(jī)，又注重奧萊的造血能力培養(yǎng)，為下一次投資做好準(zhǔn)備，服務(wù)于旗下所有奧萊的穩(wěn)定運(yùn)營。

第三是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的潛在發(fā)行可能，已成為百聯(lián)奧萊背后的又一安全支柱。

2023年3月，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委印發(fā)相關(guān)通知，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目。

2024年8月，以濟(jì)南、武漢的兩個(gè)首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，華夏首創(chuàng)奧萊REIT上市，為國內(nèi)首支以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品。2025年5月，同類的中金唯品會(huì)奧萊REIT也在上交所申報(bào)發(fā)行。

基于此，資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以其它奧萊REIT為參考，百聯(lián)奧萊或有7個(gè)項(xiàng)目符合要求，有成功發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的較大可能，如屆時(shí)決定發(fā)行，將為百聯(lián)提供潛在資金來源。

綜上，熊貓奧萊將至，在各大房企缺錢的背景之下，諸多商業(yè)選擇輕資產(chǎn)模式，是為了甩包袱，而熊貓奧萊之所以選擇重資產(chǎn)模式，是因?yàn)槠洳季謯W萊較為慢速、低頻，從不冒進(jìn)，減輕資金壓力+增加造血能力，同時(shí)，作為其在國內(nèi)奧萊的戰(zhàn)略布局，并非重復(fù)投資，且百聯(lián)表現(xiàn)得并不缺錢，手里的多座奧萊，甚至還沒有動(dòng)用REITs。

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