廣東
作者 | 騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
悲觀者正確，樂觀者前行。
深圳樓市底部還要走多久？
市場有點悲觀
最近市場有點悲觀了。
上周五，深圳寶安區賣出了南街坊A002-0108宗地，只有招商+華潤聯合體、中海、建發3個主體競拍，成交價86.4億，綜合樓面價59586.21元/㎡。
因為這是寶安板塊時隔一年拿最優質的好地，甚至還特別開了一場路演推介抵款，各項用地指標都重新調整過，比周邊拍出過的地塊都要好。
市場都認為會有多家開發商進場搶地，然后誕生新地王，但樓面地價遠低于市場預期了。
于是市場開始有點悲觀，感覺深圳地產是不是被市場拋棄了。
加上7月和8月樓市出政策的小作文亂飛，以及A股突破100萬億元大關以及銀行密集加強監控資金違規進入股市的渲染，各大房產群、樓市群也開始討論會不會賣房炒，要不把手里的錢挪到股市，也進一步放大了這種市場悲觀情緒。
更重要的是，過去銀行監控資金的流向更多是針對樓市而不是股市。
樓市牛市的時候，銀行密集發聲嚴禁信貸資金違規進入樓市，現在輪到股市了，那么信貸資金的流入會不會進一步影響房地產的交易市場？
而這對很多原本就對樓市搖擺不定的人來說，影響就更明顯了。
事實上，房地產無論去到哪個階段都是支柱，都是很多資產的抓手。
很多理財或者固定收益類的底層資產掛鉤的都是房產。
比如REITS底層資產不是一條高速公路、一座水庫、一座發電站，就是一個購物中心、一片產業園、一個公租房小區，都離不開基礎設施和房地產物業。
最近市場上有一只公開認購挺火熱的REITS，底層資產就是一個購物中心，衡量收益的標準就是講出租率，行業租售比水平，然后才有所謂的資金回報率。
而不同的事件，心態不一樣，看待的視角就不一樣。
比如城市收儲，有人看到的是放水重現，有的人看到的是結構調整，看到的是城市轉型。
所以，如果把時間拉長，過度悲觀的市場反而有時候是機會。
底部還要走多久？
市場之所以對樓市悲觀，最大的原因是不知道這樣的樓市行情還要走多久，還要扛多久。
并且都在等一個完美的抄底時機，等一個時機重新進場。
而目前深圳樓市依舊處在一個二手房高掛盤量，新房庫存依舊維持在5萬+套，去化周期接近16個月的階段。
但對深圳樓市行情的判斷并非沒有更直觀觀測的指標。
那就是深圳的土地市場變化，從土地端傳來的信號，往往可以影響銷售市場端3-5年。
深圳對住宅凈地的供應進入2025年已經是斷崖式的供應。
根據深圳住房計劃商品住房用地供應計劃——
2015年商品房計劃用地供應85公頃，商品住房計劃供應5.67萬套；
2016年商品房計劃用地供應72公頃，商品住房計劃供應4.3萬套；
2017年商品房計劃用地供應168公頃，商品住房計劃供應8萬套；
2018年商品房計劃用地供應87公頃，商品住房計劃供應5萬套；
2019年商品房計劃用地供應103公頃，商品住房計劃供應5.5萬套；
2020年商品房計劃用地供應125公頃，商品住房計劃供應6.3萬套；
2021年商品房計劃用地供應149.3公頃，商品住房計劃供應6萬套；
2022年商品房計劃用地供應215公頃，商品住房計劃供應6萬套；
2023年商品房計劃用地供應330公頃，商品住房計劃供應6萬套；
2024年商品房計劃用地供應240公頃，商品住房計劃供應4.5萬套；
2025年商品房計劃用地供應100公頃，商品住房計劃供應4萬套。
（來源:深圳2020年-2025年住房計劃）
可以發現，2025年是商品房住宅用地比2019年深圳加大用地供應轉折點還低，供應計劃套數也是近11年來最少的一年。
雖然每年商品住房供應，到最后可能會超額完成計劃，因為還有一些舊改的項目可能會入，但實際供應增加幅度也不會多多少。
而2020年新房牛市除了限價出現新房與二手房倒掛的因素，還有一個原因就是2015-2018年階段深圳新房用地供應控。
這才導致深圳樓市新房稀缺出現連續3年的新房熱，同時也導致2020年-2021年階段深圳新房市場出現大量的日光盤。
這個階段深圳樓市的去化周期大約是10個月。
（來源:深圳2020年住房計劃）
（來源:深圳2021年住房計劃）
所以，如果按照土地供應到新房銷售階段的路徑推演，連續3年的商品住房用地低供應，把庫存周期降到10個月左右，就能對新房市場托穩起到立竿見影的效果。
如果再加上嚴控新房套數的供應，效果也會更明顯。
深圳新房已經連續兩年收緊計劃供應套數，而今年1月到8月19日，深圳新房預售開盤的個數僅69個，而進入8月到當前，也僅預售4個項目。
那么深圳新房的市場底部還要走多久，自然就有答案了。
而換句話說，現階段的深圳市場，其實也到了深水區。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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